前不久，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，提出我國(guó)將試點(diǎn)開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)。消息一出，立刻引發(fā)全社會(huì)的廣泛關(guān)注。由于國(guó)人對(duì)“以房養(yǎng)老”的基本情況并不熟悉，因此反對(duì)的聲音似乎更多些。為此，本報(bào)記者對(duì)發(fā)達(dá)國(guó)家的“以房養(yǎng)老”政策執(zhí)行情況做一些介紹和梳理，希望能幫助讀者更客觀了解這種養(yǎng)老模式……
“以房養(yǎng)老”的源起與發(fā)展
“以房養(yǎng)老”是西方發(fā)達(dá)國(guó)家常見的一種養(yǎng)老模式，指老人將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押或者出租出去，以定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金或者接受老年公寓服務(wù)的一種養(yǎng)老方式。在各國(guó)特色不同的以房養(yǎng)老實(shí)踐中，反向抵押貸款(簡(jiǎn)稱“反向按揭”)最受歡迎，也使用最多。
反向按揭最早源于荷蘭，其大致安排是：年輕人購(gòu)買老年人的住房，并允許他們有生之年仍免費(fèi)租住該住房，待老年人過世后再收回該住房。
反向按揭發(fā)展最成熟、最具代表性的當(dāng)屬美國(guó)。二十世紀(jì)六、七十年代美國(guó)就開始出現(xiàn)了住房反向抵押貸款，貸款產(chǎn)品種類也較多，定期年金、住房使用期年金、分期遞增年金、信貸額度等支付方式都已出現(xiàn)，貸款利率包括了固定利率和浮動(dòng)利率兩種。但由于大部分住房反向抵押貸款產(chǎn)品年限長(zhǎng)，涉及金額大，借貸雙方風(fēng)險(xiǎn)都很高，法律對(duì)這種貸款的鼓勵(lì)和管制措施卻很少，又缺乏相應(yīng)的貸款擔(dān)保制度、二級(jí)市場(chǎng)和輔助政策，前期發(fā)展比較緩慢，并沒有開展多少實(shí)質(zhì)性的業(yè)務(wù)。
隨著社會(huì)養(yǎng)老保障壓力增大，美國(guó)政府開始關(guān)注住房反向抵押貸款，并通過了《1987國(guó)家住房法案》，按照法案規(guī)定，聯(lián)邦住宅和城市開發(fā)部聯(lián)合設(shè)計(jì)開發(fā)了住房權(quán)益轉(zhuǎn)換抵押貸款(H E C M s)。H E C M s是一種全新的產(chǎn)品，目標(biāo)是全體老年人。為降低該產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)，由聯(lián)邦住房管理局向貸款金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款實(shí)行擔(dān)保。在金融機(jī)構(gòu)選擇上，所有條件具備的貸款金融機(jī)構(gòu)都可申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)此類業(yè)務(wù)，這大大擴(kuò)展了反向抵押貸款的開辦機(jī)構(gòu)。1989年，房利美嘗試對(duì)住房反向抵押貸款進(jìn)行資產(chǎn)證券化，在二級(jí)市場(chǎng)上出售證券化產(chǎn)品，這在很大程度上提高了住房反向抵押產(chǎn)品的流動(dòng)性，減少了這一產(chǎn)品周期長(zhǎng)、占用資金量大的弊端。
此后，住房反向抵押貸款在美國(guó)大規(guī)模推廣，并有公共保險(xiǎn)部門提供的保險(xiǎn)。住房反向抵押貸款證券化及公共承保等措施的推行，促進(jìn)了美國(guó)住房反向抵押貸款市場(chǎng)的初步發(fā)展。
21世紀(jì)初，美國(guó)住房反向抵押貸款市場(chǎng)高速發(fā)展。此時(shí)，美國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的良性運(yùn)行與住房反向抵押貸款行業(yè)內(nèi)部的整合，使這一市場(chǎng)獲得一定程度上的規(guī)模效應(yīng)。反向抵押產(chǎn)品高速發(fā)展，貸款發(fā)行機(jī)構(gòu)數(shù)量大大增加，市場(chǎng)日益成熟，競(jìng)爭(zhēng)力不斷增強(qiáng)。根據(jù)美國(guó)住房反向抵押貸款協(xié)會(huì)的一份數(shù)據(jù)，美國(guó)參加住房反向抵押貸款的金融機(jī)構(gòu)從90年代的不到200個(gè)，擴(kuò)增為2005年的1300多個(gè)，并且數(shù)量呈現(xiàn)不斷上升的趨勢(shì)。此后，2007年一年發(fā)放的H EC M s已達(dá)到107388份，而在2003年這一數(shù)目還不足7000份。整個(gè)住房反向抵押貸款有了突飛猛進(jìn)的發(fā)展。
2007年后，美國(guó)次貸危機(jī)并未對(duì)反向按揭產(chǎn)生太大沖擊。美國(guó)住房與城市發(fā)展部于2008年12月公布，2008年美國(guó)H E C Ms共計(jì)115176份，比2007年同比增加了6.4%。據(jù)一家咨詢機(jī)構(gòu)調(diào)查顯示，佛羅里達(dá)是美國(guó)反向貸款發(fā)行量最大的州，該州2008年抵押貸款發(fā)行機(jī)構(gòu)為2949個(gè)，較前一年增長(zhǎng)了76.5%。其原因，一方面在于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步完善，更大滿足了消費(fèi)需求，加大了對(duì)老人的吸引力，比如更高的貸款限額、更嚴(yán)格的消費(fèi)者利益保護(hù)、允許用貸款購(gòu)買新房屋等；另一方面，金融危機(jī)的影響相對(duì)反向按揭的貸款周期來講是較短的，金融危機(jī)與全球老齡化趨勢(shì)之間關(guān)聯(lián)性不大，同時(shí)，金融危機(jī)使投資受損以及房?jī)r(jià)持續(xù)走低，通過反向貸款將房屋抵押換取固定額度的未來現(xiàn)金流，是一種變相保值的方法。