美國(guó)房地產(chǎn)物業(yè)稅有多高

　　喬磊

　　與國(guó)內(nèi)，房地產(chǎn)物業(yè)稅還是一個(gè)沒有開征的新稅種，什么時(shí)候開征，怎樣征收還不是十分清楚。在美國(guó)房地產(chǎn)物業(yè)稅已經(jīng)征收了幾十年，并且已經(jīng)成為了地方政府主要的財(cái)政收入來源。

　　美國(guó)房地產(chǎn)物業(yè)稅(Property Taxes，美國(guó)人統(tǒng)稱為房地產(chǎn)稅，本文專指民用住宅的房地產(chǎn)稅)不屬于聯(lián)邦政府征收的稅種，而是由州以下政府所征收的稅，該種稅是市、縣和學(xué)區(qū)財(cái)政收入的主要來源之一。從居民的角度看，房地產(chǎn)物業(yè)稅是在住宅上僅次于房屋貸款的第二大支出。而由于房地產(chǎn)物業(yè)稅屬于地方稅種的緣故，各州、各縣、各市征收的房地產(chǎn)物業(yè)稅稅率就會(huì)有很大差異，同樣是擁有價(jià)值30萬(wàn)美元的房子，在美國(guó)東部地區(qū)，一年要繳納的房地產(chǎn)物業(yè)稅可能會(huì)高達(dá)8000美元，在南部地區(qū)可能只要1000美元。

　　物業(yè)稅是地方財(cái)政主要收入

　　房地產(chǎn)物業(yè)稅是美國(guó)縣、市等地方政府的主要財(cái)政來源，也是地方政府征收的最主要稅種。不過從1977年至2007年，美國(guó)地方政府征收的房地產(chǎn)物業(yè)稅在稅收中的比例有所下降，20年來大約下降了近10%。1977年美國(guó)全國(guó)地方政府征收的房地產(chǎn)物業(yè)稅約占其稅收的80.5%，1982年為76.1%，1987年為73.6%，1992年為75.6%，1997年為73.4%，2002年為72.9%，2004年為73.1%，2005年為72.4%，2006年為71.7%，2007年為71.4%。

　　雖然從1977年至2007年，美國(guó)地方政府征收的房地產(chǎn)物業(yè)稅在稅收中的比例有所下降，但地方政府征收的房地產(chǎn)物業(yè)稅總額卻不斷大幅攀升，20年中增長(zhǎng)了5倍多。1977年，美國(guó)50個(gè)州征收的房地產(chǎn)物業(yè)稅總額為625億美元，1982年為820億美元，1987年為1212億美元，1992年為1803億美元，1997年為2188億美元，2002年為2791億美元，2004年為3179億美元，2005年為3559億美元，2006年為3591億美元，2007年為3831億美元。

　　2009年美國(guó)經(jīng)濟(jì)不景氣，個(gè)人的收入比2008年下降了4.7%，而家庭消費(fèi)也隨之減少，因此導(dǎo)致政府的銷售稅下降了2.8%。雖然美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于蕭條狀態(tài)，但不少州的地方政府為彌補(bǔ)財(cái)政赤字，只能提高房地產(chǎn)物業(yè)稅的稅率。根據(jù)美國(guó)人口普查局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2009年第四季度美國(guó)各州和地方政府收繳的房地產(chǎn)物業(yè)稅總額為1700億美元，比2008年同期增加了5.8%。

　　美國(guó)房地產(chǎn)物業(yè)稅征收情況一覽表   

　　年份    房地產(chǎn)稅總額(億美元)    占全部稅收比重(%)

　　1977    625    80.5

　　1982    820    76.1

　　1987    1212    73.6

　　1992    1803    75.6

　　1997    2188    73.4

　　2002    2791    72.9

　　2004    3179    73.1

　　2005    3559    72.4

　　2006    3591    71.7

　　2007    3831    71.4

　　美國(guó)房地產(chǎn)物業(yè)稅被稱之為沽定價(jià)值(即公平市價(jià))的稅種，即使一個(gè)社區(qū)的房地產(chǎn)物業(yè)稅稅率相同，屋主也會(huì)因?yàn)槊恳淮弊≌湔嫉孛娣e不同、房屋的裝修程度不同而繳納不同數(shù)額的物業(yè)稅。物業(yè)稅的計(jì)算主要是以房地產(chǎn)的價(jià)值乘以物業(yè)稅稅率而來，居民每年分兩次繳納。房地產(chǎn)的價(jià)值主要包括兩個(gè)方面，一是房屋本身的價(jià)值(主要依據(jù)購(gòu)買時(shí)的價(jià)值、裝修增加值和市場(chǎng)增值)，二是土地的價(jià)值。所以一個(gè)社區(qū)同樣是300平方米的住宅，因占用土地面積不同，屋主每年繳納的房地產(chǎn)物業(yè)稅也會(huì)不同。   

