新政后投資客在玩什么

　　本刊記者/甄愛軍

　　文前提要：樓市正在經(jīng)歷嚴厲的宏觀調(diào)控，我們這次將目光聚集在一個特殊的群體——房產(chǎn)投資者。目前這部分人在干什么？他們對市場有什么樣的判斷？……弄清楚這些問題，也許對購房者會提供一些有益的幫助。

　　當樓市正在遭遇宏觀調(diào)控的時候，房產(chǎn)投資者到底在干什么？投資者作為樓市中一個特殊的群體，資本逐利的本性，常常會使得他們對市場的變化最為敏感，也常常會最先做出反應。因此我們關注這個群體，可在一定程度上判斷未來市場有可能發(fā)生的變化。

　　本刊記者通過多方努力，采訪到下列幾位投資者。我們試圖通過他們的做法，來提前窺探市場未來的變化。也許他們在目前針對調(diào)控政策所表現(xiàn)出來的反應，并不能代表整個市場的趨勢，但不可否認的是，有些投資者的做法，往往能夠成為市場正面或反面的參考。在此需要說明的是，文中觀點僅代表投資者個人觀點。

　　靜觀其變玩“潛伏”

　　代表人物：王云海

　　具有十余年的房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)經(jīng)歷的王云海近期表現(xiàn)出幾分淡定。

　　除了自住房外，王云海手上目前擁有4套住宅，均為投資。去年一年房價又出現(xiàn)快速上漲，漲勢之迅猛堪比2007年，這讓王預感到國家會對樓市開始新的一輪調(diào)控。其后形勢的發(fā)展正如他所猜測的那樣，在2009年底國家停止了一系列信貸、稅收優(yōu)惠政策，同時針對部分房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為開始征收房產(chǎn)買賣個人所得稅、房產(chǎn)營業(yè)稅等，今年四月份，國家更出臺了有史以來最嚴厲的調(diào)控政策“新國十條”。

　　面對調(diào)控，房產(chǎn)市場會怎么走？這是王云海近期一直在思考的問題。經(jīng)歷過兩次調(diào)控的他心里非常清楚，此次調(diào)控不同于前兩次�！叭�內(nèi)有些朋友問我，這次調(diào)控之后，房價會不會再次上漲，我認為可能性已經(jīng)不大了�！蓖跽f。之所以抱著這樣的觀點，是因為他發(fā)現(xiàn)這次調(diào)控的方式較之以前有了很大的不同，如開始重視保障性住房的供應，并加大市場供應，這在緩解社會矛盾的同時，還會分流出一部分市場需求，并著手解決供需矛盾，從而讓房價失去暴漲的動力。

　　王云海并未急著處理手中所持有的物業(yè)，他表示要等到形勢明朗化之后再做決定。雖然目前交易狀況已經(jīng)接近“冰點”，但在他看來，這種狀況并不會維持很長時間。他說：“現(xiàn)在買賣雙方都在觀望，因為上海細則還沒有出臺，因此大家都在等待�！�

　　讓王云海感到有些擔心的是房產(chǎn)稅。國務院已經(jīng)確認房產(chǎn)稅改革，他認為這個消息對房產(chǎn)投資來說是個“重大利空”：“如果征收房產(chǎn)稅的話，住宅投資在持有環(huán)節(jié)上的成本將會大增。”王表示，如果房產(chǎn)稅在上海開征，他將出售手中物業(yè)，選擇別的投資方向。

　　持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)玩“長炒”

　　代表人物：柳新華

　　看好優(yōu)質(zhì)物業(yè)的保值增值能力，柳新華準備繼續(xù)持有手中的房產(chǎn)。

　　熟知柳新華的一位房產(chǎn)經(jīng)紀人告訴記者，柳是個“不差錢”的私企老板，手中所持有的物業(yè)均為一次性付款，沒有資金壓力。也許正是因為無債一身輕，所以柳新華得以從容應對這輪調(diào)控。就在最近，有人愿意在今年四月份掛牌價基礎上加價5%，求購他手中一套位于古北的房產(chǎn)，不過被他拒絕了。“我做了不少‘思想工作’，嘴皮都快磨破了，但柳先生就是不動心�！边@位經(jīng)紀人如是說。

　　上海的優(yōu)質(zhì)物業(yè)還有上漲空間，這是柳新華的觀點。在他看來，隨著可供建設的用地越來越少，未來上海市中心新增高檔公寓數(shù)量也會隨之減少。但長三角區(qū)域經(jīng)濟強勁發(fā)展勢頭，會使得更多的人像他自己一樣，涌入上海置業(yè)。因此他相信，優(yōu)質(zhì)物業(yè)的需求在未來相當長的時間里，將會保持著旺盛的態(tài)勢，而這正是此類房產(chǎn)升值的動力基礎。

　　同時，考慮到目前存在不小的通脹壓力，柳新華認為持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)是最好的抗通脹方式。在他看來，如果持有現(xiàn)金，購買力的下降會帶來不小的損失，而持有房產(chǎn)，資產(chǎn)的增值能夠很好地抵御通脹。

