“我已經(jīng)成功入手了上次看過的房子�！弊罱�，在北京工作的揚子興奮地給好朋友王敏發(fā)送了這條消息，他恰巧趕在了8月22日央行下調(diào)5年期以上貸款市場報價利率（LPR）之后再做貸款。
揚子賣房并非一時興起，對于一直租房住的他來說，買房更多是剛需，因此在疫情不嚴重的時段，他就會抽空通過中介尋找心儀的房子。而進入8月份，購房者明顯增多了，最近他看的部分優(yōu)質(zhì)小區(qū)的房源，僅掛出不足一周就會賣掉，這在上半年幾乎從未遇到。
不僅是北京，南京地區(qū)某房產(chǎn)中介的工作人員亦有相同的感受，最近來到店里咨詢買房的客戶較上半年明顯增多，幾乎每天都有客人要求看房。“雖然還沒有恢復到前幾年買房的熱鬧場面，但現(xiàn)在至少已經(jīng)有了交易量�！边@與上半年的冷清形成了對比。
去年下半年開始至今，一些房企陷入債務危機，多地樓盤出現(xiàn)爛尾。今年3月份，部分銀行、AMC（資產(chǎn)管理公司，即Asset Management Companies）發(fā)行百億金融債，募集資金專項用于房地產(chǎn)優(yōu)質(zhì)項目并購。一場針對房地產(chǎn)市場的紓困行動由此開始。而AMC成了中堅力量。
受訪的多位業(yè)內(nèi)人士普遍認為，樓市的復蘇不可能一蹴而就，當前多地正在不遺余力地化解樓市前期積累的風險，預計“保交樓”的風險很快將會出清，其針對金融市場的影響總體可控。
資產(chǎn)管理公司入場“救項目”
樓市正在經(jīng)歷一場前所未有的紓困“攻堅戰(zhàn)”，一向低調(diào)行事的不良資產(chǎn)管理公司（AMC）屢屢被推至臺前，成了此次房地產(chǎn)紓困的中堅力量。
據(jù)新京報貝殼財經(jīng)記者不完全統(tǒng)計，自今年以來，長城、信達、華融、東方資產(chǎn)等全國性AMC，以及河南資產(chǎn)、江蘇資產(chǎn)、浙商資管、國厚資產(chǎn)等眾多地方性AMC紛紛入局，參與并化解房地產(chǎn)風險項目。
進入8月以來，AMC紓困房企速度有所加快，多個AMC紓困房企的相關合作見諸報端。
8月10日，中南集團宣布與江蘇資產(chǎn)管理有限公司簽署黨建共建暨業(yè)務合作協(xié)議，設立20億元發(fā)展基金。8月5日，中國華融發(fā)布消息稱，近日公司與陽光集團簽署《紓困重組框架協(xié)議》，并召開紓困戰(zhàn)略合作會議。8月2日，招商蛇口與招商平安資產(chǎn)擬在優(yōu)化資源配置、盤活存量資產(chǎn)、困境房企紓困等領域建立戰(zhàn)略合作關系，實現(xiàn)優(yōu)勢互補、互利雙贏、共同發(fā)展的戰(zhàn)略目標。
已有的合作亦有進展。長城資產(chǎn)近日披露，今年上半年，公司通過“總總對接”“總分聯(lián)動”等方式，與12家重點受困房企開展多輪對接及項目篩選，對受困房企提供的意向紓困項目資產(chǎn)深入研判。
中國華融新聞發(fā)言人亦在8月17日發(fā)布的答記者問中表示，福建分公司與“政府、法院、重組方”三方聯(lián)動，引入產(chǎn)業(yè)投資人重組盤活重點民生工程，目前項目開發(fā)建設全面重啟，已實現(xiàn)400余戶新房交付，后續(xù)還將有千余戶入��；湖南分公司通過“資產(chǎn)重組+債務重組+管理重構”多元手段，為已停工的長沙市某大型“商業(yè)+住宅”綜合體引入重組方，推動項目全面復工，目前已實現(xiàn)交房500多戶。
“在7月初多地出現(xiàn)爛尾樓停貸事件之后，‘保交樓’被放在了最重要的位置上，疊加前期多家AMC對部分項目進行了考察，所以最近看上去紓困的進展有所加快�！币晃籄MC業(yè)內(nèi)人士告訴新京報貝殼財經(jīng)記者，當前針對房地產(chǎn)的紓困，最主要的任務仍是“救項目”，而非“救房企”，這在本輪紓困中始終未變。
