“后期價格不得高于前期”的條款雖非北京首創(chuàng)，但對于習(xí)慣了“低開高走”開盤節(jié)奏的房地產(chǎn)開發(fā)商來說，面對這一強制性條款，仍會感到相當(dāng)不適應(yīng)。
“先開高價盤不就行了！”京城某代理機構(gòu)負責(zé)人向中國證券報記者表示，房地產(chǎn)項目在申報預(yù)售許可證時，只要按照價格順序，由高到低進行申報，就可避免“后期價格高于前期”的情況。他還透露，近期正在為一些房地產(chǎn)項目設(shè)計策劃方案，其中就包含了上述對策，且有不少房企對此頗感興趣。
按照正常的房地產(chǎn)項目銷售節(jié)奏，首期開盤的項目往往單價最低，隨著配套的逐漸完善，后期項目銷售均價也逐漸提高，即“低開高走”。這種銷售策略符合購房者“買漲不買跌”的心理，并能起到一定的蓄客效果，為開發(fā)商所常用。
為規(guī)避政策，該代理機構(gòu)提出的策略是“反其道而行之”。即按照項目品質(zhì)的不同，率先為“樓王”項目申報預(yù)售證，其次再申報戶型較為一般的房屋，最后為條件相對較差的“尾房”申報。這樣一來，后期項目的開盤價格就不會高于前期。
該負責(zé)人表示，這種策略的好處在于，一旦首期的“樓王”項目獲批預(yù)售資格，后期項目便可順利出貨。從而在嚴控價格的情況下，實現(xiàn)項目銷售的“金蟬脫殼”。
按照北京市的規(guī)定，只要后期項目的預(yù)售價格不會明顯高于前期，項目便可獲批預(yù)售資格。因此，這種銷售策略還將使得品質(zhì)相對不佳的后期項目在定價時，可向前期的優(yōu)質(zhì)項目看齊，從而保證利潤。
業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)前北京嚴控高端住宅價格，這種策略的風(fēng)險在于，首期項目或因報價過高而無法通過審批。“首期‘樓王’項目申報時的價格不宜過高，從而在一定程度上犧牲利潤，并為后期項目的出貨預(yù)留空間。”該負責(zé)人表示。
事實上，2010年以來，有不少項目采用了上述策略。業(yè)內(nèi)人士認為，若政府部門加強對預(yù)售價格的管制，就可能造成項目推遲開盤的情況，并影響市場供應(yīng)。
走為上計
避開高壓 捂盤惜售
走為上計，多指遇到形勢不利的情況就選擇避開，從而保存實力。
與“迎難而上”的做法相比，面對嚴苛的房地產(chǎn)調(diào)控政策，更多的房地產(chǎn)項目選擇避開政策，即“能躲則躲、能不賣就不賣”。
小王和女朋友最近在北京大興區(qū)和房山區(qū)看了多個房地產(chǎn)項目，他們計劃購買一套新房作為婚房。但除少數(shù)項目外，很多計劃在本月開盤的項目都未能如期開盤。對于具體的開盤時間和價格，銷售人員均不能給出確切答復(fù)。
“不僅如此，這些項目特牛，看房的人不多，但我們?nèi)チ诉€是沒人接待。好不容易問到一個銷售員，還給報了一個很高的價格，一副‘愛買不買’的樣子。”小王說，他們好像根本不著急賣房。
北京大興區(qū)的某項目，原計劃于今年3月開盤。為此，項目從去年底就開始蓄客。如今，供應(yīng)規(guī)模僅有600套左右的項目，已經(jīng)排到4000多號。購房者多次收到“延期開盤”的通知，但具體的開盤日期仍遲遲不能確定。
問題出現(xiàn)在預(yù)售環(huán)節(jié)。“一萬八是我們的成本價，不可能低于這個價格來賣。”該項目相關(guān)負責(zé)人向中國證券報記者表示，北京住建委給項目批的價格上限，恰恰定在了這個水平。
事實上，即便按照18000元/平方米的“保底價”來銷售，仍比前期項目均價高出4000元/平方米左右，顯然有悖于“后期項目報價不得明顯高于項目前期成交價格”的調(diào)控規(guī)定。但與周邊的二手房相比，這樣的價格水平并不算高。