2011年4月,上海施行物業(yè)管理規(guī)定修訂版,對“居改非”行為預留了審批通道。規(guī)定指出,確需改變物業(yè)使用性質(zhì)的,須由區(qū)、縣規(guī)劃部門會同房管部門提出區(qū)域范圍和方案,并召開聽證會聽取利益關系人意見后,報區(qū)縣政府決定。允許變更的,由區(qū)縣房管部門審批。
“實際上,自2004年之后,上海各區(qū)縣暫停了‘居改非’項目的審批。”上海市住房保障與房屋管理局物業(yè)管理處處長忻一鳴表示,只有極少數(shù)成片的變更,如為了鼓勵創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,上海田子坊打造成一個著名的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地。“個別的‘居改非’項目幾乎沒有。”
“居改非”給小區(qū)安全帶來隱患,管理部門稱難整治
近幾年來,隨著居住區(qū)規(guī)劃布局日趨合理化,居住區(qū)商業(yè)服務設施配置不斷完善,上海直接將住宅改為商業(yè)的現(xiàn)象有所下降。
“不過,‘居改非’現(xiàn)象仍屢禁不止。”忻一鳴坦言。“居改非”由于往來人員較多,增加了電梯等設施設備的使用頻次及維修養(yǎng)護費用,易引發(fā)業(yè)主間糾紛。“居改非”項目還會留有嚴重的消防隱患,更不要說餐飲、娛樂等店鋪產(chǎn)生的油煙、噪音等污染。
不過,整治“居改非”現(xiàn)象并不容易。“居改非”審批和相關經(jīng)營證照審批分屬規(guī)劃、房管、工商、勞動、衛(wèi)生、公安等部門。由于部門之間銜接不夠,難以從源頭上對擅自“居改非”予以控制。業(yè)主意見不統(tǒng)一、業(yè)委會與物業(yè)公司的“放任自流”,也使“居改非”現(xiàn)象愈演愈烈。
“發(fā)現(xiàn)難、取證難、認定難”三道難關,也將管理部門“擋”在了門外。忻一鳴告訴記者,房地管理部門在執(zhí)法檢查時,“業(yè)主不讓進門檢查,發(fā)談話通知,行為人不來,調(diào)查取證困難。對一些蠻橫的業(yè)主或使用人,即使作出行政或經(jīng)濟處罰,這些人也不理不睬。” 而房地管理部門缺乏行政強制措施。
另外,執(zhí)法成本較高,違法成本較低,流動性大,使得“居改非”取締后的回潮率較高。
忻一鳴表示,解決“居改非”,要充分發(fā)揮業(yè)委會、居委會等基層自治組織和廣大居民的社會監(jiān)督作用。據(jù)他介紹,閘北區(qū)的河濱花園就有效解決了小區(qū)內(nèi)“居改非”現(xiàn)象。河濱花園推選出40名業(yè)主代表,代表全社區(qū)投票并通過了《小區(qū)管理規(guī)約補充細則》,通過物業(yè)費翻數(shù)倍,每人每次進樓均需身份登記,掛號信、快遞、外賣不得進樓等方式,不斷給“居改非”租戶“找麻煩”,結果不到兩個月,小區(qū)里48家公司盡數(shù)撤離。(人民日報)