本輪樓市調(diào)控已實施兩年半多，中央房地產(chǎn)市場調(diào)控取得了一定的成效。隨著樓市成交逐步回暖，部分城市新建商品住宅價格出現(xiàn)環(huán)比上漲苗頭，部分購房者開始擔(dān)心房價反彈。地方政府早已經(jīng)按捺不住放松中央調(diào)控的沖動之心，即使中央果斷叫停小部分調(diào)控微調(diào)城市，卻難遏制調(diào)控放松預(yù)期的猜測。
根據(jù)全國主要城市地價監(jiān)測系統(tǒng)的最新報告，截至目前全國105個監(jiān)測城市中，北京等33個城市從不同角度出臺樓市微調(diào)政策。因土地財政和稅費收入壓力大及經(jīng)濟下滑等房價下行預(yù)期的考慮，一些地方政府將在未來繼續(xù)屢屢試探“政策微調(diào)”。
筆者最新跟蹤統(tǒng)計，自2011年8月8日，馬鞍山實施人才買房稅費優(yōu)惠新政起，截止到2012年7月24日，全國共有56個城市調(diào)控微調(diào)，50個城市通過(包括2個城市有通過有叫停的新政)，8個城市調(diào)控微調(diào)叫停。這引起中央高層重視，2012年7月24日，國務(wù)院辦公廳發(fā)出通知，決定從7月下旬開始，派出8個督查組，對北京、天津、河北、上海等16個省(市)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施落實情況開展專項督查。筆者認為，中央政府一直強調(diào)堅持房地產(chǎn)調(diào)控不放松不動搖的態(tài)度，促使房價合理回歸的決心，表明中國房地產(chǎn)市場再次進入敏感階段，而中央房地產(chǎn)調(diào)控則進入關(guān)鍵期。在穩(wěn)增長的基調(diào)下，今年下半年仍將呈現(xiàn)中央堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松與地方政府調(diào)控措施的微調(diào)并存的局面。
調(diào)控三令五申穩(wěn)房價
中央多次對調(diào)控三令五申，嚴防房價反彈，但是房價依然壓不住。在“剛需”回暖論調(diào)之中，近期房價上漲勢頭迅猛。2012年7月23日，中國房地產(chǎn)動態(tài)政策設(shè)計研究組將商品房均價從年初預(yù)測的下降4%-6%修正為上漲2%。據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，從6月房價數(shù)據(jù)看，一是6月70城市的環(huán)比漲幅平均值為0.02，是自去年10月份以來環(huán)比漲幅平均值首度“正數(shù)”，結(jié)束了連續(xù)8個月的“負增長”局面。房價呈現(xiàn)筑底上漲反彈，全國樓市回暖痕跡明顯。二是從上半年房價數(shù)據(jù)看，2012年上半年全國商品房銷售成交均價同比上漲5.3%。前1月-6月房價同比上漲5.30%。三是從6月一線城市房價數(shù)據(jù)看，北、上、廣三大一線城市的一手住宅價格今年以來也首度呈現(xiàn)上漲局面，而北、上、廣、深二手房則全部上漲。
在限購政策執(zhí)行最為嚴厲的一線城市，房價出現(xiàn)反彈跡象。在珠海等地方政府“微調(diào)”動作不斷以及多個城市密集推地的背景下，樓市看漲速度似乎超出預(yù)期。其實，自今年3月以來，房地產(chǎn)市場成交量上升，近一個月以來銷售量更是“一路飄紅”。但相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況并不容樂觀，目前房企的負債率依然較高，5成大型房地產(chǎn)企業(yè)的負債率超過60%。截至7月25日，在已經(jīng)公布業(yè)績預(yù)告的59家房地產(chǎn)類上市公司中，有13家預(yù)計業(yè)績將出現(xiàn)下滑，有20家預(yù)計出現(xiàn)虧損，整體預(yù)減比例達到了55 .9%。在庫存方面，標桿房企庫存依然處于高位。截至6月底，標桿房企49個城市的在售項目庫存量，相對于2011年同期增加了約6成。筆者認為，雖然市場成交回暖明顯，但房地產(chǎn)商的資金鏈壓力仍然較大，除了負債率上升和商品房庫存增加威脅以及面臨房地產(chǎn)信托債務(wù)到期等調(diào)控確定性的因素影響。因此，市場量價齊升的態(tài)勢難以長久維持，未來房地產(chǎn)市場暴漲可能性不大，甚至?xí)^續(xù)回落。
房價漲與跌都是牽一發(fā)動全身，而最敏感莫過于中央和地方政府對調(diào)控的態(tài)度。為消除房價上漲預(yù)期與否認調(diào)控放松的信號，筆者最新跟蹤統(tǒng)計，2012年上半年部委和地方已經(jīng)共辟謠10次，四部委各1次辟謠和地方政府6次辟謠。截止到2012年7月24日，部委和地方政府共11次辟謠。而為表明遏制房價上漲與堅持調(diào)控的決心，筆者最新跟蹤統(tǒng)計，2012年上半年各部委21次表態(tài)房地產(chǎn)調(diào)控不動搖不放松，8次強調(diào)房價合理回歸。截至2012年7月24日，各部委共31次表態(tài)房地產(chǎn)調(diào)控不動搖不放松，10次強調(diào)房價合理回歸。筆者認為，國務(wù)院常務(wù)會議及住建部、發(fā)改委、央行、證監(jiān)會等相關(guān)部門先后表態(tài)，重申堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖，表明國家堅持房地產(chǎn)調(diào)控不放松的基調(diào)仍始終沒有改變。