　　物業(yè)稅稅率有多高

　　房地產(chǎn)物業(yè)稅稅率的制定主要依據(jù)政府預(yù)算和支出的情況來征收，首先是看縣、市每年社區(qū)服務(wù)的支出需要多少以及學(xué)區(qū)中小學(xué)的花費(fèi)要多少，然后再看政府征收的銷售稅等其他稅收有多少，政府的支出減去這些稅收，還差多少，那就要由房地產(chǎn)物業(yè)稅來堵窟窿了。政府會(huì)根據(jù)需要征收的物業(yè)稅總額和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值來決定物業(yè)稅稅率。

　　房地產(chǎn)物業(yè)稅是一種從價(jià)稅，也就是依據(jù)住宅的價(jià)值而征收的稅，它不同于個(gè)人所得稅和銷售稅，不會(huì)依據(jù)一個(gè)人收入和消費(fèi)多少來征稅，而是根據(jù)一個(gè)人擁有多少的房地產(chǎn)價(jià)值來征稅。只要一個(gè)人擁有房地產(chǎn)，他的一生就必須年年為此繳稅，除非他不再擁有自己的房地產(chǎn)。

　　如果一個(gè)人擁有市場(chǎng)價(jià)值100萬(wàn)美元的獨(dú)立住宅，他是否要按照100萬(wàn)美元來繳納房地產(chǎn)物業(yè)稅呢？不是的，各地房地產(chǎn)沽值都會(huì)設(shè)定一個(gè)價(jià)值比，如房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值5%、15%、30%、40%的房地產(chǎn)征稅值。如果房地產(chǎn)征稅值是15%，100萬(wàn)美元的住宅就按15萬(wàn)美元的價(jià)值來征稅。而決定一地居民要交多少房地產(chǎn)物業(yè)稅的關(guān)鍵因素就看物業(yè)稅稅率，如果物業(yè)稅稅率是2%，那么擁有價(jià)值100萬(wàn)美元的這位居民每年要繳納的物業(yè)稅為3000美元(150000× 2%)。

　　以佐治亞州為例，一幢住宅的沽定價(jià)值為10萬(wàn)美元，該州取沽定價(jià)值40%也就是40000美元作為征稅的基數(shù)，去掉州2000美元和地方政府4000美元的免稅額，再乘以厘計(jì)稅率，佐治亞州的厘計(jì)稅率為3%。厘計(jì)稅率的決定是每年依據(jù)縣、市和學(xué)區(qū)的財(cái)政預(yù)算來決定，政府需要花錢多，就得多收稅，房地產(chǎn)物業(yè)稅的厘計(jì)稅率就會(huì)高，反之就會(huì)低。所以一幢10萬(wàn)美元的住宅在佐治亞州每年業(yè)主要繳納的物業(yè)稅為：(40000 - 2000 - 4000) ×3%= 1020美元，占住宅價(jià)值的1.02%。

　　2009年紐約的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值約為8000億美元，而房地產(chǎn)的征稅值為1400億美元。2010年，紐約的房地產(chǎn)的征稅值僅為房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的4.4%，也就是說，一幢市場(chǎng)價(jià)值40萬(wàn)美元的住宅，只需要按17600美元來征收房地產(chǎn)物業(yè)稅。為什么會(huì)是這樣，這主要是保護(hù)房屋擁有者的利益，也讓更多的居民能夠擁有自己的住宅。否則，房地產(chǎn)物業(yè)稅過高，相形之下就會(huì)降低民眾的購(gòu)屋能力。從這個(gè)角度講，征收高額的房地產(chǎn)物業(yè)稅會(huì)限制民眾購(gòu)屋的欲望，至于能否壓低房?jī)r(jià)還要看整個(gè)房地產(chǎn)的走勢(shì)和民眾的收入及消費(fèi)能力。

