大型開發(fā)商短期資金壓力不大
除了現(xiàn)金流量表，房地產(chǎn)商的資產(chǎn)負(fù)債表也是反映開發(fā)商財(cái)務(wù)狀況的重要依據(jù)。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者根據(jù)WINDS統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)計(jì)算，反映開發(fā)商償債能力的流動(dòng)比率和速動(dòng)比率兩項(xiàng)指標(biāo)上，分別有50%和66%左右的房地產(chǎn)上市公司低于標(biāo)準(zhǔn)。
為了弄清楚開發(fā)商的財(cái)務(wù)償還壓力有多大，統(tǒng)計(jì)以各家地產(chǎn)商現(xiàn)有銀行存款和現(xiàn)金的余額，減去扣除了預(yù)收款后的流動(dòng)負(fù)債來(lái)計(jì)算各公司的短期還款壓力。根據(jù)上述計(jì)算方法，在不買地的情況下，萬(wàn)科只要以上半年平均每月60億元的銷售速度賣3.5個(gè)月就可以償還未來(lái)一年超400億的短期流動(dòng)負(fù)債；招商地產(chǎn)則需要2.9個(gè)月，金地需要4.4個(gè)月，保利甚至不需要再擴(kuò)大銷售，就可以償還所有短期借款；負(fù)債率猛升50多個(gè)百分點(diǎn)的綠城，在不繼續(xù)買地，并維持上半年的銷售速度的前提下，可以在半年內(nèi)還清未來(lái)一年所有的債務(wù)。
但是，類似財(cái)務(wù)壓力小的開發(fā)商僅僅只是少部分。
速動(dòng)比率極低的*ST中房是其中最夸張的一家。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，按照上半年的平均銷售額，該公司至少要賣70個(gè)月才能還清全部債務(wù)。中糧地產(chǎn)和北京城建情況類似，都需要40個(gè)月以上的時(shí)間才能還清所有賬款。
不過(guò)，分析師認(rèn)為，上述開發(fā)商上半年的銷售規(guī)模較小，項(xiàng)目可能主要在下半年上市。如果下半年能及時(shí)銷售，資金缺口應(yīng)該不會(huì)有那么大。
預(yù)收賬款的達(dá)摩克利斯之劍
雖然只有小部分房地產(chǎn)公司面臨大幅降價(jià)促銷的壓力，但是劉淵認(rèn)為，接下來(lái)大部分開發(fā)商都會(huì)在房地產(chǎn)的調(diào)控下選擇降價(jià)出貨。其中一個(gè)重要原因，就是政府對(duì)開發(fā)商預(yù)收款的監(jiān)管。
8月17日，有報(bào)道稱北京擬出臺(tái)“商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法”，與此同時(shí)，西安、蘇州等地的房管部門也在醞釀?lì)愃拼胧?。上述消息雖然沒(méi)有得到監(jiān)管部門的證實(shí)，但卻已經(jīng)成為劉淵眼中的調(diào)控利器。對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，預(yù)收款如果收緊，房地產(chǎn)公司頓時(shí)會(huì)面臨巨大的資金缺口。
博鰲房地產(chǎn)論壇上，萬(wàn)科副總裁肖莉曾透露，目前國(guó)內(nèi)開發(fā)商的貸款、預(yù)收款占到房地產(chǎn)開發(fā)資金比例的70%。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局今年1~6月的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來(lái)源33719億元，其中，定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款兩者合計(jì)12602億元，占到資金總來(lái)源的1/3。
萬(wàn)科、保利、萬(wàn)通等多家房地產(chǎn)的預(yù)收款金額占流動(dòng)資產(chǎn)比例高達(dá)3成以上，是實(shí)現(xiàn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)的重要來(lái)源。在博鰲房地產(chǎn)論壇上，肖莉就曾認(rèn)為，預(yù)收款等資金來(lái)源一旦失去，將直接導(dǎo)致開發(fā)商減少開工，減少拿地。
劉淵說(shuō)，預(yù)收款?？顚Ｓ靡坏﹪?yán)格執(zhí)行，短時(shí)期內(nèi)可能降低開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)率，在政府嚴(yán)查囤地的同時(shí)，或?qū)⒉糠制仁归_發(fā)商加快推盤，回籠資金。據(jù)鳳凰網(wǎng)訊