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□趙卓文
廣州市國土房管局長日前在人大會議上表示，“廣州明年將繼續(xù)加大住宅用地和普通商品住房供應，探索逐步取消限價、限購等行政干預措施，建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機制”。經(jīng)媒體報道后，被很多人解讀為“明年廣州將取消限價、限購”。
有意思的是，同日國家住建部部長姜偉新在全國住房城鄉(xiāng)建設會議上表示，北上廣深等房價上漲過快的城市要從嚴落實差別化住房信貸稅收和住房限購政策。
兩種提法，看似矛盾，其實不然。前者提出“探索逐步取消限價、限購”，是著眼未來。這與三中全會強調(diào)“市場在資源配置中的決定性作用”的精神，以及新一屆政府更多強調(diào)“建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機制”的方向，顯然是吻合的。而后者要求房價上漲過快的城市從嚴調(diào)控，明顯是針對當前北上廣深等城市房價上漲過快的現(xiàn)實。二者著眼點不同，表述自然迥異。
廣州雖然提出了“取消限價、限購”的大方向，但從廣州房地產(chǎn)市場的現(xiàn)實情況分析，時機顯然遠未成熟，至少明年難言取消。從數(shù)據(jù)看，今年廣州地價、房價出現(xiàn)了近似瘋狂的非理性上漲，房地產(chǎn)市場量價齊升，一手住宅真實的售價平均上漲近20%，二手住宅平均上漲17%-18%；而土地市場也是“地王”頻出，市政府賣地今年超收達140億元。地價與房價形成了難以破解的互動式上升。
更應看到，未來幾年廣州房價依然面臨不小的上漲壓力。首先，廣州未來10年規(guī)劃新增500萬人口，帶來對房地產(chǎn)的巨大需求。其次，廣州經(jīng)營性土地的價格正處于快速上升的通道中，未來5年的年增幅將超過15%，將給房價帶來新的壓力。第三，廣州房地產(chǎn)市場的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)問題突出，高端物業(yè)、大戶型物業(yè)比例偏高，中小戶型和普通商品房的比例偏低，房價面臨結(jié)構(gòu)性上漲的難題。第四，在調(diào)控政策影響下，廣州房地產(chǎn)市場“小市場”特征明顯，在國內(nèi)一線城市中樓價基數(shù)低，存在較大的反彈壓力，供求矛盾在未來幾年難以緩解。
上述分析表明，2014年廣州樓市的限購、限貸等調(diào)控措施并不具備退出條件，而“價格指導”、“限售”、“限簽”等舉措有待明朗。
10年房地產(chǎn)調(diào)控，廣州房價漲幅在2013年創(chuàng)下了新高，行政干預措施的強度也前所未有。這讓我們認識到，在高速城市化背景下中國的城市土地是稀缺資源，城市的房屋也是稀缺資源。在新的機制沒有形成前，短期內(nèi)試圖完全通過市場來實現(xiàn)住房資源的合理配置，是不太現(xiàn)實的。
要想調(diào)房價，必須調(diào)結(jié)構(gòu)；要想調(diào)結(jié)構(gòu)，必須改變運行機制。目前，樓市長效機制的建立仍需要一個不可預知的較長的時間。在新機制未形成前的過渡期，差異化的地方房地產(chǎn)調(diào)控政策將難以避免。（作者是知名房產(chǎn)專家）