　　美國(guó)50州的房地產(chǎn)物業(yè)稅稅率

　　州    平均稅率%    州    平均稅率%

　　美國(guó)    1.38    密西西比    1.44

　　阿拉斯加    1.80    蒙大納    1.65

　　阿拉巴馬    0.65    北卡羅來納    1.10

　　阿肯色    0.88    北達(dá)科塔    1.84

　　亞利桑那    1.21    內(nèi)布拉斯加    2.15

　　加利福尼亞    0.68    新罕布什爾    2.21

　　科羅拉多    1.08    新澤西    1.78

　　康涅狄格    1.72    新墨西哥    0.72

　　哥侖比亞特區(qū)    1.31    內(nèi)華達(dá)    0.83

　　特拉華    0.68    紐約    1.76

　　佛羅里達(dá)    1.20    俄亥俄    1.81

　　佐治亞    1.52    奧克拉荷馬    1.03

　　夏威夷    0.40    俄勒岡    1.22

　　愛荷華    2.15    賓西法尼亞    1.70

　　愛達(dá)荷    1.42    羅得島    1.52

　　伊利諾斯    1.79    南卡羅來納    1.38

　　印第安那    2.12    南達(dá)科塔    1.96

　　堪薩斯    2.09    田納西    1.07

　　肯塔基    0.96    德克薩斯    2.57

　　路易斯安那    1.02    猶他    1.31

　　馬薩諸塞    1.07    弗吉尼亞    1.12

　　馬里蘭    1.06    佛蒙特    2.06

　　緬因    1.75    華盛頓    1.13

　　密歇根    1.91    威斯康星    2.09

　　明尼蘇達(dá)    1.27    西弗吉尼亞    0.95

　　密蘇里    1.42    懷俄明    2.18

　　房?jī)r(jià)高低與物業(yè)稅未必成正比

　　對(duì)于美國(guó)大多數(shù)擁有自己住宅的民眾而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫破裂不僅使房屋價(jià)值下跌，而且也未能減輕繳納房地產(chǎn)物業(yè)稅的負(fù)擔(dān)。當(dāng)房屋價(jià)值因?yàn)榉ㄅ奈荽笤?、信用緊縮、缺乏買家等因素持續(xù)下降之時(shí)，對(duì)許多屋主來說，房地產(chǎn)物業(yè)稅卻仍然出現(xiàn)上漲的趨勢(shì)。這里的原因在于，美國(guó)的房地產(chǎn)物業(yè)稅不是遏制房?jī)r(jià)的杠桿，而是地方政府解決財(cái)政收入不足的手段。

　　理論上講，當(dāng)房?jī)r(jià)不斷下降，每年按照稅率征收的物業(yè)稅也會(huì)跟著減少。然而在現(xiàn)實(shí)中，經(jīng)濟(jì)的不景氣也沖擊政府的財(cái)政收入，民眾勒緊褲腰帶、減少消費(fèi)，隨之而來的是政府銷售稅等主要稅收大幅減少。但政府的開支卻難以縮減，一旦地方政府需要稅收支付當(dāng)?shù)匾磺薪ㄔO(shè)，包括學(xué)校、圖書館以及警察、消防隊(duì)和救護(hù)服務(wù)等，此時(shí)政府就會(huì)提高地方的物業(yè)稅稅率，彌補(bǔ)預(yù)算上的赤字。例如，紐約和新澤西州是全美房地產(chǎn)物業(yè)稅最高的地區(qū)，這些地區(qū)的物業(yè)稅高并不僅僅是因?yàn)楫?dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)價(jià)值高，而是政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)采取了高稅的政策。

　　各州征收物業(yè)稅政策不同

　　各州各城市因經(jīng)濟(jì)狀況不同，對(duì)房地產(chǎn)物業(yè)稅的征收政策上明顯不同。2009年，紐約市的房地產(chǎn)物業(yè)稅收入是144億美元，占市政府稅收的41%。政府預(yù)算辦公室評(píng)估2010年個(gè)人所得稅的收入將會(huì)下降22%，商業(yè)所得稅收入將會(huì)下降23%，因此政府只能提高征收房地產(chǎn)物業(yè)稅的幅度，預(yù)計(jì)2010年紐約市征收的房地產(chǎn)物業(yè)稅將達(dá)158億美元，占市政府所有稅收的47%。

　　賓夕法尼亞州州長(zhǎng)蘭德爾今年初宣布，由于州政府在賭場(chǎng)的收入超過7億美元，所以要為全州的居民減低房地產(chǎn)物業(yè)稅負(fù)擔(dān)，2009年賓州270萬(wàn)戶家庭將成為政府降低房地產(chǎn)物業(yè)稅的受益者，幾年來該州為居民減少的房地產(chǎn)物業(yè)稅總額達(dá)到24億美元。反之，如果政府不降低物業(yè)稅，民眾就要從腰包里掏出24億美元用于政府的各項(xiàng)支出。

