作者：亓寧
最近，一種二手房交易的新模式——“帶押過(guò)戶”在多個(gè)城市推出，被視為活躍樓市的重要調(diào)整。
從已經(jīng)官宣的幾個(gè)城市來(lái)看，南京、蘇州、濟(jì)南、昆明等均已有成功案例。相比此前還清按揭才可解押、過(guò)戶，“帶押過(guò)戶”可以大大節(jié)約時(shí)間和金錢(qián)成本(主要是原房主)，同時(shí)提升二手房交易安全性，業(yè)內(nèi)人士紛紛叫好。
不過(guò)據(jù)記者從上述幾個(gè)城市的銀行工作人員處了解到，目前除各地不動(dòng)產(chǎn)登記中心與部分銀行合作推進(jìn)的案例外，大范圍的政策執(zhí)行尚未全面落地，尤其中小銀行多數(shù)未接到相關(guān)通知。有蘇州當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)從業(yè)人士表示，據(jù)其了解，待部分銀行與相關(guān)部門(mén)的系統(tǒng)對(duì)接工作準(zhǔn)備充分后會(huì)正式執(zhí)行。
事實(shí)上，自《民法典》施行后，“帶押過(guò)戶”逐漸具備法律條件，不少業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，接下來(lái)還會(huì)有更多城市跟進(jìn)推出。在按揭貸款持續(xù)低迷的背景下，各銀行作為抵押權(quán)人也有意愿配合執(zhí)行，提振地產(chǎn)需求市場(chǎng)的效果值得期待。
“帶抵押過(guò)戶”意味著什么
9月16日晚間，南京市不動(dòng)產(chǎn)登記中心官方微信號(hào)“南京不動(dòng)產(chǎn)”發(fā)布消息稱(chēng)，南京市全面推行二手房“帶押過(guò)戶”的模式。
南京并不是第一個(gè)推出“帶押過(guò)戶”的城市。據(jù)記者不完全了解，8月以來(lái)至少有昆明、蘇州、濟(jì)南、福州等城市支持或有限度支持這一模式，并已有相應(yīng)成功案例。
所謂“帶押過(guò)戶”，即存在抵押的房產(chǎn)要上市交易的，無(wú)需先行還貸或墊付，即可實(shí)現(xiàn)抵押變更、轉(zhuǎn)移登記及新抵押設(shè)立(下稱(chēng)“三項(xiàng)業(yè)務(wù)”)。在此之前，國(guó)內(nèi)二手房交易普遍要求賣(mài)方(原房主)先解押才能辦理過(guò)戶手續(xù)，而解押則意味著需要還清按揭貸款。
在還清既有房貸過(guò)程中，賣(mài)方往往需要花費(fèi)大量時(shí)間籌集資金、到銀行辦理提前還款等，交易流程復(fù)雜，而如果賣(mài)方尋求社會(huì)“過(guò)橋資金”還會(huì)加大風(fēng)險(xiǎn)。
隨著去年《民法典》的施行，“帶押過(guò)戶”已經(jīng)具備放開(kāi)的法律條件。根據(jù)原《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，財(cái)產(chǎn)(房屋)抵押后的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶需要抵押人與抵押權(quán)人協(xié)商一致，后者同意則需要抵押人先還清債務(wù)，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的不得轉(zhuǎn)讓(受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外)；《民法典》則明確，抵押期間抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)且抵押權(quán)不受影響，但應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人。
以南京為例，該市不動(dòng)產(chǎn)登記中心表示，該市在《民法典》施行后深化落實(shí)“帶押過(guò)戶”的要求，在業(yè)務(wù)流程、技術(shù)支撐、工作指導(dǎo)等方面進(jìn)行優(yōu)化和細(xì)化；福州市不動(dòng)產(chǎn)登記和交易中心也表示，該市早在2021年4月就先行先試開(kāi)展“帶押過(guò)戶”業(yè)務(wù)。
從已經(jīng)官宣放開(kāi)的幾個(gè)城市來(lái)看，“帶押過(guò)戶”在流程上大大簡(jiǎn)化，三項(xiàng)業(yè)務(wù)普遍可以“一次申請(qǐng)，全部搞定”，百姓只需“進(jìn)一個(gè)窗口，提交一套材料”。賣(mài)方交易成本大大降低，而買(mǎi)方也可一次性完成房子過(guò)戶、重新抵押并獲得新的住房按揭貸款。
這一模式真正實(shí)現(xiàn)了原抵押注銷(xiāo)登記和新抵押登記的“無(wú)縫連接”，有效防范交易風(fēng)險(xiǎn)，既“鎖定”真正的買(mǎi)方，又防止“一房多賣(mài)”，也確保了銀行抵押權(quán)的落實(shí)。中關(guān)村互聯(lián)網(wǎng)金融研究院首席研究員董希淼表示，過(guò)去即使賣(mài)方順利籌集資金還清按揭，也依然存在不能過(guò)戶的可能，現(xiàn)在這種風(fēng)險(xiǎn)大大降低。
熱點(diǎn)二線城市逐漸落地
從落地情況來(lái)看，多地已有成功的“帶押過(guò)戶”案例。
以南京為例，該市不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)已通過(guò)與建設(shè)銀行、南京銀行等50多家銀行合作，完成了158套房屋“帶押過(guò)戶”的登記工作，交易價(jià)值超過(guò)5億元。
