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          利息優(yōu)惠被取消 巧招應對減壓力

          2010-05-19 09:03:35

          來源:大洋網(wǎng)-廣州日報

             隨著房貸政策的收緊,房貸利息優(yōu)惠的取消,房貸的“加息”時代已經(jīng)到來。同時,上周公布的CPI超過預期上漲幅度,“加息”預期進一步增加。

              在這種情況下,購房者成本將有可能增加,記者就此采訪了東莞理財專家,他們表示雖然房貸成本增加,但也有一些小竅門,能幫助減輕壓力。

            文/記者趙碧瑩

            1 巧用存款抵扣貸款利息

            對于有大量流動資金的貸款者,可以通過銀行某個業(yè)務達到用存款利息抵扣貸款利息的目的,但是要注意的是,銀行這項業(yè)務需收取一定費用,如工行的存貸通需要收取240元的年費,理財金賬戶可享受5折優(yōu)惠,即120元/年,財富管理簽約客戶免收。所以貸款者應考慮所節(jié)省的房貸利率是否能覆蓋年費成本。

            房貸者還可以選擇個人貸款與存款相結(jié)合的房貸理財業(yè)務,只要客戶的貸款還款卡內(nèi)有活期存款,即可按相應比例抵扣貸款利息,本應獲得0.36%利息,但卻抵扣了貸款利息,并且卡內(nèi)存款還是活期存款,隨時支取,不受限制。如工行的“存貸通”、民生銀行的“存抵貸”,此外,深發(fā)展、招行、建行均推出了類似的產(chǎn)品。

            此類產(chǎn)品均設有起點。如工行的存貸通和深發(fā)展的存抵貸起點均為5萬元,也就是說如果賬戶有8萬元,只有3萬元可以參與抵扣房貸,并且抵扣比率各行不一樣。

            工商銀行東莞分行個人理財部相關負責人告訴記者,存貸通產(chǎn)品按日計算利息,以人民幣為貨幣單位,抵扣起點為5萬元,抵扣比例為80%,每筆貸款可享受利息收益的額度不高于該筆貸款余額的80%。

            當賬戶內(nèi)當日存款余額小于等于5萬元時,日收益為0;大于5萬元時,則日收益=(存貸通賬戶余額-5萬元)×80%×(存貸通賬戶關聯(lián)貸款的利率-活期存款利率)。

            以30萬元存款為例,假設貸款年利率為5.94%,并已享受貸款利率下浮30%的優(yōu)惠政策,貸款執(zhí)行利率就是5.94%×0.7=4.158%,活期存款年利率為0.36%,其貸款可獲得的抵扣額為:(30-5)×80%=20萬元。

            如果貸款者將30萬元在存貸通賬戶內(nèi)存1個月,其獲得增值收益為20萬×(4.158%-0.36%)×1/12=633元。

            2 改等額本金方式還款

            對于大部分貸款者來說,貸款省錢主要有兩種方式:縮短還款期限或者增加月供。房貸的還款方式中以等額本金和等額本息兩種還款方式最為普遍。

            招商銀行東莞分行理財師蔡小姐建議,還款能力較強、收入較穩(wěn)定、有額外收入來源的貸款者,可以轉(zhuǎn)等額本息為等額本金方式還貸,達到省息的目的。

            等額本金還款方式就是將本金每月等額償還,然后根據(jù)剩余本金計算利息,所以初期由于本金較多,將支付較多的利息,從而使還款額在初期較多,而在隨后的時間每月遞減,這種方式的好處是,由于在初期償還較大款項而減少利息的支出,比較適合還款能力較強的家庭。

            目前大部分銀行允許貸款者轉(zhuǎn)換還款方式,不過由于等額本金還款方式在前期還款壓力較大,因此銀行將根據(jù)個人的還款能力進行評估。

            記者算了一算,貸款100萬元20年期(以基準利率5.94%計算),采用等額本息還款法,利息超過71萬元。而采取等額本金還款,支付利息款59.6475萬元。兩者相比,利息相差11萬元左右。

            3 提前還款避免利息增加

            另外,對于收入較穩(wěn)定、有額外收入來源,而且手中有一筆資金的貸款者,還可以選擇提前還款的方式減少利息增加的負擔。

            理財專家提醒,提前貸款具有違約成本,不同銀行對于提前還款的預約時間、還款年限、罰息方式等都有不同規(guī)定。部分銀行可能需收取一定違約金。

            但值得注意的是,如果這筆資金用來投資可以獲得比房貸利率更高的話,從資金最優(yōu)化使用的角度來看,是沒有必要提前還貸的。

            建設銀行要求提前10~20個工作日預約,如果從貸款下發(fā)之日算起,貸款年限不足3年就提前還款的,要按照提前還款金額3個月的利息收取違約金,3年以后則可任意提前還款,無需罰息。

            工商銀行要求提前一個月預約,貸款一年以內(nèi)提前還款的需交罰息,按照還款后剩余貸款金額的3%計算,針對信用記錄欠佳的客戶可能還會約定更高額的罰息,所以客戶要在簽訂按揭貸款合同時與貸款支行具體溝通。

            中信銀行對每提前還貸一筆均收取500元的手續(xù)費。

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