抵押養(yǎng)老保險:
即以房養(yǎng)老,將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給金融機(jī)構(gòu),從金融機(jī)構(gòu)領(lǐng)取“養(yǎng)老金”,同時將繼續(xù)獲得房屋的居住權(quán)一直延續(xù)到借款人去世。借款人去世后,金融機(jī)構(gòu)獲得房屋的產(chǎn)權(quán)。
以房助老
不要求老人擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)房屋,也不需抵讓房屋產(chǎn)權(quán),可以通過置換住房(或閑置房屋)的使用權(quán),獲得基本養(yǎng)老金之外的更多養(yǎng)老資金,或置換到養(yǎng)老院、老年公寓等。政府需出臺扶助政策,鼓勵更多社會組織、金融機(jī)構(gòu)參與其中。
建議1
在房價預(yù)期穩(wěn)定的城市做試點(diǎn)
孟曉蘇認(rèn)為,為確保住房反向按揭養(yǎng)老保險順利開展,首先要讓涉及各方有參與積極性。為了降低保險公司對房價下跌風(fēng)險判斷的預(yù)期,在試點(diǎn)地域的選擇上,可把2003年保監(jiān)發(fā)124號文件所選擇的北京、上海、廣州等城市列入,還可增加杭州等房價較高、漲幅預(yù)期穩(wěn)定的城市。
同樣,以房養(yǎng)老也是一項(xiàng)個人選擇養(yǎng)老的方式,不存在強(qiáng)制性,為打消子女反對,給老人在選擇上造成的困惑,可借鑒臺灣地區(qū)保險業(yè)從無子女家庭開始進(jìn)行反向抵押養(yǎng)老的經(jīng)驗(yàn),首先從無子女家庭和“失獨(dú)家庭”起步,然后再根據(jù)需要擴(kuò)大到有愿望的其他老人家庭。
建議2
70年產(chǎn)權(quán)續(xù)期還需法律解釋
“以房養(yǎng)老”此前多年未推進(jìn),關(guān)鍵一點(diǎn)就是物權(quán)法還未落地,直到2007年物權(quán)法的出臺,規(guī)定住宅用地70年后自動續(xù)期。但從現(xiàn)有的法律來看,土地使用權(quán)70年期滿后如何處置,仍是一個懸而未決的問題。一方面,《物權(quán)法》關(guān)于“土地使用權(quán)期間屆滿自動續(xù)期”的規(guī)定,只適用于住宅建設(shè)用地,而對商用地在使用權(quán)屆滿后如何處理仍是未知數(shù)。另一方面,《物權(quán)法》雖然規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿自動續(xù)期,但這種“自動續(xù)期”是無償續(xù)期還是有償續(xù)期?如果是有償續(xù)期,按什么樣的標(biāo)準(zhǔn)來收?如果標(biāo)準(zhǔn)過高,產(chǎn)權(quán)人和保險公司是無法接受的。
由此,“以房養(yǎng)老”的房產(chǎn)前提,除了是自住的,還明確必須是住宅立項(xiàng)的。孟曉蘇指出,作為長期投資,保險公司非??粗羞@一點(diǎn)。而關(guān)于70年產(chǎn)權(quán)自動續(xù)期問題,還沒法律上的明確解釋,這一點(diǎn)需要落實(shí),給房產(chǎn)涉及各方吃顆定心丸。
建議3
給予福利房以抵押權(quán)
孟曉蘇指出,最近10年中國社會變化很大。在2億老年人中,多數(shù)65歲以上的老人沒趕上高工資,也錯過了上商業(yè)保險機(jī)會。僅憑社保和低保,不足以滿足老人期望的生活方式。唯一有了一套房改房,但這類房子還沒有出售和抵押權(quán)利,因此也不能變?yōu)橐苑筐B(yǎng)老的抵押房,但這類人群同樣也有以房養(yǎng)老的需求。
在孟曉蘇看來,設(shè)置養(yǎng)老多重保障,還能從源頭上解決腐敗問題。近年來,在干部貪污、受賄等案件中,很多是被稱為“五十九歲現(xiàn)象”的例子,也就是人到接近退休時,為了維持自己今后生活水平不下降,采取了不正當(dāng)措施。而如果通過壽險服務(wù)解決了這部分人的擔(dān)憂,也能避免腐敗問題。同時,孟曉蘇還提出,應(yīng)該由中國保監(jiān)會、民政部并邀請住建部、財政部與稅務(wù)總局參加方案設(shè)計,處理好抵押房屋的權(quán)屬關(guān)系。
建議4
以房養(yǎng)老需要完善估值體系
雖然兩年前北京、上海等地的一些銀行已經(jīng)開始嘗試“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù),但在北京,這一業(yè)務(wù)連一單也沒有做成,最后無疾而終。
銀行業(yè)界專家王勝春認(rèn)為,之所以出現(xiàn)這樣的情況,除了消費(fèi)者觀念上的因素外,還因?yàn)殂y行沒有一套完整的估值體系,讓銀行的風(fēng)險和收益相匹配。“如果銀行給的條件還不如消費(fèi)者把房子賣了收益多,那這樣的價格對消費(fèi)者而言意義不大。”
此外,對于房屋的估值問題,銀行業(yè)內(nèi)人士一直認(rèn)為,做“倒按揭”的前提之一便是房價應(yīng)穩(wěn)定。曹遠(yuǎn)征表示,如果房屋價格一直升值,那么“將房產(chǎn)給兒子”的想法將會依舊盛行。從國外成熟經(jīng)驗(yàn)來看,倒按揭也應(yīng)是在房價相對穩(wěn)定的前提之下開展。