房產(chǎn)證是購房者通過交易，取得房屋的合法所有權(quán)，可依法對(duì)所購房屋行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利的證件。但在現(xiàn)實(shí)生活中，卻存在著業(yè)主已經(jīng)入住多年但房產(chǎn)證卻遲遲未辦理出來的情況，給業(yè)主帶來很多麻煩。如何規(guī)避房產(chǎn)證延遲辦理的風(fēng)險(xiǎn)？房產(chǎn)證延期辦理該如何維權(quán)？記者就此請(qǐng)律師解答，希望給廣大購房者提供幫助。
延期辦理房產(chǎn)證大多卡在開發(fā)商身上
業(yè)主搬進(jìn)新居房產(chǎn)證卻遲遲不到位，這一情況在記者接到的投訴維權(quán)電話中較常見，有的業(yè)主甚至入住了五六年都沒拿到房產(chǎn)證。有些業(yè)主也為自己的房產(chǎn)證找開發(fā)商、房管部門打聽過，但一般得到的答復(fù)是開發(fā)商正在辦理之中，或者房管部門還沒接到開發(fā)商遞交的辦證材料。
據(jù)了解，在許多情況下，業(yè)主們的房產(chǎn)證不能及時(shí)辦理，大多和開發(fā)商的拖延有關(guān)。比如，有些開發(fā)商在樓盤的開發(fā)過程中，部分樓盤竣工后就開始對(duì)外銷售，先買房的業(yè)主已經(jīng)入住了，后期的樓盤還沒有開發(fā)完。在這種情況下，開發(fā)商往往打算把所有樓盤全部開發(fā)完后一起再辦理房產(chǎn)證，這樣一來，先入住的業(yè)主就要苦等上好久，甚至好幾年了。
面對(duì)這樣的局面，業(yè)主們雖苦不堪言，但的確沒有太好的辦法去應(yīng)對(duì)，因?yàn)閼{業(yè)主自己，是無法到房管部門單方面辦理房產(chǎn)證的。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，目前辦理商品房的房產(chǎn)登記時(shí)，需要提供8樣證件(證明)，其中包括：1.房產(chǎn)登記申請(qǐng)書；2.身份證明；3.初始登記證明；4.商品房買賣合同；5.完稅證明；6.維修基金收據(jù)；7.預(yù)告登記證明(非必要)；8.如夫妻共同登記產(chǎn)權(quán)需帶結(jié)婚證。
而在這些必要的證件(證明)中，初始登記證明往往是掌握在開發(fā)商手中的，因此，雖然僅此一件，卻也足以讓業(yè)主們處于弱勢(shì)，只能眼巴巴的等待著開發(fā)商喊他們?nèi)マk房產(chǎn)證了。
打官司嫌麻煩怕退房只能等房產(chǎn)證
在業(yè)主與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》中，通常對(duì)于產(chǎn)權(quán)登記有明確的約定。如“出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后180日(也有寫360日)內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案”。
按此規(guī)定，一些入住兩三年甚至更久之后仍沒得到房產(chǎn)證的現(xiàn)象，明顯屬于開發(fā)商違反了合同。在這種情況下，業(yè)主們雖然在法律上占據(jù)了有利地位，但仍有束手無策的感覺。
江西商海律師事務(wù)所魏亮律師認(rèn)為，關(guān)于房產(chǎn)證的問題，咨詢的很多，但真正打官司的卻很少，不少業(yè)主在面對(duì)房產(chǎn)證延期時(shí)選擇了等待，而不是根據(jù)合同條款或法律規(guī)定維權(quán)。造成這種局面主要有兩個(gè)原因。其一，是業(yè)主們嫌麻煩，也沒有太多的精力投入到打官司之中。另外一個(gè)原因，則是房子本身的升值空間，讓業(yè)主們害怕與開發(fā)商打官司后，會(huì)面臨退房的局面，導(dǎo)致房產(chǎn)升值部分落空。
一般在《商品房買賣合同》中，有明確約定業(yè)主不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房產(chǎn)證的情況下雙方的處理方式：如“買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起三十日內(nèi)將買受人已付房?jī)r(jià)款退還給買受人，并按已付房款的3%賠償買受人損失”。
這條看似公平的約定，但由于如今房?jī)r(jià)的漲幅，通常在新商品房到手后一兩年的時(shí)間里，房子本身的升值額度就已超過3%的賠償價(jià)值，這種價(jià)值的不平衡，使得業(yè)主們很難狠下心來按照合同去和開發(fā)商打官司，弄得一個(gè)退房的結(jié)果。畢竟，按照當(dāng)初買房時(shí)的全額退款，再加上3%的補(bǔ)償，如今卻也很難再買到一處滿意的房子。
遭遇延期辦理房產(chǎn)證用法律為自己維權(quán)
遲遲拿不到房產(chǎn)證，業(yè)主們?cè)撊绾尉S權(quán)呢？魏亮律師表示，業(yè)主必要時(shí)可以通過法律武器來維護(hù)自己的權(quán)益。
首先，業(yè)主要查明雙方所簽訂的合同對(duì)房產(chǎn)證的辦理期限是如何約定的，按照當(dāng)事人自愿原則，只要雙方簽訂合同時(shí)對(duì)此已經(jīng)達(dá)成一致意見，且不違反法律規(guī)定，這個(gè)合同條款對(duì)雙方當(dāng)事人就是具有法律約束力的。