眼下,雖然樓市新政出臺(tái),本市的二手房買賣熱度有所降低,但二手房引發(fā)的合同糾紛卻居高不下。今天記者從海淀法院獲悉,目前二手房買賣合同糾紛中存在3個(gè)“雷區(qū)”,法官就此提示買房人,在購(gòu)買房屋前需考慮周全。
糾紛1
網(wǎng)簽前賣房人反悔多交稅
王先生購(gòu)買張女士位于海淀區(qū)的一套三居室住房,售價(jià)為300萬(wàn)元,約定由買方王先生支付該房屋全部稅款。鑒于房?jī)r(jià)較高,買賣雙方便協(xié)商通過(guò)避稅的方式為王先生減少購(gòu)房支出,具體做法是網(wǎng)簽合同時(shí)將房?jī)r(jià)報(bào)低至120萬(wàn)元。
不料,網(wǎng)簽之前張女士“反悔”,堅(jiān)持要求按照購(gòu)房款全額納稅,導(dǎo)致王先生“損失”稅款共計(jì)17萬(wàn)元,一怒之下將王女士訴至法院。
法官提示:根據(jù)我國(guó)合同法的規(guī)定,惡意串通、損害國(guó)家、集體或者第三人利益的合同屬無(wú)效。王先生與張女士妄圖通過(guò)低報(bào)房屋實(shí)際成交價(jià)格而逃避繳納稅款的義務(wù),即屬于惡意串通、損害國(guó)家利益,該行為依法屬無(wú)效行為。即使張女士事后反悔,王先生也無(wú)法要求張女士履行原來(lái)的承諾,其因此“多交的”稅款只能自行負(fù)擔(dān)。因此,作為買房人在與賣方磋商房?jī)r(jià)時(shí)應(yīng)當(dāng)努力將房屋價(jià)格談到自己可以接受的價(jià)位,而不是寄希望于避稅。
糾紛2
買房無(wú)法遷戶口
徐女士系外地人,大學(xué)畢業(yè)后留京并將戶口落在單位的集體戶口?,F(xiàn)在徐女士面臨結(jié)婚生子的問(wèn)題,而單位的集體戶口無(wú)法給孩子落戶,故其購(gòu)買房屋的一個(gè)重要目的就是能將自己的戶口遷入。通過(guò)中介公司的居間介紹,徐女士與出賣方簽了房屋買賣合同。
但此后徐女士得知其購(gòu)買的房屋因沒(méi)有在公安局戶籍科備案,故無(wú)法遷入戶口,無(wú)奈之下與出賣方解除了房屋買賣合同,不僅錯(cuò)過(guò)了購(gòu)房時(shí)機(jī),還多支出一筆中介費(fèi)。徐女士稱其買房前向中介公司口頭表達(dá)過(guò)落戶的要求,中介公司也口頭答復(fù)說(shuō)房屋可以落戶。但對(duì)徐女士的該說(shuō)法沒(méi)有任何證據(jù)。
法官提示:購(gòu)買二手房除了對(duì)房屋的產(chǎn)權(quán)、年代、戶型、朝向、價(jià)格等因素有一般要求外,買房人還會(huì)對(duì)房屋有一些特殊的要求,比如要求房屋屬于學(xué)區(qū)房、要求房屋可落戶等等。買房人在看房時(shí)可能會(huì)對(duì)房屋出賣方和房產(chǎn)中介方提出過(guò)這些特殊要求,但如果在書(shū)面合同中沒(méi)有體現(xiàn),一旦目的落空,產(chǎn)生糾紛,事后取證將困難重重。為降低交易風(fēng)險(xiǎn),建議購(gòu)房人將對(duì)房屋的特殊要求寫(xiě)入書(shū)面居間合同和房屋買賣合同,并明確約定違約責(zé)任,以便事后“有章可循”,減少損失。
糾紛3
夫妻賣房?jī)H一方簽字
宋先生與陳女士是夫妻關(guān)系,陳女士名下有一套房屋屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)。阮先生經(jīng)中介公司居間介紹,與陳女士簽訂了購(gòu)買該套房屋的買賣合同。簽訂合同時(shí)宋先生也在場(chǎng),但其未在買賣合同上簽字。后宋先生將其妻陳女士連同阮先生一起訴至法院,以房屋買賣合同未經(jīng)其書(shū)面同意為由,要求確認(rèn)合同無(wú)效。
審理中,中介公司職員出庭作證,證實(shí)宋先生對(duì)房屋買賣過(guò)程是知情的,在簽訂買賣合同時(shí)其在場(chǎng)并未表示異議。法官根據(jù)簽訂合同時(shí)的真實(shí)狀況及證人證言依法駁回了宋先生的訴訟請(qǐng)求。
法官提示:根據(jù)我國(guó)婚姻法的規(guī)定,夫或妻在處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)上的權(quán)利是平等的,因日常生活對(duì)共同財(cái)產(chǎn)做重要處理決定時(shí),應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商,取得一致意見(jiàn)。因此,夫或妻在出賣共同共有的房屋之前應(yīng)當(dāng)征得對(duì)方的同意,否則其處分權(quán)就是存在瑕疵的。根據(jù)我國(guó)合同法的規(guī)定,無(wú)權(quán)處分的合同經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)權(quán)處分人訂立合同后取得處分權(quán)的,才屬有效。本案中阮先生十分幸運(yùn),其提供了有效的證人證言可以證實(shí)宋先生對(duì)其妻子賣房一事知情并同意。
為避免賣房人受房?jī)r(jià)利益的驅(qū)動(dòng),為自己惡意違約找借口,法官建議購(gòu)房人,你所購(gòu)的房屋如果屬于出賣人的夫妻共同財(cái)產(chǎn),一定要在簽訂房屋買賣合同前確認(rèn)夫妻雙方均同意賣房,即使作為出賣人在合同上簽字的是夫或妻一方,也應(yīng)當(dāng)要求提供其配偶授權(quán)賣房的授權(quán)委托書(shū)。
本報(bào)記者王薔通訊員周紅 張婷婷
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