中銀證券在研報中指出，在房企化解債務風險的過程中，全國四大AMC在過去周期中更多充當?shù)氖恰巴苿觽鶆照蛊凇⒆①Y”角色，但本輪AMC在參與范圍和力度上將有所加大，體現(xiàn)在AMC參與度提升，救助對象也從中小型房企擴圍至規(guī)模房企。據(jù)其測算，我國房地產(chǎn)行業(yè)不良資產(chǎn)規(guī)模在2.08萬億元。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進亦認為，目前AMC與各類房企已有實質(zhì)性的合作，標志著下半年各類合作加快開展，這對下半年房企問題的處置和落實“保交樓”工作等具有積極的作用。
AMC紓困“三板斧”
一向低調(diào)的AMC公司，如今被市場寄予厚望，其究竟將如何使樓市重回健康發(fā)展的軌道？嚴躍進認為，當前AMC紓困房地產(chǎn)主要是通過“紓困基金”的形式進行，AMC對于房地產(chǎn)相關項目的紓困此前已有經(jīng)驗，而紓困不僅是為項目帶來資金，還整合多方資源盤活資產(chǎn)。
在“保交樓”的過程中，AMC首先面臨的是“錢從哪兒來”和“錢花到哪去”的問題。
在資金的來源方面，一位地方AMC專業(yè)人士表示，除了AMC出資以外，按照行業(yè)以往處置的經(jīng)驗，還可以通過“母子基金”的形式來撬動更多的資金。
上述人士介紹，AMC可以通過與某一地方政府平臺公司等相關方成立“母基金”，為這一地區(qū)的“保交樓”項目資金打底。而針對每一個項目，再成立“子基金”，其中包括了部分“母基金”中的資金，也將包括該項目中所涉及的銀行、信托等其他金融機構的相關資金，作為該項目紓困的全部資金，這可以撬動更多的資金下場“保交樓”。
實際上，當前已有“保交樓”項目采用了“母子基金”的形式。鄭州日前出臺了房地產(chǎn)紓困基金設立運作方案，暫定規(guī)模100億元。文件顯示，紓困基金采用母子基金的方式運作，各開發(fā)區(qū)、區(qū)縣（市）還要根據(jù)不同項目吸引不同類型的社會資本參與子基金的設立。
這一模式的效果暫未可知。有業(yè)內(nèi)人士質(zhì)疑，地產(chǎn)基金的規(guī)模是否足夠是一個問題，此外統(tǒng)貸統(tǒng)還的模式是否能從國開行貸到資金目前還不確定。因此雖然要求地方政府壓實責任，但是地方政府可能面臨“巧婦難為無米之炊”的困境。
“不過，現(xiàn)在針對‘保交樓’的紓困資金來源更多了�！币晃籄MC人士告訴新京報貝殼財經(jīng)記者，近期他正為多個房地產(chǎn)項目制定“紓困方案”，在與各方的協(xié)商中發(fā)現(xiàn)，無論是地方政府、城投公司、項目涉及的金融機構等，對“保交樓”的態(tài)度更加積極，這讓其在資金的籌措方面更為順暢。
此外，亦有消息稱，監(jiān)管層將設立千億的房地產(chǎn)基金專門解決出險房企的一些問題樓盤。目前，住建部已讓各省份住建部門統(tǒng)計當?shù)匦枰康禺a(chǎn)基金支持紓困的項目清單。但該基金最終將如何使用，目前暫未可知。
針對“錢用到哪去”，一位中部地區(qū)的地方AMC專業(yè)人士建議，新資金重點用于樓盤復工建設的相關費用，并且做好相關資金的監(jiān)管和使用，以保障項目可以重新運轉(zhuǎn)起來，進而完成“保交樓”的任務。
值得注意的是，當前“AMC+代建”的模式越來越多，整合資源亦是AMC被業(yè)界看中化解房地產(chǎn)企業(yè)的重要能力之一。