　　加州的房地產(chǎn)市場(chǎng)是除了紐約之外美國(guó)最高的地區(qū)，但加州的房地產(chǎn)物業(yè)稅卻比紐約低很多，這是為什么？原來1978年民眾投票通過13號(hào)提案，嚴(yán)格限制政府加重對(duì)民眾房地產(chǎn)物業(yè)稅的負(fù)擔(dān)，政府征收的房地產(chǎn)物業(yè)稅稅率因通貨膨脹因素每年上漲不能超過2%，或是按現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)價(jià)值，兩者取其低值來征收房地產(chǎn)物業(yè)稅。加州的莫林縣居民家庭的中位年收入是88101美元，獨(dú)立住宅的中位價(jià)值是912100美元，而居民每年要繳納的房地產(chǎn)物業(yè)稅中位金額僅為5233美元，同樣情形在加州其他的富裕縣也是一樣，圣塔克拉拉縣居民每年要繳納的房地產(chǎn)物業(yè)稅中位金額為4437美元，圣梅提歐縣居民每年要繳納的房地產(chǎn)物業(yè)稅中位金額為4208美元。

　　美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)受次貸風(fēng)暴沖擊，房屋價(jià)格大幅下跌。各州對(duì)房地產(chǎn)減值后如何征收物業(yè)稅作法不一。加州的房?jī)r(jià)雖高，但令居民感到一些欣慰的是房地產(chǎn)物業(yè)稅還算能夠令人接受。這主要是加州居民早在30年前就投票決定限制政府任意提高物業(yè)稅稅率并對(duì)下滑的房地產(chǎn)價(jià)值給予及時(shí)調(diào)整。1978年加州通過8號(hào)提案，對(duì)居民房屋市場(chǎng)價(jià)值下滑的住宅給予臨時(shí)性價(jià)值減低，縣政府需對(duì)這樣的住宅每年進(jìn)行登記。

　　2009-2010年，洛杉磯縣房地產(chǎn)沽值辦公室對(duì)473000幢獨(dú)立住宅進(jìn)行評(píng)估，結(jié)果有333870 幢獨(dú)立住宅的市場(chǎng)價(jià)值被調(diào)低。這些住宅平均被調(diào)低市場(chǎng)價(jià)值12萬(wàn)美元，而屋主平均因此可以少繳納的物業(yè)稅為1300美元。

　　物業(yè)稅都用在什么地方

　　地方政府征收的物業(yè)稅會(huì)到哪里去呢？又會(huì)用在什么地方呢？在佐治亞州，征收上來的房地產(chǎn)物業(yè)稅縣政府得到33.3%，學(xué)區(qū)得到65.8%，州政府得到0.8%。

　　縣政府征收上來的房地產(chǎn)物業(yè)稅主要用于為民眾提供的公共服務(wù)支出，這些服務(wù)包括：法院系統(tǒng)(高等法院、地方法院、青少年法院)、警局和監(jiān)獄、公立中小學(xué)、緊急事務(wù)管理、公共衛(wèi)生醫(yī)療服務(wù)(公共健康和疾病控制、環(huán)境衛(wèi)生、心理健康服務(wù)、弱智服務(wù)、貧困人口醫(yī)療建保、無家可歸者喪葬)、驗(yàn)尸官、公共資助和家庭服務(wù)、人口狀況記錄(出生和死亡證明、結(jié)婚證書)、選民登記和選舉。

　　而城市等地方政府征收上來的房地產(chǎn)物業(yè)稅更多地用于與民眾生活密切相關(guān)的公共服務(wù)，這包括：城市街道修建和維護(hù)、911緊急電話服務(wù)、消防、供水服務(wù)、廢物管理、公共醫(yī)院、公共圖書館、公園和休閑場(chǎng)所、公共運(yùn)輸系統(tǒng)等。

　　下面再看看華盛頓州的例子。2009年，華盛頓州征收的房地產(chǎn)物業(yè)稅總額為86億美元，其中有18億美元用于公立大學(xué)、28億美元用于中小學(xué)，總計(jì)為46億美元，占房地產(chǎn)物業(yè)稅總額54%。14.3億美元用于縣政府經(jīng)費(fèi)，占房地產(chǎn)物業(yè)稅總額16.6%。11.6億美元用于市、鎮(zhèn)政府經(jīng)費(fèi)，占房地產(chǎn)物業(yè)稅總額13.4%。13.7億用于政府各個(gè)部門經(jīng)費(fèi)，占房地產(chǎn)物業(yè)稅總額15.9%。這些部門包括：消防、圖書館、醫(yī)院、緊急救護(hù)、港口、公園等。

　　房地產(chǎn)物業(yè)稅是地方政府機(jī)構(gòu)所需經(jīng)費(fèi)的主要來源，在華盛頓州共有1842個(gè)部門要依賴房地產(chǎn)物業(yè)稅來維持運(yùn)作。當(dāng)然這些部門主要是為民眾提供服務(wù)或是市政建設(shè)，某種意義上說這也是取之于民用之于民。例如，公路、公用事業(yè)、學(xué)校、圖書館、供水、供電、煤氣、下水道、垃圾處理、交通運(yùn)輸、疾病防治、港口、渡輪、機(jī)場(chǎng)等等。