各地樓市細(xì)則定調(diào)不一

　　文/本刊記者 黃羅維

　　文前提要：在中央的房地產(chǎn)新政出臺后，各地也相繼出臺了一系列細(xì)則。通過對這些細(xì)則的比較我們可以發(fā)現(xiàn)，其明顯出現(xiàn)了定調(diào)不一的情況，這也進(jìn)一步加劇了市場的迷茫情緒，使樓市的短期走勢受到了明顯的影響。

　　各地新政松緊不一

　　在近期的房地產(chǎn)市場，人們最為關(guān)注的莫過于此前出臺的房地產(chǎn)新政了。據(jù)了解，此次新“國十條”作為“國發(fā)”編號文件，表明該通知由國務(wù)院直接發(fā)布，政策意義甚為巨大。其實(shí)自1998年開始進(jìn)行住房制度改革以來，至今僅有1998 年23 號文、2003 年18 號文、2007 年24 號文等六項由國務(wù)院直接發(fā)文的房地產(chǎn)政策。在中央的政策頒布之后，隨之而來最大的懸念就是各地跟進(jìn)的細(xì)則了。現(xiàn)在，時間已經(jīng)過去了一個多月，各個城市也已經(jīng)有多個細(xì)則相繼出臺，而許多投資者想了解的就是，這些細(xì)則的情況究竟如何呢？

　　仔細(xì)分析一下這些已經(jīng)出臺的細(xì)則，記者發(fā)現(xiàn)可以用“定調(diào)不一”來形容。有些細(xì)則非常嚴(yán)格，其力度甚至超過了此前中央的政策；有些細(xì)則“隨大流”，跟著中央的步調(diào)走；而有些則相對比較溫和，并沒有推出非常強(qiáng)力的措施。

　　4月末，北京市率先推出細(xì)則，除強(qiáng)調(diào)堅決遏制住房價格過快上漲、加強(qiáng)住房保障工作、增加住房用地有效供應(yīng)、實(shí)行更加嚴(yán)格的差別化住房信貸政策、抑制投機(jī)性購房之外，明確提出商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險狀況暫停發(fā)放第三套及以上住房和不能提供1年以上北京市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市居民購房貸款。北京細(xì)則中最為嚴(yán)厲的要數(shù)“限購令”，即同一購房家庭只能新購買一套商品住房。這使得北京細(xì)則成為各地樓市調(diào)控細(xì)則中力度最大的。青島和深圳等地出臺的細(xì)則雖然沒有明確限制家庭購房套數(shù)，但對三套房貸款問題都作出了規(guī)定，基本按照國家政策上限執(zhí)行。相比之下，隨后出臺的廣州、重慶等地細(xì)則更加“溫和”，不僅沒有明確限制家庭購房套數(shù)，對于三套房貸款也沒有明確規(guī)定。

　　表1 各地出臺的樓市實(shí)施細(xì)則一覽表

　　地方利益揮之不去

　　那么，各地樓市的實(shí)施細(xì)則為何如此地步調(diào)不一呢？顯而易見，在房地產(chǎn)調(diào)控中地方政府的利益揮之不去，這也使其對市場產(chǎn)生了不同的判斷。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為：“地方政府對于土地財政的依賴，是其曖昧態(tài)度的根源”。

　　對此，中國指數(shù)研究院分析認(rèn)為，從財政收入來看，由于地方政府更加依賴房地產(chǎn)相關(guān)稅收收入及土地出讓金，新政對地方政府的影響程度要遠(yuǎn)超中央政府。在地方政府近年財政收支差距不斷加大的背景下，新政或?qū)⑹沟玫胤秸姆康禺a(chǎn)相關(guān)收入縮水，加大地方財政壓力，從而影響到保障性住房建設(shè)和土地供應(yīng)計劃的順利完成。

