?。ㄖ行戮W(wǎng)）在持續(xù)的宏觀調(diào)控政策下，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈越來越緊，市場上的存貨越來越多，已披露年報的98家上市房企債務(wù)總額達(dá)1.01萬億元，多數(shù)資產(chǎn)負(fù)債率在70%以上。同時，業(yè)績增長明顯下滑，“萬保招金”四大龍頭今年中報凈利潤平均增幅不到15%。
資金緊張，業(yè)績下滑，但讓人不可思議的是降價似乎總是遙遙無期。在開發(fā)商看來，全新樓盤售價低于吹風(fēng)價，或者是原樓盤新項目售價不上漲已經(jīng)是做了極大的讓步。
為什么開發(fā)商寧愿勒緊褲帶也不愿降價？記者試圖尋求答案。
開發(fā)商的悖論
降價風(fēng)聲緊 實質(zhì)性降價仍是未來時
溫州出現(xiàn)了拋貨潮，富力地產(chǎn)董事長李思廉也在中報發(fā)布會上表示，富力公司在價格上已下調(diào)10%，預(yù)計下半年還將作出調(diào)整。但實質(zhì)性的降價仍是未來時。
7月份全國70個大中城市房價報告顯示， 70個城市中有39個城市新建商品住宅環(huán)比價格上漲。而同比價格下降的城市只有1個。
來自易居中國的分析顯示，與2010年全年相比，7月份一線、二線、三線城市均上漲4%以上。而且實際上，市民實際承受的房價上漲幅度更高：廣州上月一手房網(wǎng)上簽約均價高達(dá)13218元/平方米，同比上升17.8%。“預(yù)計9月份前后房價將首次出現(xiàn)環(huán)比負(fù)增長。”易居中國的預(yù)言能否成真？
開發(fā)商的資金
資金鏈緊 業(yè)績下滑
開發(fā)商自籌資金比重已和2008年持平
不降價，并不是說開發(fā)商的日子很好過。實際上，開發(fā)商的資金鏈已經(jīng)越繃越緊。
來自CREIS和國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示：2011年1~5月，開發(fā)企業(yè)的自籌資金比重再次上升到39%，達(dá)到歷史最高，已經(jīng)和2008年金融危機時持平。一季度開發(fā)貸款額度僅為0.17萬億元，同比降48%。
股權(quán)融資同樣受挫。德意志銀行亞洲區(qū)投資銀行部主席蔡洪平表示，今年上半年沒有一家房地產(chǎn)公司在香港上市，實屬罕見。從渠道里獲悉，將近有14~18家公司準(zhǔn)備上市，但沒有一家成行，相反有一家公司，復(fù)地還退市了。
另外，中國指數(shù)研究院的報告顯示，外資所占比重一直不高，近年來穩(wěn)定在1%左右。
萬億債務(wù)或使
房企投資降速
截至目前，滬深兩市已有98家上市房企發(fā)布中報，累計實現(xiàn)凈利潤193億元，平均增幅也只有23%，其中33家公司業(yè)績有不同程度的下降。
“萬保招金”這四大龍頭業(yè)績增幅也多數(shù)表現(xiàn)不佳。除保利地產(chǎn)業(yè)績增長71.74%外，萬科今年中報凈利潤僅增長5.88%，而金地集團(tuán)更是下滑了61.05%。如果平均估算，這四家龍頭的整體凈利潤為77.14億元，同比僅增14.99%。
債務(wù)增幅高于業(yè)績增幅
而上市房企平均資產(chǎn)負(fù)債率超過60%。截至今年6月30日，這些公司的債務(wù)總額達(dá)10102.7億元，同比增長43%，遠(yuǎn)高于業(yè)績增幅。其中被稱為A股地產(chǎn)四大金剛的“萬保招金”負(fù)債最高，合計達(dá)到4541.15億元，而去年同期的負(fù)債僅為2779.45億元。這也意味著，四大龍頭房企今年中期的負(fù)債總額增幅達(dá)63.38%。
同時，98家公司的平均資產(chǎn)負(fù)債率為62%，有60家資產(chǎn)負(fù)債率有不同程度的上升，負(fù)債率超過70%的也達(dá)到40家。四大龍頭企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率也都維持高位，其中保利地產(chǎn)達(dá)到81.09%，萬科為77.85%。
分析稱，雖然上市房企為避免短期償債壓力過高，債務(wù)結(jié)構(gòu)有了調(diào)整，短期借款和一年內(nèi)到期流動負(fù)債增長幅度相對較小。但宏觀政策不放松將增加上市房企的財務(wù)成本，業(yè)績增長受到?jīng)_擊，房價和投資調(diào)整或是必然選擇。