劉正山
最近，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)新動(dòng)向，一線城市房?jī)r(jià)仍在高位徘徊的同時(shí)，個(gè)別地區(qū)新建住宅銷量大幅增長(zhǎng)。樓市是否走向全面回暖，房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控何去何從？
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前8個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)36.7%左右，商品房銷售面積增長(zhǎng)了6.7%，而且目前還在增長(zhǎng)。從個(gè)別城市看，剔除經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房后，北京8月一手住宅市場(chǎng)共成交5511套，環(huán)比分別增長(zhǎng)14.5%，成交均價(jià)18519元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)6.8%。在上海，8月本市一手商品住宅共成交13198套，環(huán)比分別提高了17.4%。
那么，是否可以由此得出樓市回暖的結(jié)論呢？答案是否定的。從北京、上海等個(gè)別城市情況看，量?jī)r(jià)齊升，似乎可以稱之為回暖。但是，這種短期現(xiàn)象還不足以判斷市場(chǎng)走勢(shì)，特別是全國(guó)的樓市僅僅表現(xiàn)為成交量的回升，但價(jià)格依然處于徘徊之勢(shì)。如果今后一段時(shí)間，樓市出現(xiàn)連續(xù)3個(gè)月以上的量?jī)r(jià)齊升的局面，則可認(rèn)為是全面回暖。
盡管說目前樓市還沒有出現(xiàn)真正意義上的回暖，但是以房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的先導(dǎo)指標(biāo)“地王”來衡量，回暖的壓力非常大。眾所周知，房屋建設(shè)在土地之上，土地好比是面粉，房地產(chǎn)好比是饅頭。一旦面粉漲價(jià)，饅頭的價(jià)格也將被推高。土地市場(chǎng)的態(tài)勢(shì)可以用“地王”數(shù)量的多少來衡量。
我對(duì)2010年1月1日到9月16日期間全國(guó)各種媒體報(bào)道的“地王”統(tǒng)計(jì)表明：全國(guó)一共出現(xiàn)50個(gè)“地王”，其走勢(shì)特點(diǎn)為：自6月開始，“地王”數(shù)量持續(xù)上揚(yáng)：6月2個(gè)，7月3個(gè)，8月3個(gè)，9月（截至9月16日）10個(gè)。這50個(gè)“地王”與2009年的特征不同——國(guó)企（包括央企）主導(dǎo)“地王”的局面被打破，民企（包括非國(guó)有的上市公司和外資企業(yè)）在土地市場(chǎng)上日益唱主角，而且，還出現(xiàn)了“個(gè)人地王”。50個(gè)“地王”中，國(guó)企（包括央企）拍得14個(gè)，占28%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于2009年的70%。
這說明，4月中旬以來中央及各地出臺(tái)的一系列調(diào)控政策措施雖然產(chǎn)生了房地產(chǎn)市場(chǎng)“量跌價(jià)滯”的效果，但并未對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展形成根本影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景依舊被看好。
為何這一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控尚未取得預(yù)期成效？一是調(diào)控存在“時(shí)滯”（time lag）。時(shí)滯是時(shí)間滯后的簡(jiǎn)稱，是指某一政策從啟動(dòng)到產(chǎn)生效果的時(shí)間段。2010年新國(guó)十條（《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》）出臺(tái)之后，各部委和各地逐步出臺(tái)落實(shí)舉措，如4月30日北京出臺(tái)“限定購(gòu)房套數(shù)”的細(xì)則；6月5日住建部出臺(tái)了第二套房新認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。隨著時(shí)間的推移，新國(guó)十條的逐步落地，調(diào)控開始“初見成效”。本輪房地產(chǎn)調(diào)控最重要的目標(biāo)是：遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲。而到目前，房?jī)r(jià)已經(jīng)不再“過快上漲”。當(dāng)然，如住建部政策研究中心副主任王玨林所說，價(jià)格是老百姓衡量調(diào)控是否成功的唯一標(biāo)準(zhǔn)。價(jià)格下來了，百姓就會(huì)認(rèn)為此次調(diào)控取得了效果。因此，“商品住宅的價(jià)格必須下來”，本輪調(diào)控才算達(dá)到最終目的。
二是現(xiàn)有調(diào)控舉措尚未完全落地。如，新“國(guó)十條”中規(guī)定的“財(cái)政部、稅務(wù)總局要加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策”，至今尚未落實(shí)；“加快閑置房地產(chǎn)用地處理 ”，有待強(qiáng)化落實(shí)，因?yàn)閲?guó)土資源部的工作安排為“7月督察、8月約談、9月問責(zé)”，閑置土地處置結(jié)果如何，尚待觀察。此外，“國(guó)土資源部要指導(dǎo)督促各地及時(shí)制定并公布以住房為主的房地產(chǎn)供地計(jì)劃，增加居住用地供應(yīng)，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，三類用地總占比不低于70% ”，也沒有得到較好的落實(shí)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至今年9月9日，各主要城市的推地?cái)?shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)未達(dá)到計(jì)劃目標(biāo)。即使與去年相比，也只完成了其土地出讓總量的66%。11個(gè)城市平均土地出讓量，僅完成了今年計(jì)劃的47%。特別是北京、重慶、廣州、杭州等城市，截至目前僅完成今年土地出讓計(jì)劃的不足三成。