除近年來，澳大利亞房價(jià)顯著上漲，房價(jià)已經(jīng)位居全球最貴之列。不少買不起房的澳大利亞人將此歸咎于海外人士的購買和炒作。為回應(yīng)民間一些反彈的呼聲，澳大利亞總理阿博特在今年2月承諾，將確保澳本國民眾不會(huì)因房地產(chǎn)價(jià)格遭哄抬而“買不起房”。
隨后，澳大利亞政府連續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)限制海外人士在澳購房的政策，包括建立外國人交易數(shù)據(jù)庫、防范房屋空置檢查制度、對非法交易的外國買家頒布撤資令，以及考慮進(jìn)一步向外國購房者征稅等，頗有打響“房屋保衛(wèi)戰(zhàn)”的勢頭。 專題文字：王希怡
現(xiàn)象： 房價(jià)全球第二高
過去三十年來，澳大利亞房價(jià)節(jié)節(jié)上升。特別是在悉尼、墨爾本等大城市，自2008年以來，兩地的房價(jià)漲幅達(dá)到約50%，房價(jià)已經(jīng)漲至令首次置業(yè)者望而卻步的程度。
悉尼房價(jià)飆升12.4%
國際結(jié)算銀行(BIS)2014年9月的數(shù)據(jù)顯示，若以收入和租金來衡量，那么澳大利亞的房價(jià)已經(jīng)位居全球最貴之列。
根據(jù)BIS對全球房市的季度審查，按季節(jié)調(diào)整和通脹調(diào)整后的發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)指數(shù)，澳大利亞是全球第二貴的房地產(chǎn)市場，僅次于挪威，領(lǐng)先于英國和瑞典。
由于本土和海外需求旺盛，近幾年來澳大利亞房價(jià)居高不下。澳大利亞知名房地產(chǎn)數(shù)據(jù)公司CoreLogic最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2014年澳大利亞大城市房價(jià)同比上漲7.9%，其中悉尼房價(jià)增幅達(dá)12.4%。悉尼大都市地區(qū)的房價(jià)已經(jīng)從2013年上半年的85萬澳元漲到2014年同期的98.9萬澳元。
澳大利亞房地產(chǎn)專家們表示，預(yù)期今年悉尼獨(dú)立房屋的中間價(jià)將出現(xiàn)11%至15%的漲幅，歷史性地首次突破百萬澳元(約合483萬元人民幣)大關(guān)。
外國買家涌入
近年來，澳大利亞房地產(chǎn)投資市場火熱。隨著澳元匯率走低，加上在貸款、稅費(fèi)方面的優(yōu)勢，越來越多的海外投資者涌入澳大利亞購房。
據(jù)澳大利亞國民銀行統(tǒng)計(jì)，澳2014年成交的住宅交易中，大約六分之一由外國投資者購買。在澳購置住宅的外國投資者中，絕大部分來自美國、加拿大、新加坡和中國。
據(jù)澳大利亞外國投資審查委員會(huì)的數(shù)據(jù)，在2012至2013財(cái)年，中國買家超越加拿大和美國，成為澳大利亞最大的海外購房群體，在該國購買房產(chǎn)達(dá)59億澳元。
據(jù)澳大利亞建筑商協(xié)會(huì)估計(jì)，目前，外國投資者占據(jù)澳房地產(chǎn)市場的比例為5%至6%左右。
澳大利亞地產(chǎn)公司Meriton則估計(jì)，澳房地產(chǎn)市場年交易額中有2.5%來自外國投資者。大多數(shù)外國房地產(chǎn)投資集中在悉尼和墨爾本。
有分析稱，澳大利亞目前沒有開征房產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅，和歐美國家相比這成為吸引外國買家的一大優(yōu)勢。
建外國人交易數(shù)據(jù)庫
