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          商品房違規(guī)預(yù)售將給購房者帶來風(fēng)險

          商品房違規(guī)預(yù)售將給購房者帶來風(fēng)險

          2013-04-17 09:29:52

            消費(fèi)者購買無《商品房預(yù)售許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》等預(yù)售證的商品房潛藏著不可預(yù)知的風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)手續(xù)不全就開始預(yù)售房屋,如果開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)資金斷裂、隨意挪用購房款等問題,將給購房者帶來很大的風(fēng)險,甚至可能造成極大的社會危害。同時,開發(fā)企業(yè)的違法經(jīng)營還會給購房者將來辦理產(chǎn)權(quán)證帶來不便,而且房屋的配套設(shè)施方面也可能面臨諸多問題。

            個別房地產(chǎn)開發(fā)商藐視法律法規(guī),經(jīng)常利用法定節(jié)假日或黃金周期間,在取得《商品房預(yù)售許可證》之前,表面上搞房地產(chǎn)形象廣告,暗中卻進(jìn)行商品房認(rèn)購或變相預(yù)售等違規(guī)行為,有的開發(fā)樓盤連報建等有關(guān)手續(xù)都尚未辦理齊備,就已經(jīng)違規(guī)銷售一空。而個別房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了規(guī)避商品房預(yù)售監(jiān)管有關(guān)規(guī)定,在未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下,便以各種形式向購房者收取定金或房款,或是取得《商品房預(yù)售許可證》后進(jìn)行違規(guī)銷售和規(guī)避資金監(jiān)管,也是當(dāng)前樓市存在的現(xiàn)實(shí)問題。還有的房地產(chǎn)開發(fā)商在商品房預(yù)售款監(jiān)管期間,為了規(guī)避對預(yù)售款的監(jiān)管,故意將已售房產(chǎn)不在網(wǎng)上登記,改為簽訂商品房買賣意向合同,避開市房產(chǎn)管理局的網(wǎng)上監(jiān)督管理和拖延交易登記時間,利用轉(zhuǎn)現(xiàn)房銷售、申請撤銷商品房預(yù)售款監(jiān)管之后,成功逃避在監(jiān)管期間預(yù)售款??顚S玫谋O(jiān)督管理,其后果既擾亂了房地產(chǎn)市場的正常秩序,損害了購房人的合法權(quán)益,也可能影響工程順利完工。

            北京君太律師事務(wù)所殷律師表示:“如果開發(fā)商沒有取得商品房預(yù)售許可證,那么他投入了多少資金,購房者并不清楚,因此不能保證樓房能建起來,有可能因?yàn)殚_發(fā)商的資金問題中途停工,變成‘爛尾樓’,或者開發(fā)商把錢挪作他用、轉(zhuǎn)移、攜款而逃、甚至直接宣布破產(chǎn)無法交付使用,使購房者防不勝防。還可能出現(xiàn)逾期交房,合同欺詐,承諾不兌現(xiàn),綠化面積、住房面積與實(shí)際不符等嚴(yán)重?fù)p害消費(fèi)者權(quán)益的現(xiàn)象。由于手續(xù)不全,還有可能不能及時拿到房產(chǎn)證。所以監(jiān)管部門的職責(zé)就顯得非常重要。”

            針對以上問題,專家提出幾點(diǎn)建議:

            對房地產(chǎn)開發(fā)商未取得《商品房預(yù)售許可證》進(jìn)行銷售的應(yīng)對措施。開發(fā)商在未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下,甚至是僅有施工圖紙,或是僅僅挖坑打地基,就開始銷售并收取誠意金或定金,這是一種常見的違法銷售行為。根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)文件規(guī)定,房產(chǎn)執(zhí)法管理部門發(fā)現(xiàn)后,要立即責(zé)令開發(fā)商停止銷售,進(jìn)行整改——退還誠意金、定金、購房款。建議加大經(jīng)濟(jì)處罰力度,讓違規(guī)者望而生畏。同時,執(zhí)法部門知會建委、房產(chǎn)、規(guī)劃等相關(guān)職能部門,停辦該樓盤相關(guān)手續(xù)。對在檢查中發(fā)現(xiàn)的問題,要依法處理,并將企業(yè)的不良記錄記入企業(yè)信用檔案,通過新聞媒體曝光。鼓勵廣大市民若發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)商有不良行為,可撥打舉報電話,一經(jīng)查實(shí),給予舉報人舉報違規(guī)銷售金額一定比例的物質(zhì)獎勵。對未取得《商品房預(yù)售許可證》的項(xiàng)目,建議要求開發(fā)商分別在其建設(shè)項(xiàng)目處理和項(xiàng)目展示中心醒目位置張貼“特別提示”,在“特別提示”中注明:該項(xiàng)目尚未取得商品房預(yù)售許可證,不具備預(yù)售條件,不能進(jìn)行排號、入會、預(yù)售等活動,不能收取定金、誠意金、保證金、會費(fèi)、預(yù)付款等各種形式的費(fèi)用。“提示”中留下舉報電話,告誡廣大市民暫時不能購買。對違規(guī)銷售的,依法關(guān)閉售樓部,并登記保存該樓盤的相關(guān)證據(jù)。由于商品房廣告在違規(guī)預(yù)售環(huán)節(jié)上,有著微妙的作用,有必要對商品房廣告進(jìn)行整治,對未取得《商品房預(yù)售許可證》的項(xiàng)目,由上級主管部門審查把關(guān),要求開發(fā)商在廣告顯眼位置注明該項(xiàng)目未取得《商品房預(yù)售許可證》,引起廣大市民的注意。

            對房地產(chǎn)開發(fā)商捂盤惜售的應(yīng)對措施。捂盤惜售在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士之間并不是秘密,捂盤惜售其實(shí)就是讓購房者形成房源緊張、供不應(yīng)求的恐慌心理,由于供求關(guān)系對市場的影響始終存在,捂盤惜售可以帶來高額利潤,加上其違規(guī)成本又不高,因此,被很多開發(fā)商廣泛運(yùn)用。應(yīng)對措施是對取得預(yù)售許可證的商品住房項(xiàng)目,建議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在10日內(nèi)一次性在網(wǎng)上公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價格,并嚴(yán)格按照申報價格明碼標(biāo)價對外銷售。執(zhí)法部門可以對那些已經(jīng)取得預(yù)售許可證但仍有大批房源閑置的樓盤進(jìn)行調(diào)查,一旦查實(shí)“捂盤惜售”,就應(yīng)該根據(jù)有關(guān)規(guī)定堅決處置。對在售樓盤提價的問題,開發(fā)商必須事先報經(jīng)市房產(chǎn)局核發(fā)商品房預(yù)售(現(xiàn)房)許可證的部門批準(zhǔn)。

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