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          延安樓市風(fēng)險(xiǎn)急遽放大 居中國(guó)城市發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)前列

          延安樓市風(fēng)險(xiǎn)急遽放大 居中國(guó)城市發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)前列

          2013-07-18 10:16:14

          來(lái)源:

            以建設(shè)“區(qū)域性中心城市”為戰(zhàn)略目標(biāo)的湖北十堰市,現(xiàn)階段卻面臨著不小的尷尬:一邊是新增大量土地加速發(fā)展,另一邊則是大量樓盤豎起卻遲遲不見(jiàn)買家。

            《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者在十堰看到,大美盛城已有多棟樓房建成,臨街一排幾家商鋪已裝修完工,而住宅基本處于一片黑暗。“以前這里只是一片大山,才開(kāi)山不久,誰(shuí)會(huì)來(lái)這么偏僻的地方買房呢?”樓盤對(duì)面醫(yī)藥學(xué)院的學(xué)生李繼民說(shuō),雖然房子早已蓋起,但很少看到有裝修入住的。

            十堰房地產(chǎn)市場(chǎng)所面臨的尷尬處境并不是個(gè)例。一二線城市是時(shí)常出現(xiàn)徹夜排隊(duì)搶號(hào)的市場(chǎng),三四線城市則多是無(wú)人問(wèn)津而空置的樓盤,房地產(chǎn)市場(chǎng)分化明顯加劇。繼鄂爾多斯、溫州之后,江蘇無(wú)錫、江蘇常州、遼寧營(yíng)口、甘肅酒泉等多個(gè)地方相繼被曝出類似“鬼城”。

            對(duì)此,業(yè)內(nèi)人士表示,近兩年三四線城市房地產(chǎn)待售存量一直處于較高水平,在人口外流的背景下,供大于求現(xiàn)象更加突出。與此同時(shí),在地方財(cái)政仍主要依靠賣地的背景下,賣地沖動(dòng)難以遏制。因此,應(yīng)警惕由需求下降帶來(lái)的樓市區(qū)域性風(fēng)險(xiǎn)。

            16日,克而瑞信息集團(tuán)(C R IC)研究中心發(fā)布《中國(guó)城市發(fā)展前景與風(fēng)險(xiǎn)排行榜》。榜單顯示,甘肅隴南、武威、酒泉、定西及陜西延安等地位列房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)城市前幾位。值得注意的是,風(fēng)險(xiǎn)排名前五十的城市均是三四線城市。

            CR IC研究中心副總經(jīng)理林波在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示,城市人口外出務(wù)工比例較高,使得經(jīng)濟(jì)總量相對(duì)有限、中心區(qū)域土地供應(yīng)較為充足的三四線城市房地產(chǎn)供過(guò)于求現(xiàn)象愈加明顯,“大多城市房地產(chǎn)市場(chǎng)待售存量一直處于增長(zhǎng)之中,供求風(fēng)險(xiǎn)較高。”

            利用“商品住宅用地出讓用地建筑面積/商品住宅銷售面積”計(jì)算近三年城市供求比,一線城市供求比僅為0 .64,供小于求。與之相對(duì)的是 , 三 四 線 城 市 供 求 比 均 值 達(dá)1.22,供過(guò)于求。從單個(gè)城市供求比來(lái)看,供過(guò)于求現(xiàn)象更為明顯。其中,甘肅武威供求比高達(dá)8.06,山西大同供求比高達(dá)5 .7,鄂爾多斯4.9,延安4.34。

            “正常情況下,供求比在0 .8至1 .2區(qū)間內(nèi)表示供求平衡。數(shù)值過(guò)大則表明市場(chǎng)供過(guò)于求,存在較大的供求風(fēng)險(xiǎn)。”林波說(shuō),多個(gè)三四線城市供求比早已超過(guò)正常區(qū)間數(shù)倍,風(fēng)險(xiǎn)集中且消化能力差。

            中指院日前發(fā)布的《3.5線城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資吸引力報(bào)告》也對(duì)此進(jìn)行了印證,近五年3.5線城市施工面積增速持續(xù)高于全國(guó)平均水平,2010年至2011年達(dá)到近30%,2012年同比增長(zhǎng)19%,高出全國(guó)平均水平5.4個(gè)百分點(diǎn)。雖然近兩年全國(guó)供應(yīng)增速大幅下滑,但由于不是重點(diǎn)調(diào)控城市,受影響較小,3.5線城市2012年新開(kāi)工同比增長(zhǎng)2%,竣工同比增長(zhǎng)16%,均高出全國(guó)近9個(gè)百分點(diǎn)。

            與此同時(shí),市場(chǎng)消化能力卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上建設(shè)的步伐,2010年至2012年,3 .5線城市除撫州和寶雞外,其余銷供比(銷售面積與新開(kāi)工面積比值)均小于1,尤其是棗莊、銅陵 、 荊 門 等 城 市 , 銷 供 比 未 及0.5,供過(guò)于求態(tài)勢(shì)明顯。

            從未來(lái)需求來(lái)看,三四線城市也不盡如人意。代表需求潛力的常住戶籍人口比,一線城市均值為1.84,二線城市為1 .21,三線城市僅是0.98。這意味著,一二線城市為人口流入型,常住人口明顯高于戶籍人口,而三線城市均值低于1,說(shuō)明人口外流現(xiàn)象嚴(yán)重,常住人口少于戶籍人口數(shù)量。

            “由于城市綜合實(shí)力的相對(duì)不足,經(jīng)濟(jì)、教育、醫(yī)療、社保體系等方面還有待發(fā)展,使得不少三四線城市面臨著人口外流的問(wèn)題。”林波說(shuō)。從常住戶籍人口比來(lái)看,三線城市均值僅為全國(guó)平均水平的90%。人口外流使得三線城市狹小的人口規(guī)模更加趨向于低位,從而進(jìn)一步降低城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。

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