保交樓政策吹散樓市泡沫風險
張敬偉
據(jù)報道，銀保監(jiān)會相關部門負責人表示，銀保監(jiān)會堅持“房住不炒”定位，圍繞“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”目標，持續(xù)完善房地產(chǎn)金融管理長效機制。合理滿足房地產(chǎn)市場融資需求，穩(wěn)妥處置恒大等部分頭部房企風險�！胺康禺a(chǎn)金融化泡沫化勢頭得到實質(zhì)性扭轉(zhuǎn)�！�
疫情疊加外部市場風險，房地產(chǎn)市場發(fā)出警訊。1月-8月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資下降7.4%，降幅比1月-7月擴大1.0個百分點。房地產(chǎn)市場銷售降幅收窄。1月-8月份，全國商品房銷售面積87890萬平方米，同比下降23.0%，降幅比1月-7月份收窄0.1個百分點；商品房銷售額85870億元，下降27.9%，收窄0.9個百分點。在此大環(huán)境下，不僅恒大這樣的頭部房企出現(xiàn)資金鏈問題，一些購房者也忍痛停貸，由此形成了市場焦慮乃至恐慌，和預期轉(zhuǎn)弱的宏觀經(jīng)濟大環(huán)境形成風險共振。政策面、市場面和民生面都擔心樓市風險會演化為系統(tǒng)性金融風險。畢竟，樓市是個牽一發(fā)動全身的系統(tǒng)，既和宏觀政策密切相關，又和金融系統(tǒng)利益攸關，也和民生關切息息相關。
多周期的樓市宏觀調(diào)控，在堅持房住不炒的目標下，一直秉承兼顧各方利益均衡——不可讓樓市出現(xiàn)硬著陸。因此，樓市雖然呈現(xiàn)周期性漲跌，但樓市風險依然可控。即使出現(xiàn)個別房企的資金鏈斷裂，也無礙樓市大局，既未動搖金融系統(tǒng)的穩(wěn)定也未讓購房者焦慮不安。今年樓市出現(xiàn)的風險異動，既涉及到房企尤其是頭部房企的資金問題，也給金融系統(tǒng)帶來了一些沖擊，購房者停貸的消費端風險，更會形成倒逼性的風險漣漪，使得整個樓市風險共振疊加。
中央出臺保交樓政策，不僅是穩(wěn)經(jīng)濟的重要舉措，也是穩(wěn)市場主體和穩(wěn)民生的關鍵所在。而且，也是樓市因時因市因勢調(diào)整的務實之舉，不僅彰顯樓市宏調(diào)的主調(diào)，也是為了平衡各方關切。樓市穩(wěn)則市場穩(wěn)，也夯實了穩(wěn)經(jīng)濟的基礎，抑制住樓市傳導蔓延的系統(tǒng)性金融風險。
樓市風險，還是資金問題，特別是已售預期難交付住宅項目。通過政策工具，給予房企資金支持，保證交樓，就能化解風險。8月19日，住建部、財政部、人民銀行等有關部門出臺措施，通過政策性銀行專項借款方式支持已售逾期難交付住宅項目建設交付。據(jù)了解，專項借款初期規(guī)模達2000億元，9月22日，國家開發(fā)銀行已向遼寧省沈陽市支付全國首筆“保交樓”專項借款，支持遼寧“保交樓”項目。此外，各地也紛紛出臺“保交樓”相關舉措，包括加強預售資金監(jiān)管、“一樓一策”“一對一”幫扶機制等，力促保交樓。當然，各地也適度放松購房政策，化解消費端焦慮，激活剛需和改善型住房需求，疏通樓市梗阻，打通樓市資金循環(huán)。
有分析認為，要實現(xiàn)保交樓目標，保交樓資金規(guī)模應該達到8000億元左右。因此，保交樓資金是個系統(tǒng)性工程，除了中央和地方已經(jīng)出臺的各項保交樓措施，還要繼續(xù)通過專項借款“輸血”，也要通過貨幣政策更多工具給樓市供給側(cè)和需求端兩端注入資金。尤其后者，央行逆周期降息釋放的流動性，能夠給予樓市更多資金支持。當然，除了“輸血”注入資金保交樓，中央和地方出臺的各項穩(wěn)經(jīng)濟措施，也有助于穩(wěn)住宏觀經(jīng)濟預期，化解全市場焦慮，舒緩樓市不安，尤其是改變消費端追漲棄跌的觀望心理，激活休眠的樓市消費，催化樓市自我修復“造血”功能。
雖然我國有著相對較高的平均用房率，但存在著不同城市間的不平衡。而且，大多數(shù)城市也存在著剛需和改善住房群體，現(xiàn)在各地房價已經(jīng)降至相對低點，激發(fā)兩大群體的購房需求至關重要。而且，本周期呈現(xiàn)出來的樓市風險，也為實現(xiàn)房住不炒目標提供了難得契機，不僅有助于規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的行為，也對金融系統(tǒng)和市場炒作行為提出了更高的監(jiān)管要求。保交樓政策，在防范系統(tǒng)性風險驅(qū)散樓市泡沫的同時，也有助于樓市健康穩(wěn)定發(fā)展。
更重要的是，保交樓政策與其說是救市托市，還不如說是為了房住不炒。大而言之是驅(qū)散樓市泡沫防止變成系統(tǒng)性金融風險，筑牢穩(wěn)經(jīng)濟基礎；小而言之也是為了避免購房者安居夢碎。