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          路林王戈宏解讀REITs 民生領(lǐng)域有望破冰

          路林王戈宏解讀REITs

          2012-08-16 17:34:07

            近日,北京市自去年下半年開始研究的REITs方案,正式上交證監(jiān)會(huì)。此次公租房REITs試點(diǎn)均花落朝陽(yáng)區(qū),涉及4-5個(gè)項(xiàng)目。若該方案近期能獲證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn),將是全國(guó)首個(gè)公租房REITs。

            中國(guó)離REITs到底有多遠(yuǎn)?此次公租房REITs是否有望破冰,對(duì)REITs在中國(guó)的發(fā)展有何指導(dǎo)意義?8月15日,上海中城聯(lián)盟投資管理有限公司總經(jīng)理、中城聯(lián)盟投資基金執(zhí)行合伙人路林、賽富不動(dòng)產(chǎn)基金合伙人及青年部落白領(lǐng)公寓創(chuàng)始人王戈宏、央視證券資訊頻道主持人張文玥作客騰訊微訪談,對(duì)公租房REITs進(jìn)行解讀。

            王戈宏介紹,2011年,美國(guó)REITs走過50年歷程,而中國(guó)的REITs熱議了近5年,但這5年往往是民間一頭火熱,政府的實(shí)際推動(dòng)力度不大。然而他對(duì)REITs在中國(guó)未來的發(fā)展,卻表示十分樂觀,“我在去年拜訪美國(guó)REITs協(xié)會(huì)CEO時(shí),他說,中國(guó)將是世界未來第二大REITs市場(chǎng)。”

            對(duì)于以公租房作為中國(guó)REITs的突破口,路林表示,以民生重大領(lǐng)域公租房作為資產(chǎn)組合開閘REITs,是一件由易到難可實(shí)現(xiàn)的好事。最重要的可以通過REITs的租金免稅等政策支持,擴(kuò)大公租房規(guī)模。他認(rèn)為,目前可以迅速規(guī)?;馁Y產(chǎn)當(dāng)推公租房。

            對(duì)此,王戈宏表示認(rèn)同,他認(rèn)為,公租房成為中國(guó)REITs的突破口有幾個(gè)先天優(yōu)勢(shì):第一,資產(chǎn)規(guī)??梢院艽?,而且資產(chǎn)質(zhì)量很好,為其上市打下很好的基礎(chǔ);第二,上市的形式很好確定,可以以證券基金的方式上市發(fā)行份額;第三,租金的收益可以預(yù)期;第四,免稅的道德壓力沒有;第五,REITs的歸口為證監(jiān)會(huì),管理單一。

            對(duì)于在中國(guó)實(shí)施REITs公募更可行還是私募更可行,路林和王戈宏都異口同聲表示推行REITs必須上市公募。路林表示,從原理和路徑上講,應(yīng)該從私募試點(diǎn)到公募推行。但大規(guī)模推行REITs,當(dāng)屬公募。

            王戈宏則表示,REITs只有公募,才有其吸收社會(huì)龐大資本的意義。他進(jìn)步一步解釋,“這次推行公租房REITs,是為了借助社會(huì)資本加速推進(jìn)保障房、公租房的建設(shè),政府的資金杯水車薪,如果還遮遮掩掩做私募REITs,效果可能達(dá)不到預(yù)期。”

            對(duì)于公租房REITs是否會(huì)有收益率低、投資回報(bào)周期長(zhǎng)的顧慮,而無(wú)法吸引投資者的疑問,路林以新加坡的實(shí)例做了解釋,他介紹,新加坡市場(chǎng)REITs的回報(bào)率穩(wěn)定在5%以上,相對(duì)于新加坡商業(yè)銀行抵押貸款利率1.6%,5%的REITs收益率是相當(dāng)高的。

            王戈宏表示贊同,他認(rèn)為,收益率的高低其實(shí)是相對(duì)的。國(guó)外REITs投資人收益的2/3來自租金的分紅,其次是股票的上漲,以及資產(chǎn)再售后的增值。美國(guó)的REITs法案由于規(guī)定REITs必須每年強(qiáng)制性將90%以上的收益分配給投資人,而且這部分免稅,因此,美國(guó)的REITs可以連續(xù)30年平均收益達(dá)到8%左右。

            “投資REITs就是為了尋求長(zhǎng)期穩(wěn)健回報(bào),它是介乎債券和股權(quán)的中間產(chǎn)品,它是所有投資人必備的投資組合,在美國(guó),大部分基金配備的REITs都在25%左右。”王戈宏表示,“如果公租房REITs再有資金杠桿的話,收益率可以大大提升。”

            有騰訊網(wǎng)友表示擔(dān)憂,實(shí)行房地產(chǎn)REITs會(huì)不會(huì)帶來房?jī)r(jià)的上漲?路林表示,“大家對(duì)公租房REITs推廣帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲不必過多顧慮。 第一,因其總量小、范圍也??; 第二,REITs大范圍試點(diǎn)試行,只要資產(chǎn)定價(jià)合理,租金長(zhǎng)期均衡穩(wěn)定,反而可以成為一、二級(jí)市場(chǎng)房屋交易價(jià)格的參照坐標(biāo),甚至成為定海神針。”(騰訊財(cái)經(jīng))

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