　　不過，對于不同地方的物業(yè)，柳新華采取不同的處理方式。他在長三角其他二三線城市也購置了房產(chǎn)，但準備將其售出。他認為宏觀調(diào)控對這些地方所產(chǎn)生的作用會更大，因而未來面臨更長時間的調(diào)整。

　　投資新戰(zhàn)場玩“轉(zhuǎn)移”

　　代表人物：沈元

　　新一輪宏觀調(diào)控對投資性需求打壓力度很大，這讓很多投資者認為住宅已經(jīng)失去了投資價值，沈元就是其中一位。

　　沈元是上海某外企高管，早在六年前就開始涉足房產(chǎn)投資。經(jīng)歷過兩次宏觀調(diào)控，但前兩次堅持了下來，當然也獲得了應有的回報。但這一次，沈先生不打算堅持下去，準備售出手中持有的兩套房產(chǎn)，改為投資商鋪。

　　問及原因，沈先生表示房價漲得過快，有可能會面臨較大幅度的調(diào)整。他所投資的地區(qū)為外環(huán)線附近的九亭和松江新城，這是自住需求最為集中的區(qū)域，而就在最近一段時間內(nèi)，外環(huán)線附近的住宅單價也已漲到2萬元左右，這在他看來漲得有些過快。

　　漲得越快就意味著房價中的泡沫成分越大，這是他對當前上海外環(huán)線以外區(qū)域現(xiàn)狀的判斷�？紤]到目前的調(diào)控政策對投資性需求實行強力打壓，比如在信貸方面嚴格限制，加大轉(zhuǎn)讓成本，如從嚴征收房產(chǎn)交易個人所得稅、房產(chǎn)營業(yè)稅等，以及未來還有可能加大持有成本，如近期傳出在上海試點房產(chǎn)稅等，這都會使得住宅投資變得困難重重。種種限制，加之之前上漲過快，所以在調(diào)控時期，調(diào)整壓力也會更大�！叭绻�房價會回落的話，我認為會從外環(huán)線以外區(qū)域開始�！鄙蛟�說。

　　商業(yè)地產(chǎn)價格在最近幾年并未像住宅那般瘋漲，這讓沈元看到了新的投資機會。他認為這種現(xiàn)象并不正常，而且這種現(xiàn)象也會隨著投資者對商業(yè)地產(chǎn)的重視而得以扭轉(zhuǎn)。他會選擇哪種商業(yè)地產(chǎn)來投資呢？沈元表示最看好社區(qū)商鋪，因為這種形式的商鋪對資金要求不高，而且風險相對較小，容易把握。

　　短炒虧本玩“出逃”

　　代表人物：何敏

　　部分講究快進快出的房產(chǎn)投資者，近期只能選擇解套離場了。

　　何敏不是溫州人，但她學來了溫州人的投資方式，其房產(chǎn)投資理念就一個詞：炒房！這也曾讓她嘗到了不少甜頭。在2007年夏天，她跟朋友一起湊了50萬元，開始炒房，那段時期，房產(chǎn)買賣異常容易，賣家提出的任何條件都能得到滿足，因此在短短幾個月里，她便賺了幾十萬元。2008年樓市歸于沉寂，這也是讓她最難熬的一年，不過2009年又讓她火了一把，靠快進快出短炒，又賺了不少真金白銀。

　　今年的宏觀調(diào)控，讓她發(fā)現(xiàn)“短炒”已經(jīng)不靈了。在今年2月底，她在古北以305萬元的價格從另外一個投資者手中吃進一套御翠豪庭的房產(chǎn)，準備過半年后加價45萬元轉(zhuǎn)手售出。因為此前的短炒經(jīng)驗告訴她，只要行情穩(wěn)定，像御翠豪庭這樣的高檔樓盤，即使是年初國家取消了購房優(yōu)惠政策，但當時調(diào)控跡象并不明顯，因此保守估計漲個15%應該不成問題。誰知宏觀調(diào)控政策在“兩會”之后接連出臺，打亂了她的計劃。信貸政策的突然收緊，讓何敏無法從銀行申請到住房按揭貸款，這使得她相當被動。

　　沒有別的選擇，為了盡快脫手，何敏近期以303萬元的到手價將其轉(zhuǎn)讓了出去。因為目前還沒有取得房產(chǎn)證，因此轉(zhuǎn)讓為“大定金”形式，即約定在取得產(chǎn)證某個時間段內(nèi)完成交易手續(xù)。加上中介傭金，何敏此次炒房虧了5萬元。不過她認為這樣做十分有必要，因為新的宏觀調(diào)控政策對房產(chǎn)投資的打壓力度之大，已經(jīng)超出了自己的預期�！鞍�括信貸、稅收等環(huán)節(jié)對房產(chǎn)投資的限制力度明顯加大，今后一段時間已經(jīng)不適合炒房了�！彼�如此總結道。