在商業(yè)地產(chǎn)成為很多開發(fā)商的避風(fēng)港灣之時，市場泡沫或許正悄然來襲。
對此，專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的認識可能更為深刻。“由于住宅地產(chǎn)受到政府調(diào)控的影響，很多資金熱錢涌入商業(yè)地產(chǎn)，造成或多或少的泡沫化發(fā)展。”中糧置業(yè)專門從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)部人士表示，這已成為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在發(fā)展過程中面臨的最大挑戰(zhàn)。
與住宅領(lǐng)域的風(fēng)聲鶴唳形成鮮明對比的是，商業(yè)地產(chǎn)自2011年以來風(fēng)生水起。
中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟近期發(fā)布的《2010~2011中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報告》顯示，2011年全國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資總額接近萬億元，出現(xiàn)爆發(fā)式增長，京滬商業(yè)地產(chǎn)銷售額更是創(chuàng)下2007年以來的新高。
據(jù)其監(jiān)測，北上廣深四個一線城市和成都、天津等重點城市，去年的商用物業(yè)售價和租金均呈上漲趨勢。其中北京商業(yè)地產(chǎn)成交150.12萬平方米，成交總額390億元，同比增長34%；成交均價25871元/平方米，同比上漲7.5%。同時，寫字樓空置率持續(xù)走低，租金漲幅屢創(chuàng)新高。
在SOHO中國董事長潘石屹(微博)看來，商業(yè)地產(chǎn)最近一段時間的優(yōu)異表現(xiàn)，主要由于此前的供應(yīng)較為稀缺，“以前，商業(yè)用地都被開發(fā)商蓋成住宅賣了”。
2006年已從住宅轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的陽光新業(yè)目前在全國范圍持有或管理27個商業(yè)地產(chǎn)項目，商業(yè)總建筑面積超過160萬平方米，分布在北京、青島、天津、西安、成都、沈陽等十個城市。以資產(chǎn)總量來說，商業(yè)地產(chǎn)項目占公司整個業(yè)務(wù)的52%，零售地產(chǎn)則占到47%~48%。
“今年我們重點有北京東三環(huán)新業(yè)中心·水晶宮、天津友誼路新業(yè)廣場、天津濱海新區(qū)MSD項目等3個新項目會開。”陽光新業(yè)集團副總裁吳堯表示，目前公司資金充裕，并不排除年內(nèi)會并購1~2個商業(yè)項目的可能。據(jù)其介紹，在未來2~3年內(nèi)，陽光新業(yè)還計劃新開7~9個商業(yè)項目。
“受租售價格上漲的刺激，2012年不僅商業(yè)項目在建速度加快，供應(yīng)增加，而且還有大批新的增量資金在伺機進入這一領(lǐng)域。”一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)專家表示，去年以來，有意愿投資商業(yè)項目的機構(gòu)和個人顯著增加，背后的資金不可估量，其中不少是因為住宅限購而轉(zhuǎn)向商業(yè)，主要的誘惑就在于商業(yè)的價格在不斷上漲。
向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的開發(fā)商當(dāng)中，不乏保利、金地、富力、龍湖等知名開發(fā)商的身影，甚至一直宣稱只做住宅開發(fā)的萬科也改口稱將涉足商業(yè)地產(chǎn)。
“受調(diào)控影響，住宅用地以底價成交的現(xiàn)象越來越普遍，而商業(yè)用地則量價齊升。”吳堯表示，2011年住宅用地比例下降，商業(yè)性用地增加，這種土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化，在主要城市有較強代表性。而這些商業(yè)性用地將于2012~2013年供應(yīng)市場。
由于在建和潛在供應(yīng)量巨大，部分城市商業(yè)地產(chǎn)面臨過剩的風(fēng)險。吳堯表示，除了供應(yīng)量過大以及與住宅遭遇的信貸受限等共同問題外，商業(yè)地產(chǎn)面臨的風(fēng)險還體現(xiàn)在開發(fā)商專業(yè)度低、專業(yè)人才匱乏。
“一些轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)，特別是2008年前后才開始進軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的企業(yè)，未來將面臨許多問題。”他預(yù)測，2012年三季度起，商業(yè)地產(chǎn)問題將會逐漸暴露。“未來隨著問題項目的出現(xiàn)，也會伴隨著絕佳的并購機會。”(第一財經(jīng)日報）