為了控制海外投資者對澳大利亞房價(jià)的影響，澳聯(lián)邦政府在本月初建立外國人房屋交易數(shù)據(jù)庫，并對這些房屋的水電使用情況進(jìn)行定期查看，以檢驗(yàn)該房屋是否空置。
澳大利亞聯(lián)邦國庫部秘書奧德懷爾表示，外國人購房后不居住是“不正當(dāng)?shù)男袨椤?，?lián)邦政府正在著力打擊外國人在澳非法購房行為。
此前，奧德懷爾曾授意國會(huì)進(jìn)行調(diào)查，發(fā)現(xiàn)外國投資審查委員會(huì)存在執(zhí)法不嚴(yán)的情況。奧德懷爾還暗示，政府可能會(huì)進(jìn)一步對外國購房者征稅。
據(jù)報(bào)道，澳大利亞政府已提議，向每一位購房總額超過100萬澳元的外國買家征收最低5000澳元(約合3822美元)的購房申請費(fèi)，并利用這筆資金建立一個(gè)全國數(shù)據(jù)庫，來監(jiān)管非本國國民的房屋交易情況。
此外，政府還將對這些房屋的水電使用情況進(jìn)行定期查看，以檢驗(yàn)該房屋是否空置。
不過這一措施能否真正付諸實(shí)踐，各方仍在觀望。按照澳大利亞媒體的說法，究竟多長時(shí)間水電費(fèi)偏低和到底多低才算“不住”，需要科學(xué)的細(xì)化。
新動(dòng)向： 多管齊下打擊違規(guī)房產(chǎn)交易
統(tǒng)計(jì)違規(guī)海外購房者
而在今年2月，澳大利亞總理阿博特對媒體表示，澳政府計(jì)劃嚴(yán)格限制外國人在澳購置房地產(chǎn)，重新評估相關(guān)的審批制度，以確保澳本國民眾不會(huì)因房地產(chǎn)價(jià)格遭哄抬而“買不起房”。
迫使其馬上出售
阿博特表示，他已經(jīng)下令財(cái)政部，統(tǒng)計(jì)那些非法購買澳大利亞房產(chǎn)的外國人名單，并迫使他們即刻出售這些房產(chǎn)。
澳大利亞媒體稱，此次行動(dòng)將由澳大利亞財(cái)政部的審計(jì)和法規(guī)小組共同執(zhí)行，他們將合作找出在澳大利亞非法購房的海外買家。
“如果任何海外人士非法購買了澳大利亞的物業(yè)，那么政府現(xiàn)在就要把他們找出來，并迫使他們馬上出售這些物業(yè)?！卑⒉┨卣f，“我準(zhǔn)備提交一份建議，打擊澳大利亞炒房，為房價(jià)減壓。在過去六年，澳當(dāng)局竟然沒有對任何一名外國購房者采取過任何處罰，這簡直不可置信?！?/p>
中國商人1億元買下
墨爾本地標(biāo)頂層公寓
澳大利亞媒體上周報(bào)道，一名中國商人以2500萬澳元(約合1.2億元人民幣)買下墨爾本在建的地標(biāo)性建筑——“澳大利亞108”的頂層公寓，創(chuàng)下澳大利亞公寓市場成交價(jià)新高。
媒體稱，買家是“一位非常有名和低調(diào)的中國人，與家人經(jīng)常在紐約、倫敦、墨爾本及中國多個(gè)國家城市之間輾轉(zhuǎn)，如今買家已在墨爾本住了3個(gè)月。”
“澳大利亞108”共100層，約319米高，目前已破土動(dòng)工，預(yù)計(jì)2019年完工，建成后預(yù)計(jì)將成為南半球最高的住宅大廈。
效果： 監(jiān)管政策實(shí)施不力
在實(shí)施一系列新政之前，澳大利亞政府已經(jīng)推行了一系列限制外國買家的房地產(chǎn)政策。
例如，澳政府規(guī)定：沒有居留權(quán)的外國投資者不能購買現(xiàn)樓，但可以買一手樓；在澳大利亞居住12個(gè)月以下的外國人可以買一套現(xiàn)樓，但是必須用作自住，并且在簽證到期后，必須把房子賣掉；所有外國買家的購買協(xié)議都必須向澳大利亞外資審理局申報(bào)。
但是，在實(shí)際操作上，澳大利亞有關(guān)部門存在著監(jiān)管不力、執(zhí)法不嚴(yán)的問題，使得一些限制名存實(shí)亡。