　　圖1 全國土地出讓總價款占地方財政收入的比值

　　首先，房地產(chǎn)新政可能引發(fā)房地產(chǎn)市場和土地市場的短期低迷，進(jìn)而減少土地出讓收入。作為地方政府財政收入的主要財源，土地出讓金一直約為地方財政收入(不含中央轉(zhuǎn)移支付)的40%左右，因此土地出讓金收入的減少將導(dǎo)致地方政府收入縮水。其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要繳納營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、契稅、房產(chǎn)稅及土地增值稅等，而這些稅收收入主要?dú)w地方政府所有，2008 年數(shù)據(jù)顯示房產(chǎn)稅、契稅及土地增值稅三大稅種對地方財政收入的貢獻(xiàn)為10.9%，但對中央稅收收入的貢獻(xiàn)為0。因此與中央政府相比，地方政府更依賴于房地產(chǎn)類稅收收入。

　　由于對土地出讓金和房地產(chǎn)類稅收的嚴(yán)重依賴，此輪房地產(chǎn)調(diào)控對地方政府的影響程度要遠(yuǎn)超中央政府，加之地方政府財政收支差距本就十分突出，地方政府未來一段時間內(nèi)可能面臨更大的財政壓力。

　　政策博弈影響后市

　　由于以上種種因素的存在，相關(guān)政策的博弈無疑將會影響到樓市后市的進(jìn)一步發(fā)展。近期，新華社發(fā)表文章提出了一個現(xiàn)象，那就是地方調(diào)控細(xì)則越來越“柔性”。文章指出，4月中旬出臺的“國十條”，凸現(xiàn)了中央政府抑制樓市投資投機(jī)、加強(qiáng)監(jiān)管、增加供應(yīng)、遏制房價過快上漲的決心。然而，緣何至今樓市依然走勢難辨？分析人士認(rèn)為，除資金無憂的房企降價促銷的內(nèi)生動力依然不足外，另有一個原因就是：一些地方調(diào)控政策力度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于預(yù)期，信號不一，“看空”和“看漲”的博弈自然就要繼續(xù)。

　　正是因?yàn)椴簧俚胤秸弑旧肀憩F(xiàn)出的不確定性，也進(jìn)一步加深了市場的迷茫。搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)針對新政影響的調(diào)查顯示，61%的網(wǎng)民都認(rèn)為剛剛出臺的一系列調(diào)控政策“治標(biāo)不治本”，59%的網(wǎng)民認(rèn)為“房價還會繼續(xù)上漲”，47%的網(wǎng)民則認(rèn)為“成交量還會繼續(xù)上漲”。而這一點(diǎn)已經(jīng)在市場的成交量上得到了充分的體現(xiàn)，通過表2可以發(fā)現(xiàn)，新政出臺后除了北京等城市日均成交套數(shù)出現(xiàn)了明顯下降外，像青島、武漢、重慶等城市的波動并不大。

　　表2 2007年至今主要城市新房日均成交套數(shù)

　　(數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、fdc.soufun)

　　當(dāng)然從長期看，寬松性貨幣政策何時退出仍然是影響未來房地產(chǎn)市場走勢的關(guān)鍵。對此中國指數(shù)研究院分析認(rèn)為，根據(jù)“房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型”和歷史數(shù)據(jù)，貨幣政策是影響中國房地產(chǎn)市場走勢的關(guān)鍵因素。始于2008 年底的寬松性貨幣政策如何退出，將是影響2010

　　年及以后房地產(chǎn)市場走勢的關(guān)鍵因素。一方面，2009 年全年信貸投放達(dá)9.6

　　萬億元，2010 年1～4 月又新增3.4 萬億元，超額的貨幣供應(yīng)使得目前整個中國經(jīng)濟(jì)的流動性較為充裕，投資投機(jī)性購房需求仍將繼續(xù)影響未來的房地產(chǎn)市場走勢。另一方面，貨幣政策有其自身的周期性特征，為防范信貸超額投放可能帶來的金融風(fēng)險，現(xiàn)在貨幣政策已從2009 年上半年的“極度寬松”轉(zhuǎn)為目前的“適度寬松”：2010 年初公布的7.5萬億元新增貸款計劃即大大低于2009

　　年的9.6 萬億元，而且今年1 月、2 月和5 月，央行已三次提高存款準(zhǔn)備金率。由此可以看出，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)回升和通脹預(yù)期的加強(qiáng)，寬松性貨幣政策將逐步退出，預(yù)計2010 年央行加息或再次提高存款準(zhǔn)備金率的可能性較大。