標(biāo)普昨日稱，中國(guó)地產(chǎn)商今年再融資壓力巨大，并稱今年將是樓市“兩極分化年”，部分中小房企出局讓強(qiáng)者愈強(qiáng)。
近兩月樓市輕微回暖，但對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，“倒春寒”也許迫在眉睫。
昨日，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾召開(kāi)電話會(huì)議，解讀今年中資地產(chǎn)商的融資困局：對(duì)中小房企而言，當(dāng)前四條融資渠道已經(jīng)有三條“此路不通”，而下半年面臨地產(chǎn)信托的集中到期，房企倒閉可能重現(xiàn)。
出來(lái)借錢(qián)總是要還的
“年初杭州有房地產(chǎn)公司倒閉。最近還聽(tīng)說(shuō)因?yàn)橛械禺a(chǎn)企業(yè)還不上錢(qián)，地產(chǎn)信托產(chǎn)品需要重組。”標(biāo)普信用分析師陸楓在會(huì)上說(shuō)，今年有6成的房地產(chǎn)信托面臨兌付，而且集中在下半年，對(duì)地產(chǎn)公司的資金鏈構(gòu)成沖擊。“如果市場(chǎng)持續(xù)低迷，中小房企資金鏈斷裂的可能性會(huì)變大”。此外，由于銀監(jiān)會(huì)厲行監(jiān)管，房地產(chǎn)信托的發(fā)展顯露疲態(tài)，信托融資越來(lái)越難。
信托不行了，能不能從其他地方借到錢(qián)？畢竟從標(biāo)普監(jiān)測(cè)的30家境外上市房企來(lái)看，信托融資僅占債務(wù)結(jié)構(gòu)的10%，另外三條渠道為：境內(nèi)銀行貸款(占51%)、境外債券(占25%)以及境外銀行貸款(占14%)。
陸楓認(rèn)為，境外融資已經(jīng)“此路不通”。“海外債券受市場(chǎng)波動(dòng)影響大，B級(jí)以下的房企，債券收益率在二手市場(chǎng)已經(jīng)上升到15%至20%，融資大門(mén)基本關(guān)閉；海外銀行貸款只適用于少數(shù)評(píng)級(jí)高的企業(yè)，利率也提高了1個(gè)百分點(diǎn)，期限從往常的5年縮短到3年”。
唯一能指望的是境內(nèi)銀行貸款：央行三度下調(diào)存準(zhǔn)，令資金面略顯寬松。但陸楓表示，調(diào)研發(fā)現(xiàn)內(nèi)地房企只有在原授信額度內(nèi)騰挪，先還舊才有望借新。
樓市下滑仍未見(jiàn)底
“今年一季度，我們?cè)u(píng)級(jí)的房企銷售都下滑，3、4月份銷售輕微回暖，但不確定這個(gè)趨勢(shì)能否持續(xù)。”標(biāo)普分析師符蓓說(shuō)，“今年地產(chǎn)銷售應(yīng)當(dāng)跟去年持平，或者稍微下滑，關(guān)鍵是高存貨、高競(jìng)爭(zhēng)有可能導(dǎo)致價(jià)格戰(zhàn)。我們維持負(fù)面展望，樓市的底部還沒(méi)有出現(xiàn)。”
符蓓認(rèn)為，出于通脹憂慮，政府年內(nèi)仍將抑制樓市投機(jī)，限購(gòu)政策不大可能放松。隨著資金鏈壓力的逐步增大，更多開(kāi)發(fā)商將不得不降價(jià)促銷———不排除有個(gè)別中小房企資金鏈斷裂，走向破產(chǎn)。
據(jù)透露，標(biāo)普在情景計(jì)算中設(shè)定今年房?jī)r(jià)下跌10%。“目前武漢、青島等二線城市的地產(chǎn)庫(kù)存已經(jīng)超過(guò)一年半的銷量，10%是個(gè)合理的假設(shè)。但我們沒(méi)有考慮價(jià)格戰(zhàn)的情況。”符蓓說(shuō)。
標(biāo)普在報(bào)告中稱，今年將是樓市“兩極分化年”，部分中小房企出局讓強(qiáng)者愈強(qiáng)。
“樓花”能救樓市嗎？
羊城晚報(bào)記者統(tǒng)計(jì)A股地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)現(xiàn)，過(guò)去一年里，開(kāi)發(fā)商面臨資金壓力，紛紛加大“賣(mài)樓花”力度，以預(yù)收客戶購(gòu)房款來(lái)獲取現(xiàn)金流。
今年一季報(bào)顯示，120多家A股開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入增加12.8%，但負(fù)債里的“預(yù)收賬款”增加將近3成。
“樓花”能幫地產(chǎn)商“過(guò)冬”嗎？
標(biāo)普分析師陸楓對(duì)羊城晚報(bào)記者表示：“房地產(chǎn)整體銷售還在增加，可以部分解釋預(yù)收賬款的增長(zhǎng)。但這并不能緩解開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金緊張。”———尤其是預(yù)收賬款與銷售額關(guān)系密切，一旦銷售下滑，只是“杯水車薪”。
目前支撐開(kāi)發(fā)商的主要是賬面現(xiàn)金。據(jù)標(biāo)普統(tǒng)計(jì)，至去年12月31日，房企的現(xiàn)金儲(chǔ)備同比下滑了12%。(金羊網(wǎng))