澳大利亞國會(huì)在去年年底發(fā)布的一份關(guān)于外國投資者置業(yè)的調(diào)查報(bào)告指出，從2006年至今，澳有關(guān)部門就外國人投資房地產(chǎn)違規(guī)行為提起訴訟的數(shù)字為零；從2007年至今，有關(guān)部門下令外國投資者出售違規(guī)購買房產(chǎn)的數(shù)字同樣為零。報(bào)告稱，“相關(guān)的監(jiān)管政策實(shí)際上名存實(shí)亡?！?/p>
此外，有地產(chǎn)中介人士表示，此前外國買家向澳大利亞外資審理局申報(bào)，審批不通過的情況幾無絕無僅有。
觀察： 房價(jià)真是外國人抬高的？
目前，澳大利亞社區(qū)似乎流行著一種似是而非的觀點(diǎn)：財(cái)大氣粗的海外買家哄抬房價(jià)，導(dǎo)致很多本地人、特別是年輕人買不起房子。為此，海外買家投資澳大利亞房地產(chǎn)業(yè)在當(dāng)?shù)匾鹆藰O大的爭議。
但實(shí)際上，這一理解存在著不少誤區(qū)和站不住腳的地方。首先，近年來澳大利亞樓市交易活躍，與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)保持強(qiáng)勁發(fā)展勢頭、人口和平均家庭收入持續(xù)增長、房屋需求量劇增、土地供應(yīng)量下降、房屋貸款利率一再創(chuàng)新低等社會(huì)和經(jīng)濟(jì)大環(huán)境因素息息相關(guān)。
更值得指出的是，把澳本地年輕的首次置業(yè)者擠出市場的，恰恰不是外國投資者，而是他們的父母輩——目前年齡在50歲至65歲之間的澳大利亞嬰兒潮一代。
這是因?yàn)椋阂环矫?，外國投資者看中的物業(yè)，其價(jià)格往往遠(yuǎn)高于本地首次置業(yè)者的目標(biāo)價(jià)格范圍，兩個(gè)群體的選房意向和需求迥異，幾乎不存在直接競爭關(guān)系；另一方面，澳大利亞很多80后、90后年輕人之所以無法入市，是因?yàn)樗麄冊诔鰞r(jià)上拼不過錢包殷實(shí)的嬰兒潮一代。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1997年至2012年間，買房的澳大利亞年輕人(18歲至29歲)比例從27%下降至24%，相反澳嬰兒潮一代買房比例則翻倍至36%。這些人有豐實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)支撐，為了換房、買二套房，或者為子女買房，而成為了澳樓市中最活躍的生力軍。
有關(guān)海外買家刻意哄抬澳大利亞房價(jià)的說法，澳總理阿博特已經(jīng)承認(rèn)政府在這方面缺乏足夠的數(shù)據(jù)支持。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，對外國買家炒高澳房價(jià)的疑慮，多來自于澳一些普通老百姓非理性的直覺。
當(dāng)然，外國投資者給澳房地產(chǎn)市場帶來的影響是確實(shí)存在的，特別是在悉尼、墨爾本和黃金海岸等城市的CBD地區(qū)，一些高級公寓的售價(jià)因?yàn)槭艿酵鈬I家的追捧而節(jié)節(jié)上升。
盡管如此，很多澳經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域和房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)I(yè)人士普遍認(rèn)為，對外國買家的疑慮被夸大了。相反，外國投資對澳大利亞依然是利大于弊。例如，外國買家的涌入帶動(dòng)了澳房地產(chǎn)的供應(yīng)量，實(shí)際上有助遏制房價(jià)暴漲的勢頭。 (王希怡)