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          多個二線城市住宅量價齊跌 小房企生存狀況堪憂

          多個二線城市住宅量價齊跌 小房企生存狀況堪憂

          2014-02-27 10:27:00

          來源:中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)

              近日,杭州、常州等城市部分項目開始下調(diào)銷售定價,多個項目直降3000元/平方米,降幅超過15%,甚至達(dá)到20%。

              事實上,克而瑞信息集團(tuán)提供給記者的一份數(shù)據(jù)顯示,杭州、成都、武漢、蘭州等多個二線城市房價都出現(xiàn)調(diào)整,在銷售均價方面,環(huán)比、同比均呈現(xiàn)小幅下滑走勢,最高下滑幅度超過10%。

              值得一提的是,本報記者從某房企高層處獲悉,2013年年底以來,部分二線城市遏制新盤預(yù)售價格,開發(fā)商當(dāng)時獲批的銷售定價實際上已經(jīng)遠(yuǎn)低于其當(dāng)初的預(yù)期售價。其中,包括杭州在內(nèi),當(dāng)時有多個新盤想在2013年年底前入市沖當(dāng)年銷售業(yè)績,但均遭到擱淺。

              多城房價微跌

              據(jù)克而瑞信息集團(tuán)數(shù)據(jù)顯示,2014年1月份,從商品住宅成交情況來看,杭州、武漢、蘇州、青島、鄭州、蘭州等城市銷售均價都出現(xiàn)微幅調(diào)整,最高下降幅度為11%。

              該數(shù)據(jù)顯示,2014年1月份,杭州成交均價為15253元/平方米,2013年12月份則為16668元/平方米,環(huán)比下跌8.5%;成都成交均價為7269元/平方米,環(huán)比下跌1%,同比下滑5%;武漢成交均價7224元/平方米,環(huán)比下跌2%,同比下滑7%;蘇州成交均價為12310元/平方米,環(huán)比下跌6%;無錫成交均價為8248元/平方米,環(huán)比下跌3%;蘭州則較為明顯,成交均價為6553元/平方米,環(huán)比下跌11%,同比下跌8%。除此之外,青島、長沙、鄭州等城市房價環(huán)比均呈現(xiàn)微幅下跌趨勢。

              此外,在房價微幅下跌的背景下,據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,截至2月23日,全國54個城市成交量呈現(xiàn)下調(diào)趨勢。受春節(jié)假期影響,2014年2月份,54個城市成交量下調(diào)了13%,一線、二線城市成交量下調(diào)幅度超過了三線、四線城市。其中,一線城市成交量下調(diào)幅度達(dá)到了20%左右,而二線城市則接近30%。

              對此,有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,部分二線城市已經(jīng)出現(xiàn)量價齊跌的現(xiàn)象,而且不排除房價繼續(xù)下行的可能性,但崩盤之說則有些危言聳聽。

              中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,房價持續(xù)暴漲的市場預(yù)期已經(jīng)開始發(fā)生轉(zhuǎn)變,二線城市部分樓盤開始降價,這預(yù)示著2014年整體樓市分化將加劇。在資金面趨緊的情況下,房價出現(xiàn)調(diào)整的可能性越來越大,特別是庫存高企的城市,人口新增放緩的城市,都有可能在最近再次出現(xiàn)降價。

              事實上,據(jù)記者了解,恒大地產(chǎn)2013年年底就開始打折促銷,其稱內(nèi)部員工購房有優(yōu)惠,而且參與此次打折活動的城市并不少,可見其已率先適應(yīng)市場,加快回籠資金,補(bǔ)充一線城市項目開發(fā)現(xiàn)金流。

              房企盈利能力堪憂

              “目前,二線城市房地產(chǎn)市場看跌情緒彌漫,尤其像杭州、無錫、常州等樓市庫存高企的城市,加之2013年年底調(diào)控政策加碼,部分樓盤推盤計劃被擱淺?!鄙虾R拙臃康禺a(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)向記者表示,有些樓盤為了加快資金回籠,已經(jīng)開始主動降價讓利,加大樓盤的去化量。

              實際上,有研究機(jī)構(gòu)稱,2013年杭州市場總貨值量為3000億元,當(dāng)年銷售1599億元,真實去化率約為50%,屬于普通水平。此外,杭州2013年土地出讓1300億元,將在未來形成大約3000億元的新增庫存貨值。鑒于此,加上2013年未消化的庫存,杭州樓市2014年面臨的去化壓力可見一斑。

              更為值得注意的是,杭州2013年土地出讓溢價率高漲,曾接連產(chǎn)生地王?!耙肫胶饫麧?,只有加快項目周轉(zhuǎn)速度,抓市場窗口期盡快入市,爭取低開高走,減少財務(wù)成本?!焙贾萦性谑垌椖康哪炒笮头科蟾邔釉蛴浾呷缡潜硎?。

              事實上,有些開發(fā)商已經(jīng)意識到風(fēng)險,因此率先低調(diào)調(diào)整了銷售定價,新盤入市時銷售定價已經(jīng)比其當(dāng)初預(yù)期要低1500元/平方米-2000元/平方米。

              無獨(dú)有偶,安信證券的一份研究報告顯示,開發(fā)商快周轉(zhuǎn)模式遭遇挑戰(zhàn),盈利能力堪憂。一方面房地產(chǎn)企業(yè)趨勢性回歸一線、二線城市,地產(chǎn)行業(yè)的市場空間受到擠壓。另一方面,地產(chǎn)企業(yè)拿地難度加大,主流城市土地成本透支未來房價漲幅,毛利率面臨下降風(fēng)險。此外,預(yù)售證管理和預(yù)收款監(jiān)管趨嚴(yán),對地產(chǎn)企業(yè)快周轉(zhuǎn)模式構(gòu)成挑戰(zhàn)。

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