8月8日，信達地產(chǎn)（系中國信達旗下公司）宣布以“聯(lián)合建設+資金支持”的協(xié)同方式，成功助力WT集團擺脫流動性危機，并幫助該集團旗下的杭州GL項目順利渡過難關，項目提前收官，較協(xié)議約定提前3個月達到目標。而今年上半年，中國信達以這種方式，落地了廣州增城海石洲悅、廣州南沙悅伴灣2個項目。據(jù)悉，這兩個項目此前分別屬于出險房企新力控股、佳兆業(yè)旗下，經(jīng)過更名后目前已復工并正常銷售。
中銀證券分析指出，化解房地產(chǎn)行業(yè)風險是一個系統(tǒng)性工程，接下來AMC參與紓困的程度將會更深，引導房地產(chǎn)資金進入良性循環(huán)狀態(tài)，為整個行業(yè)紓困贏得時間和空間。AMC處置不良資產(chǎn)經(jīng)驗豐富，收購債務及風險資產(chǎn)后，可以憑借自身金融牌照優(yōu)勢整合各種金融資源。也可以更好地協(xié)調(diào)上下游、買賣雙方和政府資源，尋找高信用房企或者代建企業(yè)合作，讓出險房企的未完工項目完成后續(xù)開發(fā)。
救助與自救
一位AMC高管告訴新京報貝殼財經(jīng)記者，這次AMC對房地產(chǎn)項目的救助與此前主動出擊不同，在本次推進“保交樓”的過程中，AMC及銀行金融機構進入并非以盈利為目的。
另有業(yè)內(nèi)人士指出，一方面，在AMC自身不良資產(chǎn)中，房地產(chǎn)行業(yè)占比相對較大，其中不乏本輪部分需要救助的房地產(chǎn)項目和企業(yè)，因此對于部分AMC來說，本輪“跑步入場”救助房地產(chǎn)行業(yè)，亦存在“不得不做”的自救行為。另一方面，部分“爛尾樓”項目情況復雜，很多樓盤“未售貨值”嚴重不足，無法支撐市場化的機構從中獲利，這也是阻礙更多社會資本進入助力紓困的難點之一。
據(jù)了解，AMC在進入某一項目前，均會對其未建空地、未售貨值等資產(chǎn)進行評估，這些指標可以預見樓盤未來重新運轉(zhuǎn)后的資金流情況。隨著樓盤重新開始運轉(zhuǎn)，開發(fā)商可以重新開盤銷售新房（未售貨值部分），從而恢復盈利能力，其歷史債務可以逐漸清償。
另有業(yè)內(nèi)人士表示，可以將“未售貨值”較少的項目與“未售貨值”較多的項目變成一個資產(chǎn)包，以“未售貨值”較多項目的盈利來彌補“未售貨值”較少項目的損失，進而帶動更多的“爛尾樓盤”風險的出清。
在這一過程中，多位AMC行業(yè)人士直言，壓實各方責任十分重要，無論是地方政府還是房企，要杜絕“躺平等救助”思維。地方政府要切實做好協(xié)調(diào)工作，而出現(xiàn)問題的房地產(chǎn)企業(yè)亦需要積極自救。
國務院參事、國務院發(fā)展研究中心金融研究所名譽所長夏斌亦在2022年博鰲房地產(chǎn)論壇上表示，要分類處理“爛尾樓”問題，對一些治理健全的房企公司，非由自身原因造成的流動性不足而引發(fā)的“爛尾”問題，由地方政府與銀行協(xié)調(diào)并采取相應的約束措施后，給予及時的兼并收購融資和其他流動性支持。
而對一些違法違規(guī)經(jīng)營的房企，實際已資不抵債的項目公司，他認為，要通過壓實地方政府牽頭責任，協(xié)調(diào)銀行、資產(chǎn)管理公司、第三方市場機構等，“一項目一方案”，對項目公司實行接管、債權或股權重組、并購等注入資金，保交樓后對此類公司宣布退出市場。
此外，光大證券金融行業(yè)首席分析師王一峰還指出，在“壓實地方政府責任”的同時，有關部門定位可能集中在兩個領域，一是在堅持有借有還的前提下，提供流動性支持；二是統(tǒng)籌平衡，解決各省（區(qū)、市）存在的“保交樓”不平衡問題，將“保交樓”在區(qū)域、時序上實現(xiàn)再平衡。
政策“組合拳” 來襲
AMC無疑成了這場房地產(chǎn)紓困戰(zhàn)役中的“扛把子”，但僅有AMC顯然不夠。近期房地產(chǎn)政策從提需求、保交樓、保房企多角度打出了組合拳。各地政府今年以來不斷為房地產(chǎn)市場復蘇提供騰挪空間。
