按照“政府主導、市場運作、整村拆除、安置優(yōu)先、有形無形改造并重”的原則,擁有326個城中村的西安市,近幾年形成了獨特的城中村改造模式,并被全國其他城市所效仿。量大面廣的城中村改造是許多城市發(fā)展面臨的一道難題。西安有326個城中村。近些年,隨著城中村改造改建大幕的徐徐展開,不斷出現(xiàn)的城市化問題,使得各方利益均衡的博弈不斷凸顯。
在城中村改造中,村民、開發(fā)商、政府,三方利益的平衡成為重點。村民期望得到合理補償,開發(fā)商希望獲得平均收益,而政府則要保證市場、社會的穩(wěn)定。
城中村最終改造的目的,正是三方利益平衡的合約安排。
深度合作確保三方三贏
“村子里很多年都沒有像那次那么熱鬧了。”提起去年5月的那次千人流水宴,63歲的西安北關村村民張虎亮依舊記憶猶新。
當天,兩座在原村址上建起的高達30層的大廈封頂;同時,由北關村三個小組組建起來的西安某實業(yè)有限公司與北京某地產上市公司達成戰(zhàn)略合作,改造一個老舊商業(yè)項目。
在西安城中村改造的大背景下,兩家背景迥異的商業(yè)機構,走到了一起。
積極介入城中村改造項目,北京這家專業(yè)運作商業(yè)地產的公司有著自己的想法。“即使在二三線城市,拿到優(yōu)質土地也是件越來越困難的事情。通過參與城中村改造,可以跨越資金、政策藩籬,撬動城市核心區(qū)的核心地塊。”該公司負責人認為,北關村項目為公司進一步擴展商業(yè)版圖提供模板,只待政策、市場等各項條件成熟,這種模式將會不斷被復制。
“此次與北關村合作的項目,是對城中村改造新模式的一種嘗試。它不僅僅是一個房地產開發(fā)項目,背后還有著深刻的民生意義。原來的改造,更多的是解決原住居民的居住問題,我們這次更看重他們的后續(xù)生計問題。”上述北京某地產上市公司負責人稱,低矮破舊房屋被安全舒適的樓房取代,生活環(huán)境有了很大改善,以專業(yè)力量介入城中村老舊商業(yè)項目的改造,將有望實現(xiàn)政府、村民、企業(yè)三方“三贏”的良好局面。
對此,西安某實業(yè)公司相關人士表示贊同。“在我們共同努力下,相信會為今后的共同發(fā)展注入新的活力,為集體經濟帶來更大的飛躍。”
事實上,自2002年開始,在一系列城改政策的指引下,西安城中村改造全面啟動,有序開展,先后經歷起步、探索和全面推進三個階段。
通過不斷摸索實踐,城改工作的思路不斷清晰,政策逐步完善,程序更加規(guī)范,從最初“自籌資金,自我改造,自我發(fā)展”的粗放管理,到目前“政府主導,市場運作,利民益民,科學規(guī)劃,綜合改造”的規(guī)范運行,西安城市發(fā)展得以快速推進。
西安市城中村改造辦公室提供的一組數(shù)據顯示,2007年至2011年,全市共完成133個整村和30個棚戶區(qū)改造項目的搬遷工作,搬遷2983萬平方米,涉及11.75萬戶,40.64萬人;安置房開工1767.8萬平方米,竣工720.31萬平方米。截止目前,已累計完成63個城中村和25個棚戶區(qū)7.13萬戶、27.96萬人回遷安置工作。
今年,全市城中村改造要完成18個整村涉及約0.86萬戶、2.9萬人、212萬平方米的回遷安置工作;確保安置房新開工面積180萬平方米;確保完成17個村約2.8萬人(約8500戶)、280萬平方米的整村搬遷工作;完成項目總投資額50億。全力做好已批復項目的無形改造工作,確保完成6個村的農轉居工作、8個村的經濟體制改革工作、8個村的撤村建社區(qū)工作。
作為改造重點,西安市二環(huán)路以內的行政村有72個,涉及農業(yè)人口205萬戶、8.98萬人,集體土地2.3萬畝左右。
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