從去年初以來,二三線城市的樓市風(fēng)險(xiǎn)從爭(zhēng)議不斷到一片唱衰。今年春節(jié)期間,北京商報(bào)記者分三路走訪沈陽(yáng)、??诤豌y川三地發(fā)現(xiàn),目前上述城市均出現(xiàn)了由于集中供應(yīng)量過大、需求不足導(dǎo)致的消化不良,價(jià)值限購(gòu)令的嚴(yán)格執(zhí)行以及銷售價(jià)格上漲預(yù)期減弱,返鄉(xiāng)投資熱也褪去,開發(fā)商扎堆上述區(qū)域面臨著銷售難的風(fēng)險(xiǎn)。
大盤開發(fā)四處空城
在沈陽(yáng),渾南地區(qū)是目前單個(gè)區(qū)域品牌開發(fā)商最集中的區(qū)域,包括萬(wàn)科、金地、綠城、恒大等諸多龍頭房企均在此有項(xiàng)目。
“由于挨著渾河,這個(gè)地方原來的社區(qū)非常少,大概四五年前開發(fā)商一下子就進(jìn)來了,房?jī)r(jià)眼看就從2000多元打滾似的往上漲,賣到1萬(wàn)元/平方米的項(xiàng)目比比皆是,后來突然就不行了?!痹谠搮^(qū)有兩家中介門店的李女士告訴北京商報(bào)記者,從去年初起,陸續(xù)有客戶在自己的店里同時(shí)掛出兩三套房源,且價(jià)格遠(yuǎn)低于市場(chǎng)均價(jià),一看就是在拋售。萬(wàn)科集團(tuán)副總裁毛大慶此前在預(yù)警二三線城市危急時(shí)特別提及沈陽(yáng),稱目前諸如鄂爾多斯危機(jī)的情況并非個(gè)例,沈陽(yáng)、合肥等地樓市也均存在較大風(fēng)險(xiǎn)。
需求不足 產(chǎn)品不適 預(yù)期落空
在2008-2011年間,二三線城市的房?jī)r(jià)經(jīng)歷了迅速翻倍上漲的階段。但近兩三年間,房?jī)r(jià)卻大有按兵不動(dòng)之勢(shì)。
“一漲價(jià)就賣不動(dòng),別說漲價(jià),不降價(jià)就不錯(cuò)。”有開發(fā)商對(duì)北京商報(bào)記者表示,目前在二三線城市,大型開發(fā)商全面占據(jù),中型房企很難與之抗衡。一方面,高端項(xiàng)目往往無(wú)法撬動(dòng)市場(chǎng);另一方面,由于投資需求漸去,剛需盤低價(jià)策略也并不被消費(fèi)者接受,開發(fā)商們兩頭不討好。
在沈陽(yáng)城市核心地段,一個(gè)名為萬(wàn)科春河里的項(xiàng)目從拿地開始便赫赫有名,項(xiàng)目緊鄰地鐵位置優(yōu)越,且周邊教育、醫(yī)療、商業(yè)配套一應(yīng)俱全,但近兩年的銷售卻并不順利?!岸ㄎ惶叨?,物業(yè)費(fèi)接近5元/平方米/月,戶型卻不合理,不但是塔樓,只有180平方米的戶型才能做到通透,這完全不符合東北特別是沈陽(yáng)人的購(gòu)房需求。”原本計(jì)劃購(gòu)買該項(xiàng)目的羅先生透露,盡管該項(xiàng)目已經(jīng)比當(dāng)初銷售人員透露的2.2萬(wàn)元/平方米左右的預(yù)期售價(jià)低了不少,但只有沿街的高層和商鋪銷售情況還行,而中間的大戶型無(wú)人問津。
返鄉(xiāng)置業(yè)潮消退
除了本地需求以外,在上述城市有一個(gè)共同之處在于,今年春節(jié)返鄉(xiāng)人群的置業(yè)熱情遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如去年了。有購(gòu)房者表示,今年春節(jié),許多樓盤打出“不打烊招待返鄉(xiāng)置業(yè)”的招牌,大年初一就開業(yè),但生意普遍冷清。
在海口,去年熱鬧的返鄉(xiāng)置業(yè)景象今年大變模樣,春節(jié)期間大多數(shù)項(xiàng)目以旅游人群為主要客群。某項(xiàng)目樓盤銷售人員表示,今年返鄉(xiāng)置業(yè)的情況不樂觀,而且周邊的競(jìng)爭(zhēng)樓盤眾多,競(jìng)爭(zhēng)壓力大。購(gòu)房者這種觀望態(tài)度,實(shí)際上延續(xù)了去年以來的走勢(shì)。由于目前還沒有春節(jié)期間的數(shù)據(jù),據(jù)北京中原地產(chǎn)對(duì)2014年1月54個(gè)重點(diǎn)城市新房的檢測(cè),上述城市總成交22萬(wàn)套,比去年12月降15%,比去年同期降19.6% ;其中,二線城市的跌幅最為明顯,從去年初的近10萬(wàn)套,下跌到6萬(wàn)套。
業(yè)內(nèi)人士指出,部分二三線城市前幾年賣地過快,這兩年在調(diào)控的高壓下,投資性購(gòu)房需求逐漸萎縮,剛需又不足,完全無(wú)法消化過剩的供應(yīng),部分項(xiàng)目可能因資金鏈斷裂而帶來危機(jī),如果這種現(xiàn)象頻發(fā),則會(huì)造成整個(gè)城市的樓市危機(jī)。