證券時報記者 張達
近期，多家房企召開了2022年中期業(yè)績發(fā)布會，證券時報記者對房企高管關(guān)于市場形勢、投資策略、收并購等熱點問題的回應進行了梳理。
多位房企高管認為，當前房地產(chǎn)市場已經(jīng)筑底，市場信心逐步恢復，雖然短期市場依然承壓，但對中長期市場向好有信心。
談市場：短期承壓
中長期向好
在業(yè)績發(fā)布會上，當前市場形勢和未來市場預判是必問的問題，可見其受關(guān)注程度。
龍頭房企萬科在兩個月前就喊出“短期市場已經(jīng)筑底，但恢復是緩慢溫和的過程”的判斷。在這次中期業(yè)績發(fā)布會上，萬科董事局主席郁亮仍然堅持這個觀點。他還表示，現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)來看，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的三大調(diào)控目標，前兩個基本已經(jīng)實現(xiàn)了，穩(wěn)預期出現(xiàn)了比較大的挑戰(zhàn)，需要重建市場信心。
碧桂園集團總裁莫斌也認為，去年6月份市場下行到今天，已經(jīng)進入了底部，而且是在底部盤整的時候，現(xiàn)在最重要的就是市場信心的恢復。他認為明年6月份市場應該恢復到健康發(fā)展的階段。
中海地產(chǎn)董事局主席顏建國和華潤置地副主席兼首席運營官張大為均認為，房地產(chǎn)市場短期來看依然是承壓的，不過中長期市場是向好的。
顏建國認為，房地產(chǎn)市場需求包括數(shù)億新市民的需求，包括中心城市的聚集效應與改善型需求，房屋折舊與新造的動態(tài)平衡。中國人口基數(shù)大、市場存量巨大，很多房子到了一定年限，需要改造新造，如果每年置換2%，都是一個規(guī)模巨大的量，未來房地產(chǎn)行業(yè)還是一個很龐大的行業(yè)，是一個可以長期堅持的行業(yè)。從美國房地產(chǎn)發(fā)展歷程可以看到，房地產(chǎn)發(fā)展高峰后會下降，但是下降沒有那么快，仍舊維持很龐大的量。
“當前的市場處于上下半場的轉(zhuǎn)換期，轉(zhuǎn)換期需要一段時間，包括行業(yè)出清，過程相當復雜，也是比較慘烈的。行業(yè)重整完了，進入下半場，市場里的玩家、行業(yè)利潤率都會進入一個相對穩(wěn)定階段，進入另外一個平衡。經(jīng)過轉(zhuǎn)換期以后，中國經(jīng)濟發(fā)展韌勁、中國人口城市化率還在進一步上升，中心城市進一步聚集等，這些要素會進一步發(fā)揮作用。所以，對于中長期市場，我們是樂觀的，有信心的�！鳖伣▏f。
談投資：量入為出
現(xiàn)金流第一
上半年，行業(yè)經(jīng)歷深度調(diào)整，不少房企調(diào)整了投資策略，拿地金額大幅減少。對于下半年投資計劃，多位房企高管表示，將堅持量入為出、現(xiàn)金流第一的原則。
“我們從去年下半年開始就調(diào)整了投資策略和投資的強度，在布局上向著確定性的市場，即人口流入、市場能級較高、市場厚度較厚的方向調(diào)節(jié)�！北坦饒@常務副總裁程光煜說，這是一個總的策略方向，下半年公司會根據(jù)現(xiàn)金情況，在保障公司經(jīng)營和生產(chǎn)安全的前提下，有富余資金會拿來投資；同時也會根據(jù)機會出現(xiàn)的情況和能否把握這些機會來投資。
萬科上半年也減少了拿地，對此，萬科執(zhí)行副總裁劉肖表示，萬科長期以來堅持量入為出，堅持倉位的合理，在此基礎(chǔ)上還要增加一條投資原則，即“要獲得特別好的項目”。在過往，萬科曾由于部分項目投資失誤，追高冒進導致開發(fā)業(yè)務盈利水平下降。他解釋，“特別好的項目”首先要求片區(qū)市場比較好，這是最重要的標準；其次要有把握為客戶提供好產(chǎn)品、好服務；第三，財務指標、經(jīng)營指標、效率指標，尤其凈利潤、ROI(投資回報率)指標要比較出色�！白龊猛顿Y，是提高毛利的重要因素。”他說。
華潤置地首席戰(zhàn)略官謝驥也表示，公司一貫堅持穩(wěn)健投資策略，堅持量入為出、現(xiàn)金流第一的原則，根據(jù)現(xiàn)金流情況安排投資結(jié)構(gòu)。
美的置業(yè)執(zhí)行董事兼副總裁王全輝則表示，下半年在投資方面會更多考慮現(xiàn)有手上的土地資源以及合作項目的安全問題，在新增土地上投入精力會比較少，在合作項目會投入比較大，確保合作項目的安全、按時交付。
談并購：廣泛接觸
慎重做決策
在行業(yè)出清階段，不少房企希望通過出售優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)回籠資金，項目收并購受到監(jiān)管部門的支持，多家金融資產(chǎn)管理公司(AMC)也加入紓困房企之列。對于收并購計劃，多位高管表示，會廣泛接觸收并購機會，同時嚴謹慎重做預判和決策。
程光煜表示，今年上半年，碧桂園已經(jīng)跟39家企業(yè)進行了收并購，其中有一些是未出險的企業(yè)，也有相當數(shù)量是出險企業(yè)，進行歸編分家安排后，已經(jīng)完成了63個項目工作，涉及金額大概35億元�！澳壳拔覀儗@類企業(yè)總體上比較多的做法，主要是在內(nèi)部已經(jīng)合作的項目降低風險，提升資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率�！彼f，當然也不排除跟央企和AMC公司合作，進行一些有益的收并購，但是這部分多數(shù)還在洽談階段，真正實質(zhì)落地的項目有限。
對于并購，顏建國表示，好項目是唯一的標準。中海仍然堅持選擇主流城市、主流地段，堅守投資回報刻度。對符合投資標準的項目，都會深入研究，全力抓住機會。
“當前市場下，并購的機會不少，同行有些在賣資產(chǎn)，有些賣股權(quán)，我們都有大量接觸，上半年也完成了幾單項目并購，并購金額超過100億元。未來幾個月，我們會保持積極姿態(tài)，全面撒網(wǎng)，希望有更好項目能夠進來。當然這取決于整體市場發(fā)展形勢，我們?nèi)詫猿忠允斩ㄖА⒁凿N定投，在確保企業(yè)經(jīng)營穩(wěn)健的前提下進行并購投資�！鳖伣▏f。
瑞安房地產(chǎn)行政總裁王穎則表示，房地產(chǎn)市場在整體調(diào)整過程中會出現(xiàn)很多收并購的機會，瑞安對于這類機會是保持積極謹慎的態(tài)度，收并購首先會去考慮它的項目類型是不是跟瑞安的發(fā)展區(qū)域及發(fā)展類型相對比較匹配，是不是能夠符合公司的投資標準，在符合投資標準情況下會積極考慮這樣的項目。