中新網(wǎng)6月1日電 (記者 關(guān)向東) 海南省人大法制委員會今日公布一份關(guān)于《海南省住宅區(qū)物業(yè)管理條例》立法后評估報告，報告指出該《條例》設(shè)定召開業(yè)主大會和成立業(yè)主委員會的門檻過高，不切合實(shí)際，不少住宅小區(qū)因?yàn)闊o法達(dá)標(biāo)，難以召開首次業(yè)主大會并產(chǎn)生業(yè)主委員會。
該《條例》規(guī)定，首次業(yè)主大會的召開必須是已出售房屋建筑面積過半和出席的業(yè)主(或委托代理人)持投票權(quán)過半；業(yè)主委員會的成立必須是經(jīng)過全體業(yè)主所持票數(shù)過半數(shù)通過。
實(shí)踐證明，這種規(guī)定不符合海南省實(shí)際，難以操作。究其原因：
一是，海南省有相當(dāng)一部分小區(qū)物業(yè)省外人員購買多，且常住率低，空置率高。據(jù)不完全統(tǒng)計，�？谑羞@類小區(qū)約占40%，入住率均在40%以下。而三亞市入住率不足30%，如藍(lán)色海岸小區(qū)共有1860戶，但常住業(yè)主不到400戶，即便是春節(jié)期間，入住率也達(dá)不到50%，致使首次業(yè)主大會的召開和業(yè)主委員會的成立無法達(dá)到法定條件。而有些具備成立條件的小區(qū)，由于業(yè)主物業(yè)管理意識不強(qiáng)，參與度不高，也難以成立。據(jù)統(tǒng)計，在全省實(shí)行物業(yè)管理的1283個小區(qū)中，已成立業(yè)主委員會的只有452個，成立率為35 %。而三亞市僅有13.3%。
二是，由于《條例》規(guī)定首次業(yè)主大會召開的一個主要條件是“出售房屋建筑面積過半”，而實(shí)踐中有些規(guī)模較大的小區(qū)建設(shè)周期長，分若干期開發(fā)。第一期的業(yè)主已經(jīng)居住和使用物業(yè)若干年后，小區(qū)的后期開發(fā)還在進(jìn)行，以致在相當(dāng)長的時間內(nèi)難以完成50%的售房面積，因而無法召開首次業(yè)主大會，成立業(yè)主委員會。
海南省人大法制委員會建議，適度放寬召開業(yè)主大會和成立業(yè)主委員會的條件。一是，按照不同空置率的比例，設(shè)定召開業(yè)主大會和成立業(yè)主委員會的不同條件，降低其門檻；二是，擴(kuò)大除業(yè)主以外的其他使用人參與物業(yè)管理的權(quán)利。三是，對于分期開發(fā)的商品房項目且房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到該小區(qū)建筑總面積一定比例以上的，就可召開首次業(yè)主大會，成立業(yè)主委員會。四是，建立業(yè)主委員會成員的職務(wù)終止罷免機(jī)制，防止其成員在物業(yè)管理或招聘、更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)中謀取私利。五是，發(fā)揮物業(yè)管理協(xié)會的作用，指導(dǎo)和規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)行為，實(shí)行行業(yè)自律。
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