近來的一些市場監(jiān)測數(shù)據(jù)反映，部分城市的房價“量價齊升”。與此同時，國務(wù)院督查組對16個?。ㄊ校┓康禺a(chǎn)市場調(diào)控政策措施落實情況開展專項督查。樓市調(diào)控再次進(jìn)入敏感期。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，針對部分城市政策微調(diào)的傾向和樓市“量價齊升”的動向，中央開始進(jìn)行“精準(zhǔn)修正”，而不是再出臺“一刀切”的調(diào)控政策。整體來看，房地產(chǎn)調(diào)控政策年內(nèi)不會松動，房價的“報復(fù)性反彈”缺乏政策層面的支撐。
成交回暖引發(fā)房價反彈擔(dān)憂
中國指數(shù)研究院最新數(shù)據(jù)顯示，在7月16日到22日的一周中，交易量繼續(xù)上升，在所監(jiān)測的40個城市中，32個城市交易量同比上漲，6城市同比漲幅超過150％，其中蘇州同比增幅最大，達(dá)306．42％。部分城市6月份房價也在下跌9個月后首次回升。本應(yīng)是樓市淡季的6、7月，居然“量價齊升”，超出業(yè)內(nèi)預(yù)期。
一些業(yè)內(nèi)人士也表示，自2007年以來，房地產(chǎn)投資品屬性凸顯，單純的供求規(guī)律已失效，在預(yù)期主導(dǎo)之下，脫離真實需求的高房價本身已蘊(yùn)含風(fēng)險。“當(dāng)前正值中國房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵期，形勢異常嚴(yán)峻與復(fù)雜，雖然總體仍處于調(diào)控目標(biāo)區(qū)間，但是隨著市場回暖壓力加大，市場走勢可能偏離調(diào)控目標(biāo)。”中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院院長、“住房問題研究”課題組組長高培勇說。
國土資源部全國主要城市地價監(jiān)測系統(tǒng)的最新報告顯示，截至目前全國105個監(jiān)測城市中，33個城市從不同角度出臺樓市微調(diào)政策。在這種宏觀政策調(diào)整與堅持房地產(chǎn)調(diào)控不放松，以及地方政府出臺的微調(diào)政策不斷加大的局面下，部分城市的市場預(yù)期正在出現(xiàn)變化，未來一段時間內(nèi)，房地產(chǎn)市場再次進(jìn)入敏感階段。
市場并未逆轉(zhuǎn)
上海財經(jīng)大學(xué)不動產(chǎn)研究所副所長姚玲珍認(rèn)為，部分城市成交量回暖對原因首先是開發(fā)商“以價換量”和貨幣政策的微調(diào)刺激剛性需求入市，另外市場預(yù)期轉(zhuǎn)變也使得猶豫不決的購房者入市。但市場仍有很多的不確定性因素，房地產(chǎn)整體的供需關(guān)系并沒有得到根本的扭轉(zhuǎn)，成交大幅度反彈特別是價格大幅度反彈不具備政策基礎(chǔ)。
以上海為例，26日發(fā)布的“工行－上海財大”住房價格指數(shù)顯示，上海近半年房價走勢可概括為低位盤整和走勢平穩(wěn)。房價整體延續(xù)了去年四季度以來的低位，盡管5、6月指數(shù)出現(xiàn)小幅回升，但回升幅度遠(yuǎn)不及前期積累的降價幅度。地方政府以“限購”為核心頻繁收緊樓市調(diào)控，而調(diào)控政策微調(diào)僅以提高首次置業(yè)家庭的支付能力為目的，遠(yuǎn)未達(dá)到促進(jìn)市場全面回暖的程度。
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況不容樂觀，目前房企的負(fù)債率依然較高，5成大型房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率超過60％。截至目前，在滬深兩市已經(jīng)公布業(yè)績預(yù)告的59家房地產(chǎn)類上市公司中，有13家預(yù)計業(yè)績將出現(xiàn)下滑，有20家預(yù)計出現(xiàn)虧損，整體預(yù)減比例達(dá)到了55．9％。
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，現(xiàn)階段還僅限于狹義市場成交量回暖，不足以導(dǎo)致市場基本面整體回暖，后市仍有不確定性。
發(fā)展仍需治“源”導(dǎo)“流”
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，現(xiàn)階段房地產(chǎn)調(diào)控仍處于關(guān)鍵期，需穩(wěn)定市場預(yù)期。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭稱，從成交數(shù)據(jù)來看，房價已經(jīng)出現(xiàn)止跌反彈的苗頭，但鑒于經(jīng)濟(jì)“穩(wěn)增長”的壓力也很大，此時不宜過度打壓房地產(chǎn)市場。綜合兩方面因素考慮，即便再次調(diào)控也將以重申和強(qiáng)調(diào)既有政策為主，不會增加太多、太嚴(yán)厲的措施，而是加大對地方政府的督查力度。此次國務(wù)院督查16個?。ㄊ校┓康禺a(chǎn)市場釋放出的強(qiáng)烈信號是督促落實既有政策。至于是否會有新政策出臺，要視督查結(jié)果以及未來一兩個月的房價表現(xiàn)而定。
“應(yīng)該看到，我國房地產(chǎn)市場并不均衡，東中西部城市回暖速度并不一致。因此，在未來的樓市調(diào)控中，也應(yīng)分地區(qū)實行差異化的調(diào)控政策。”中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌說。
“眼下，部分城市樓市‘量價回升’是‘以價換量’所致的表象，”上海財經(jīng)大學(xué)副校長、不動產(chǎn)研究所所長王洪衛(wèi)教授指出，要解決房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的長遠(yuǎn)問題，讓市場回歸本位而非讓調(diào)控處于常態(tài)，仍需從體制、機(jī)制等方面著力，根除導(dǎo)致調(diào)控一松房價即漲的“源”與“流”。改革稅制，以解決地方對土地財政的依賴，此為源頭治理；調(diào)節(jié)投資，從“炒房”以獲取增值收益為主轉(zhuǎn)向以長期獲取租賃收入為主，此為市場導(dǎo)流。堵疏并舉，方可收樓市健康發(fā)展之功。（新華網(wǎng)）