就在9月17日，福州市不動(dòng)產(chǎn)登記中心也宣布，通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記和交易中心與建設(shè)銀行、工商銀行的協(xié)同合作，該市于9月15日上午完成了首批政銀合作“帶押過(guò)戶”項(xiàng)目；蘇州張家港則在9月初在建設(shè)銀行蘇州分行成功辦理全市首筆存量房“帶抵押過(guò)戶”登記和按揭貸款業(yè)務(wù)。
更早之前的8月，濟(jì)南不動(dòng)產(chǎn)登記中心表示，目前該市“帶押過(guò)戶”已在建行、工行、北京銀行等多家銀行試點(diǎn)成功，將在全市二手房市場(chǎng)全面推行。
不過(guò)據(jù)記者了解，目前蘇州、青島、南京等地“帶押過(guò)戶”并未全面實(shí)施，尤其不少中小銀行工作人員表示當(dāng)前尚未接到新的政策通知，二手房過(guò)戶依然需要先還清貸款。
有蘇州當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)從業(yè)人士對(duì)記者表示，據(jù)其了解，因?yàn)樯婕跋到y(tǒng)對(duì)接等問(wèn)題，目前多數(shù)銀行與相關(guān)部門(mén)仍在為此準(zhǔn)備當(dāng)中，全面落地可能還需要一定時(shí)間。
記者注意到，目前推出“帶押過(guò)戶”政策的城市普遍配套了賬戶監(jiān)管要求，以保證資金安全。以濟(jì)南為例，該市推出的“帶押過(guò)戶”新流程中引入了公證“提存賬戶”環(huán)節(jié)，即在交易未完成之前，所有資金均由該賬戶監(jiān)管，確保資金安全，一旦交易發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)或交易雙方出現(xiàn)意外情況，交易失敗，資金原路返還，避免發(fā)生資金糾紛。
“‘預(yù)告登記’后的提前放款，為交易雙方帶來(lái)了‘活水’，但這‘活水’能否順利流入賣(mài)方貸款銀行的賬戶，特別是跨行交易，除了職能部門(mén)的審批、登記，資金的交付也都要做到全程封閉運(yùn)行�！睗�(jì)南不動(dòng)產(chǎn)登記中心表示。
效果如何，對(duì)銀行有何利弊
增加交易便利性、降低成本和風(fēng)險(xiǎn)，歸根到底是為了促進(jìn)剛需群體購(gòu)房需求，激發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)活力。董希淼表示：“帶押過(guò)戶”對(duì)于提升買(mǎi)賣(mài)雙方的交易意愿、提高市場(chǎng)活躍度有很大作用�！�
他認(rèn)為，“帶押過(guò)戶”與過(guò)去的“轉(zhuǎn)按揭”有相似之處，不過(guò)不同的是，“轉(zhuǎn)按揭”依然要解除質(zhì)押后進(jìn)行，“帶押過(guò)戶”相比之下更為便捷且監(jiān)管安全。所謂轉(zhuǎn)按揭，主要是指借款人出售作為抵押物的房屋，經(jīng)貸款銀行同意，由房屋的購(gòu)買(mǎi)人繼續(xù)償還出售人未到期的貸款，不過(guò)依然需要解除抵押后進(jìn)行，包括同行轉(zhuǎn)按揭和跨行轉(zhuǎn)按揭兩種情況。
目前來(lái)看，多數(shù)“帶押過(guò)戶”主要以在同一銀行續(xù)貸為主。有市場(chǎng)觀點(diǎn)指出，雖然“帶押過(guò)戶”對(duì)提振樓市有利好作用，但對(duì)其他銀行來(lái)說(shuō)可能縮小了通過(guò)二手房交易實(shí)現(xiàn)的信用擴(kuò)張空間。
對(duì)此董希淼不以為然。他分析，因?yàn)樽鳛榈盅簷?quán)人的銀行需要配合房管部門(mén)完成“帶押過(guò)戶”，而當(dāng)前銀行流動(dòng)性充足，并不缺少貸款額度，因此這一模式最直接的影響是提升貸款需求，利好明顯。
“原來(lái)無(wú)非是還一筆然后再貸一筆，這個(gè)沒(méi)有什么大的影響�！倍ｍ蹬e例稱(chēng)，當(dāng)前的“帶押過(guò)戶”與企業(yè)貸款中的無(wú)還本續(xù)貸有點(diǎn)類(lèi)似，即續(xù)貸效率更高、成本更低。
從今年前8個(gè)月的房地產(chǎn)成交和居民中長(zhǎng)期貸款數(shù)據(jù)來(lái)看，當(dāng)前樓市需求依然低迷。不少市場(chǎng)人士認(rèn)為，作為高收益、低風(fēng)險(xiǎn)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，當(dāng)前銀行房貸業(yè)務(wù)壓力較大，因此參與配合的意愿較強(qiáng)。后續(xù)預(yù)計(jì)還會(huì)有更多城市跟進(jìn)“帶押過(guò)戶”模式，加上部分城市全面落地，相應(yīng)效果值得期待。
事實(shí)上，目前除熱點(diǎn)二線城市外，深圳也在9月初完成了首例“公證提存+免贖樓帶押過(guò)戶”的二手房交易，不過(guò)該案例屬于查封房產(chǎn)，成為首個(gè)執(zhí)行這一模式的一線城市。有分析指出，免去贖樓環(huán)節(jié)可以減少贖樓資金利息、擔(dān)保費(fèi)等贖樓費(fèi)用，按目前市場(chǎng)一般贖樓費(fèi)用測(cè)算，可以將交易成本直接降低三分之一，這對(duì)被查封房產(chǎn)(贖樓的費(fèi)用更高)降低的比例無(wú)疑更大。