地方版“國(guó)五條”細(xì)則陸續(xù)出臺(tái),樓市“小陽春”蹤跡難尋。然而,平靜之下卻暗流涌動(dòng)。中國(guó)證券報(bào)記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn),北京地區(qū)的買賣雙方早已針對(duì)政策漏洞,祭出應(yīng)對(duì)之策。在二手房市場(chǎng),假結(jié)婚與假離婚雙管齊下,力求降低交易成本。在新房市場(chǎng),開發(fā)商千方百計(jì)在價(jià)格上做文章,既完成交易,又不犧牲利潤(rùn)。在與政策博弈的過程中,瞞天過海、暗度陳倉、金蟬脫殼、趁火打劫……“三十六計(jì)”的戲碼悄然上演。
經(jīng)歷多輪調(diào)控洗禮的開發(fā)商和房地產(chǎn)中介,已總結(jié)出一套日臻圓熟的應(yīng)對(duì)之道。這不僅在一定程度上削弱了政策效力,同時(shí)也被認(rèn)為是對(duì)市場(chǎng)形態(tài)的修復(fù)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,隨著樓市調(diào)控進(jìn)一步強(qiáng)化,類似的應(yīng)對(duì)手段恐怕還將上演。對(duì)此,調(diào)控政策不僅要嚴(yán)厲執(zhí)行,個(gè)別條款還需適時(shí)調(diào)整,使之適應(yīng)市場(chǎng)新變化。
暗渡陳倉
補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)藏文章
暗渡陳倉,比喻正面迷惑敵人,而在暗中活動(dòng),令敵人難以防備。
“這上面的價(jià)格是建委報(bào)價(jià),實(shí)際銷售價(jià)格以我說的為準(zhǔn)。”在北京西南五環(huán)某知名項(xiàng)目的售樓處,面對(duì)標(biāo)識(shí)著價(jià)格的銷控表,銷售人員這樣向中國(guó)證券報(bào)記者說。
在她面前的銷控表上,清晰地標(biāo)識(shí)著每棟房屋的建筑面積、套內(nèi)面積、公攤面積、銷售總價(jià)、銷售單價(jià)等信息,不同樓層、不同戶型的房屋價(jià)格不盡相同,一些房源還被貼上了“認(rèn)購(gòu)”、“簽約”等標(biāo)簽。
但在談到實(shí)際銷售價(jià)格時(shí),該銷售人員便拋出上述說辭,并表示,若購(gòu)買該項(xiàng)目,除按照公示價(jià)格的一定比例支付首付款外,還需額外支付30萬元左右作為裝修款。按照面積88平方米、報(bào)價(jià)180萬元的房源計(jì)算,實(shí)際單價(jià)將達(dá)到23800元/平方米左右的水平,比申報(bào)價(jià)格高出3000元/平方米左右。
對(duì)于為何要額外支付這30萬元,銷售人員示意銷控表最下方的一行文字:“以上所示價(jià)格,不包含補(bǔ)充協(xié)議。”銷售人員還表示,由于項(xiàng)目是精裝修交房,因此在購(gòu)房合同的“補(bǔ)充協(xié)議”中,這30萬元將作為裝修費(fèi)用納入購(gòu)房成本。
然而,對(duì)于戶型在87-104平方米的普通住房來說,30萬元的裝修費(fèi)用顯得太過奢侈。不少購(gòu)房者對(duì)此表示質(zhì)疑。
幾經(jīng)追問,銷售人員終于道出實(shí)情:為順利拿到預(yù)售許可證,項(xiàng)目以相對(duì)較低的報(bào)價(jià)通過住建委的審批。但在實(shí)際銷售中,公司認(rèn)為上述報(bào)價(jià)“低于市場(chǎng)水平”,且“有利潤(rùn)損失”。因此,便將額外的價(jià)格隱藏在“補(bǔ)充協(xié)議”中暗渡陳倉。
雖然游走在政策邊緣,但這種策略所面臨的風(fēng)險(xiǎn)仍然可控。有從業(yè)人員表示,如果是在購(gòu)房者認(rèn)可的情況下,有發(fā)票可查,就可以實(shí)現(xiàn)價(jià)格分拆。對(duì)于處在房地產(chǎn)食物鏈上端的開發(fā)商來說,從裝修公司拿到發(fā)票并非難事。
據(jù)悉,類似的營(yíng)銷手法在房地產(chǎn)銷售中屢見不鮮。其中,二手房銷售中曾廣為使用的“陰陽合同”便與其異曲同工。所不同的是,后者是以避稅為目的,前者應(yīng)對(duì)的則是“限價(jià)令”。
業(yè)內(nèi)人士表示,北京樓市的限價(jià)政策由來已久,這種營(yíng)銷方式的使用也頗為廣泛,上述房地產(chǎn)項(xiàng)目不是第一個(gè),也絕不是最后一個(gè)。建議政府部門加強(qiáng)對(duì)房屋預(yù)售環(huán)節(jié)的監(jiān)管,使調(diào)控政策不只流于形式。
金蟬脫殼
“樓王”趟路 高開低走
金蟬脫殼,比喻制造或利用假象脫身,使對(duì)方不能及時(shí)發(fā)覺。
對(duì)價(jià)格的管控是北京“國(guó)五條”細(xì)則中最醒目的一款。按照規(guī)定,對(duì)報(bào)價(jià)明顯高于項(xiàng)目前期成交價(jià)格和周邊在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格且不接受指導(dǎo)的商品房項(xiàng)目,北京市住建委可暫不核發(fā)預(yù)售許可證書或暫不辦理現(xiàn)房銷售備案。