買賣雙方可能就同一房屋分別簽訂多份價(jià)款不同的合同,規(guī)避“國(guó)五條”有關(guān)加征20%稅收的規(guī)定
隨著“國(guó)五條”及各地實(shí)施細(xì)則的出臺(tái),房地產(chǎn)領(lǐng)域已進(jìn)入新一輪調(diào)控期。而近幾年間,國(guó)家相繼出臺(tái)了一系列針對(duì)樓市的宏觀調(diào)控政策。由政策調(diào)整所引發(fā)的商品房買賣糾紛問(wèn)題,呈現(xiàn)出多內(nèi)容、多層次、多類型的特點(diǎn),例如商品房預(yù)售政策引發(fā)的問(wèn)題、借名登記引發(fā)產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議的問(wèn)題、共有產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同的效力問(wèn)題等。
在各類問(wèn)題中,陰陽(yáng)合同糾紛頻頻引發(fā)關(guān)注。
實(shí)踐中,交易雙方簽訂的網(wǎng)簽合同與實(shí)際履行的合同內(nèi)容不一致所引發(fā)的糾紛,被稱為陰陽(yáng)合同糾紛。由于先后多份合同在成交價(jià)款、履行期限等方面不一致,當(dāng)交易雙方就具體內(nèi)容發(fā)生爭(zhēng)議時(shí),究竟應(yīng)以哪份合同為準(zhǔn)成為人民法院審理此類案件的關(guān)鍵。
同時(shí),在“國(guó)五條”及其細(xì)則中,個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓“按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征”個(gè)稅,被看做是調(diào)控“重錘”。為逃避稅收,當(dāng)事人之間很可能就同一房屋的買賣分別簽訂多份房?jī)r(jià)款不同的合同,以逃避監(jiān)管,獲取非法利益。這一問(wèn)題將直接影響國(guó)家稅收政策的執(zhí)行,不僅影響正常的稅收法規(guī)的實(shí)施,甚至導(dǎo)致“國(guó)五條”有關(guān)加征20%稅收的規(guī)定成為一紙空文。
要解決交易雙方因陰陽(yáng)合同導(dǎo)致糾紛,以及規(guī)避納稅義務(wù)的問(wèn)題,司法部門和稅務(wù)部門都應(yīng)及時(shí)采取針對(duì)性的措施。
司法部門應(yīng)修訂相關(guān)司法解釋,其中合同內(nèi)容的確定,以當(dāng)事人真實(shí)意思表示為據(jù)。
當(dāng)事人為了同一合同標(biāo)的先后簽署多份內(nèi)容約定不同的合同時(shí),應(yīng)探求當(dāng)事人的真實(shí)意思,以當(dāng)事人的真實(shí)意思表示確定合同內(nèi)容。判斷當(dāng)事人真實(shí)意思表示應(yīng)遵循如下原則:第一,后合同優(yōu)先于前合同原則;第二,如有證據(jù)證明后訂立合同是虛假、非真實(shí)的,則應(yīng)以先前訂立的合同為準(zhǔn);第三,經(jīng)行政機(jī)關(guān)備案的合同,在判斷當(dāng)事人真實(shí)意思表示上沒(méi)有必然的效力優(yōu)先性。但是,對(duì)當(dāng)事人規(guī)避限購(gòu)政策,逃避稅收等故意簽訂陰陽(yáng)合同的行為,人民法院應(yīng)當(dāng)及時(shí)作出司法建議,由相關(guān)行政部門按照規(guī)定予以處理。
稅務(wù)管理部門可以根據(jù)房屋的性質(zhì)、位置、建成年代等因素,確定多層次的商品房交易最低計(jì)稅價(jià)格,并根據(jù)市場(chǎng)變化情況及時(shí)調(diào)整,使最低計(jì)稅價(jià)格與市場(chǎng)交易價(jià)格大致相當(dāng),從制度上杜絕偷漏稅行為的發(fā)生。
對(duì)于出售自有住房的,全面核查房屋原值,嚴(yán)格按照轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征個(gè)人所得稅。同時(shí),加大對(duì)避稅行為的行政處罰力度,對(duì)偷稅漏稅行為予以懲罰。建議由政府稅收部門、房地產(chǎn)管理部門與人民法院之間通過(guò)建立信息交流機(jī)制的方式,就人民法院審理案件過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的陰陽(yáng)合同問(wèn)題通知政府稅收部門,由稅收部門對(duì)已查實(shí)的避稅行為予以處罰并公示,從而起到減少與杜絕陰陽(yáng)合同糾紛的作用。(人民日?qǐng)?bào))