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          葉檀:中國(guó)房地產(chǎn)有泡沫 程度可能被夸大

          葉檀:中國(guó)房地產(chǎn)有泡沫 程度可能被夸大

          2013-10-16 09:22:11

            中國(guó)房地產(chǎn)正在經(jīng)歷大考。

            這次沒(méi)有用行政控房手段,而是采用貨幣擠壓手段。從三季度開(kāi)始,房貸收緊的消息從各地傳來(lái),除了銀行慎貸,擠提公積金現(xiàn)象在一些城市蔓延。

            無(wú)論是日本房地產(chǎn)崩潰,還是美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā),根本原因都是房貸利率上升,房地產(chǎn)金融收緊,導(dǎo)致債務(wù)鏈條崩潰。

            我國(guó)目前仍然實(shí)行穩(wěn)健的貨幣政策,也就是說(shuō)保持貨幣增量不動(dòng),對(duì)于負(fù)債與投資拉動(dòng)的行業(yè),這不是個(gè)好消息,顯示實(shí)際債務(wù)成本上升。

            央行收緊信貸,靠其他融資渠道彌補(bǔ)。今年前三季度社會(huì)融資規(guī)模為13.96萬(wàn)億元,比上年同期增加2.24萬(wàn)億元。在8月的社會(huì)融資總量上升到1.57萬(wàn)億的新高之后,9月社會(huì)融資規(guī)模回落至1.4萬(wàn)億元,分別比上月和上年同期減少1784億元和2413億元。住戶(hù)貸款增加3.07萬(wàn)億元,其中,短期貸款增加1.27萬(wàn)億元,中長(zhǎng)期貸款增加1.80萬(wàn)億元;如果把大多數(shù)中長(zhǎng)期貸款視作房貸,那么經(jīng)過(guò)預(yù)售等杠桿化手段之后,有超過(guò)2萬(wàn)億的資金進(jìn)入了房地產(chǎn)市場(chǎng)。個(gè)人房貸以及社會(huì)融資是房地產(chǎn)的兩大貨幣支柱,一旦支柱傾斜,房地產(chǎn)未來(lái)如何難以預(yù)料。

            情況沒(méi)有那么糟糕,擠壓貨幣水分以溫水煮青蛙的方式進(jìn)行,波瀾不驚。房貸繼續(xù)審核,只是審核發(fā)放周期加長(zhǎng)到幾個(gè)月;首套房?jī)?yōu)惠利率繼續(xù)存在,只是優(yōu)惠門(mén)檻提高打折幅度下調(diào)。

            據(jù)《中國(guó)證券報(bào)》10月12日?qǐng)?bào)道,目前在一線城市,個(gè)人首套房貸8.5折的貸款優(yōu)惠利率幾乎已經(jīng)成為歷史,市場(chǎng)利率普遍在基準(zhǔn)利率的9折以上,個(gè)別銀行的首套房貸執(zhí)行基準(zhǔn)利率甚至上浮。二套房貸的貸款利率都執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮10%至20%。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭認(rèn)為,近期北京地區(qū)的首套房貸利率批貸的結(jié)果來(lái)看,8.5折利率優(yōu)惠占比從今年4月開(kāi)始就穩(wěn)步下滑,到今年9月占比為43.6%,為2012年3月以來(lái)的最低水平。只有幾家大型銀行的首套房貸利率報(bào)價(jià)維持在9折,部分銀行已上調(diào)至9.5折,甚至是基準(zhǔn)利率。9月數(shù)據(jù)顯示,首套房貸批貸的平均利率為5.8%,大概為基準(zhǔn)利率的89折。從目前銀行的報(bào)價(jià)估計(jì),今年11、12月銀行批貸后的首套房商貸的平均利率水平將會(huì)達(dá)到9.5折以上。

            從8.5折到9.5折,看似相差不多。如果房貸基準(zhǔn)利率6.55%,以貸款100萬(wàn)20年還清來(lái)計(jì)算,等額本息的還款方式下,其月供為7485元,總利息為796447元。如果是能夠打8.5折的話(huà),那么利率變?yōu)?.57%,月供為6918元,總利息也相應(yīng)減少為660433元。相比基準(zhǔn)利率,月供減少了567元,總利息減少了136014元,上升到9.5折,則每月增加500元左右。增加的500元,作用是使購(gòu)房者的心理預(yù)期發(fā)生變化,讓他們擺脫房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。

            在房貸利率上升的背景下,中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格還在上升,迎來(lái)了歷史上含金量最高的十一黃金周。 數(shù)據(jù)顯示,黃金周期間40個(gè)大中城市住房成交量同比增長(zhǎng)54%,其中北京同比飆升85%、上海同比增長(zhǎng)39%;北京新房平均售價(jià)同比上漲21%、上海同比上漲37%。一些二線城市成交量也十分火爆。

            目前房地產(chǎn)貨幣大考尚未結(jié)束,筆者無(wú)法判斷此輪房貸收縮是否會(huì)終結(jié)于明年一季度??梢钥隙ǖ氖牵绻抠J收緊而房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)上升,說(shuō)明中國(guó)的房地產(chǎn)有堅(jiān)實(shí)的剛需與投資基礎(chǔ),民間資金量足以支撐目前的房地產(chǎn)價(jià)格。如果房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)下挫,則中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)在頭頂搖搖欲墜。

            誰(shuí)也不知道中國(guó)民間到底有多少資金,因此沒(méi)有人知道這次貨幣大考需要多久才能測(cè)量出中國(guó)房地產(chǎn)的泡沫底線。

            到目前為止,此次貨幣考驗(yàn)得出的初步結(jié)論是,這些資金仍然把房地產(chǎn)作為最主要的投資配置,而民間資金量之大可能超過(guò)我們的想象。中國(guó)房地產(chǎn)有泡沫,程度可能被夸大。(新華網(wǎng))

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