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          開發(fā)商絞盡腦汁對付新政:逃稅有暗道 漲價念歪經(jīng)

          開發(fā)商絞盡腦汁對付新政

          2013-05-17 15:16:21

            隨著“國五條”政策的陸續(xù)出臺,各地二手房市場逐漸降溫。據(jù)北京市住建委網(wǎng)站數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示,5月的前12天,北京二手房總成交1556套,連續(xù)12天日均網(wǎng)簽低于300套,創(chuàng)全面網(wǎng)簽最低紀(jì)錄。鏈家、我愛我家、中原等機構(gòu)的統(tǒng)計顯示,二手房成交價格比調(diào)控前已出現(xiàn)松動。偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計,5月上旬在我愛我家成交的所有房屋的成交均價為26869元/平方米,與4月相比下跌了2.6%,這是自2012年以來北京二手住宅均價首度出現(xiàn)負(fù)增長。

            而為了規(guī)避政策,開發(fā)商使出了全身解數(shù),剝離精裝修費用、轉(zhuǎn)售現(xiàn)房、捂盤等亂象層出不窮。業(yè)內(nèi)人士表示,以銷售技巧或囤貨觀望來應(yīng)對政策,不如調(diào)整價格預(yù)期、加快銷售速度更為實際。

            諸多項目上市受阻

            “不是不想賣,實在不知道預(yù)售許可證什么時候能批下來,如能拿到預(yù)售證我們現(xiàn)在就賣了。”據(jù)位于北京海淀上地的華潤橡樹灣(樓盤資料 業(yè)主論壇)銷售人員介紹,項目本打算5、6月份開盤,由于遭受預(yù)售證困擾,尾盤五期房源仍在等待開盤中,目前預(yù)計開盤時間將拖延至7、8月份。

            事實上,橡樹灣五期房源預(yù)售證的“難產(chǎn)”正是由于北京住建委4月以來針對新房預(yù)售價格的進一步監(jiān)管。作為“國五條”的地方落地配套政策,自4月10日以來,北京市住建委不再為定價高于此前成交價和周邊同質(zhì)商品房價的新盤發(fā)放預(yù)售許可證后,針對商品房預(yù)售的“限價”政策進一步收緊?,F(xiàn)階段,北京項目報批銷售程序也逐漸趨嚴(yán),開發(fā)商需要提供預(yù)售方案、資金監(jiān)管方案、小區(qū)前期銷售情況等資料,并填寫大量表格。

            記者來到位于北京地鐵6號線沿線的金地格林格林(樓盤資料 業(yè)主論壇),據(jù)銷售人員介紹,該盤定于5月底開盤,當(dāng)記者問是否確定能如期開盤時,銷售人員表示不能保證。據(jù)該人員介紹,現(xiàn)在樓盤還未拿到預(yù)售許可證,拿到證后一兩天內(nèi)就能開始銷售。

            上述情況并非少數(shù)。“建委壓了不少證沒批。我們會關(guān)注公司代理項目的競爭樓盤,最近發(fā)現(xiàn),周邊原本打算近期開盤的項目沒開,一問才知是預(yù)售證沒批下來。”業(yè)內(nèi)人士表示,報批價格較前期房源成交價格過高,是這些項目預(yù)售證“難產(chǎn)”的主要原因。

            北京的房價其實分為預(yù)售報價和實際簽約價格,預(yù)售報價往往是虛的,開發(fā)商可以在此基礎(chǔ)上做一些營銷噱頭,而真正體現(xiàn)房價真實情況的是簽約價格?,F(xiàn)在北京住建委“卡”的不僅是開發(fā)商獲取預(yù)售許可證時的預(yù)售報價,還包括實際簽約價格。“4月以來,北京已經(jīng)有20多個項目在簽約價格備案時要求一分錢不能漲。”北京中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉表示。

            開發(fā)商動腦筋變相漲價

            失去定價權(quán)的地產(chǎn)商們正加入到逐漸升級的“預(yù)售證之戰(zhàn)”中。觀望僵持中,部分開發(fā)商開始尋求突圍,通過剝離精裝修費用、轉(zhuǎn)售現(xiàn)房等策略,以打破定價之困。

            已于4月9日拿到預(yù)售許可證的北京萬科新里程,其應(yīng)對策略就是簽訂兩個合同,一個是商品房預(yù)售合同,一個則是裝修合同。位于房山區(qū)的該項目采用預(yù)售價格與裝修價格相分離的策略,商品房預(yù)售部分的均價在1.6萬元/平方米左右,符合政府限價要求,而實際上這批房源均價在2萬元/平方米左右,超出部分購房者還需單獨簽訂裝修合同。銷售人員表示,裝修合同不能申請住房貸款,只能做消費貸,如果不貸款就只能把裝修合同上的金額算進首付里。

            “事實上,單獨拿出的精裝修費用往往被要求一次性付款,這間接提高了購房者的首付比例。”張大偉分析,更何況,對于那些價格上調(diào)幅度較大的項目或豪宅項目來說,分離精裝修費用的意義似乎微乎其微。

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