從資金成本端看，8月15日MLF降息10BP，8月22日5年期LPR下調(diào)15BP，打開房貸利率下降空間；8月19日，央視新聞稱住建部、財政部和央行等部門近日完善政策工具箱，通過政策性銀行專項借款方式支持已售逾期難交付住宅項目建設交付；8月19日，交易商協(xié)會召集多家民營房企召開座談會，探討通過中債信用增進公司增信的方式支持民營房企發(fā)債融資。
值得注意的是，8月22日，人民銀行行長易綱再度召集部分金融機構召開座談會，并強調(diào)要保障房地產(chǎn)合理融資需求。這已是今年以來金融監(jiān)管部門多次向金融機構如此強調(diào)。
銀行等金融機構亦在風險可控的情況下，為房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展提供資金。多家銀行亦在恢復對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)貸發(fā)放力度。
在剛剛過去的銀行中期業(yè)績發(fā)布會上，工農(nóng)中建四大行高管均表示，將配合地方政府推進“保交樓、穩(wěn)民生”舉措，并承諾支持房地產(chǎn)企業(yè)和購房者的合理融資需求，有序安排房地產(chǎn)貸款投放，維護住房消費者的合法權益。
“在農(nóng)業(yè)銀行的有關項目中，通過各方共同的努力，目前已經(jīng)有746個項目納入地方政府‘保交樓’管理范圍，其中，已經(jīng)有60個項目達到交付條件，正在陸續(xù)辦理交付手續(xù)�！鞭r(nóng)業(yè)銀行副行長林立表示。
不過，從2022年中報來看，部分銀行涉房類貸款上半年增量僅為上年同期1/3，按揭貸款表現(xiàn)相對更弱。據(jù)光大證券統(tǒng)計，上半年，上市銀行新增按揭貸款0.5萬億，同比少增1.2萬億；對公房地產(chǎn)貸款方面，上市銀行新增投放0.24萬億，同比少增0.19萬億；其中，國有行新增0.27萬億，同比少增0.06萬億，保障性住房投放占比較高，而商業(yè)性開發(fā)貸投放偏弱。
“融資需求亟待修復。”王一峰認為，現(xiàn)階段以“保交樓”政策為代表的供給側(cè)修復仍在進行中。主要商業(yè)銀行可以通過撥備平滑盈利，從而維持全年較高的不良處置核銷規(guī)模。
此外，各地政府利好于房地產(chǎn)銷售的政策亦層出不窮。
據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至7月底，年內(nèi)房地產(chǎn)政策放松頻率已超過580次。而從特點來看，除了提高公積金貸款額度、降低首付比例等個人購房方面的措施之外，部分城市還出臺了預防“爛尾樓”等方面的政策措施，不斷化解存量“爛尾樓”的同時，杜絕新增的“爛尾樓”數(shù)量。
“地方寬松政策層層遞進，加入松綁大軍的城市越來越多，同時政策內(nèi)容更加豐富多樣。針對爛尾樓風波，地方幫扶政策也逐步落地�！敝T葛找房認為，8月22日，根據(jù)最新公布的LPR數(shù)據(jù)，一年期和五年期LPR雙降，其中與房貸利率直接掛鉤的5年期以上LPR下調(diào)15BP，對提振房地產(chǎn)市場信心意義重大。疊加“金九銀十”即將到來，預計接下來新房市場將會呈現(xiàn)顯著回升態(tài)勢。
中信建投亦在研報中指出，各地通過補貼、取消限購、降低首付比例、上調(diào)公積金貸款額度等方式支撐房地產(chǎn)市場銷售，未來房企銷售和現(xiàn)金流改善值得期待，這有助于進一步化解當前房地產(chǎn)行業(yè)的困境，同時將有效地推動樓市信心的恢復，帶動行業(yè)走向更為健康的發(fā)展道路。
新京報貝殼財經(jīng)記者 姜樊