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          國五條被指失靈 二手房后市難抑上漲

          國五條被指失靈 二手房后市難抑上漲

          2013-10-14 10:42:16

            “金九銀十”給樓市帶來了新的機(jī)會(huì)。

            中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示:國慶7天長假,北京新建住宅簽約套數(shù)為893套,二手房住宅簽約80套。和新房成交量相比,二手房略顯“冷清”。盡管只有不到新房成交量十分之一的數(shù)字,但人們對(duì)二手房價(jià)格未來持續(xù)走高的判斷不容置疑。

            數(shù)據(jù)顯示,9月份北京二手住宅網(wǎng)簽總量為12854套,環(huán)比上月網(wǎng)簽量上漲15.7%,這是“國五條”出臺(tái)以來,二手住宅交易量連續(xù)第5個(gè)月持續(xù)上漲。成交價(jià)格方面,中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)統(tǒng)計(jì),9月北京二手住宅價(jià)格指數(shù)同比漲幅達(dá)到24.02%,交易均價(jià)為29930元/平方米,房價(jià)繼續(xù)保持穩(wěn)中有升的勢(shì)頭。

            相較之前“國五條”對(duì)房價(jià)的嚴(yán)厲控制,如今政策實(shí)施半年,從新房和二手房雙雙刷新單價(jià)的情況看,政策本身的震懾作用似乎失效。

            二手房后市看好

            新房供應(yīng)量減少,需求卻很大,導(dǎo)致供需矛盾增加提升房價(jià)。

            和開發(fā)商重拳推盤節(jié)奏一樣,樓市的“金九銀十”同樣讓購房者期待。隨著購房旺季的到來,北京樓市將延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì),成交量持續(xù)走高。

            鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì),“十一”黃金周期間,北京新建商品住宅(含保障性住房)成交893套,同比2012年上漲了104.35%,二手房成交情況略低。

            不過,9月份二手房成交情況卻再創(chuàng)新高,數(shù)據(jù)顯示,二手房網(wǎng)簽總量為12854套,環(huán)比上月網(wǎng)簽量上漲15.7%,與2012年同期的網(wǎng)簽量相比上漲2.2%。這是“國五條”出臺(tái)以來,北京二手住宅交易量連續(xù)第5個(gè)月的持續(xù)上漲,也創(chuàng)下了近半年來北京二手房交易量新高。

            從區(qū)域來看,城六區(qū)二手房網(wǎng)簽量環(huán)比上月大幅上漲了23%,成交占比突破六成。

            偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析表示,北京二手房市場仍由首次置業(yè)和首次改善的剛性購房需求占主導(dǎo),而房價(jià)持續(xù)上漲的預(yù)期,進(jìn)一步催化了部分家庭出手購房的意愿。

            “一方面四環(huán)內(nèi)的新房供應(yīng)量減少,需求卻很大,導(dǎo)致供需矛盾增加提升房價(jià),另一方面最近這兩個(gè)月北京地區(qū)指導(dǎo)價(jià)都在上漲,且每次漲幅在10%左右,很多購房者已經(jīng)意識(shí)到這個(gè)趨勢(shì),紛紛在11月地區(qū)指導(dǎo)價(jià)調(diào)整以前買房,減少成本支出。”我愛我家置業(yè)經(jīng)理江波說。

            按照江波的說法,以西三環(huán)為例,其地區(qū)指導(dǎo)價(jià)已經(jīng)達(dá)到了38800元/平方米,而之前8月份該區(qū)域的指導(dǎo)價(jià)為35000元/平方米,僅僅一個(gè)月的時(shí)間,指導(dǎo)價(jià)已經(jīng)上漲了3000元每平方米。

            值得注意的是,業(yè)主掛牌出售一定程度上受到政策的影響。其中,房產(chǎn)稅擇期開征的消息也成為中介機(jī)構(gòu)猛推二手房入市的一個(gè)重要砝碼。

            多家中介機(jī)構(gòu)人員表示,房產(chǎn)稅在2013年開征的消息尚未確定,但是2014年開征的可能性依然存在,相比“國五條”的震懾作用,房產(chǎn)稅對(duì)擁有多套房源的業(yè)主來說作用或?qū)⒏鼜?qiáng)。

            比照此前上海、重慶的征收標(biāo)準(zhǔn),最新消息是,未來房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍很可能“集中批準(zhǔn)一批”,稅率定為0.5%~1.0%。

            鏈家地產(chǎn)置業(yè)經(jīng)理陳浩估計(jì),目前擁有多套房源的業(yè)主在所有房源登記中的比例達(dá)到3成,一旦房產(chǎn)稅開征,這些房源無疑會(huì)成為最先拋售的對(duì)象。“相比"國五條"20%的個(gè)稅以及稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),業(yè)主可能更在意房產(chǎn)稅的加碼,屆時(shí)會(huì)有大量房源入市,增加市場供給,但由于這些房源處于相對(duì)核心地段,在地區(qū)指導(dǎo)價(jià)規(guī)定下,其價(jià)格會(huì)出現(xiàn)只漲不跌的情況。”江波說。

            地王效應(yīng)加碼

            地王出現(xiàn)后,開發(fā)商一系列配套設(shè)施,提升了整個(gè)區(qū)域價(jià)值,二手房的區(qū)位優(yōu)勢(shì)凸顯。

            地王效應(yīng),一定程度上成為二手房價(jià)格居高不下的誘因,“地王”出現(xiàn)在哪里,周邊的樓盤都要笑彎了腰。面粉貴于面包的現(xiàn)象正在上演,在地王效應(yīng)影響下,二手房市場也出現(xiàn)蝴蝶效應(yīng)。

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