不久前,香港推出的打樓“雙辣招”——“買家印花稅”和新版“額外印花稅”政策正式實施滿周年。香港特區(qū)政府隨后公布的經(jīng)濟(jì)報告顯示,香港第三季度住宅物業(yè)價格僅增長1%。
非港人購房需多付35%的稅
香港“寸土寸金”。英國地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)公司仲量聯(lián)行發(fā)布的“全球租金最昂貴的辦公地點(diǎn)”榜單顯示,香港中環(huán)的辦公租金高居全球第一。
為抑制房價過快上漲,香港特區(qū)政府在2010年11月推出“額外印花稅”限制炒房,即買入住宅后半年內(nèi)出售的征收率增到15%;半年至一年內(nèi)出售的征收10%;一年至兩年內(nèi)出售的征收5%。
“額外印花稅”的實施對炒房行為起到一定的抑制作用,但在隨后不到2年時間里,政策效應(yīng)已被市場完全消化。統(tǒng)計顯示,2012年前9個月,香港房價上漲20%,相比2008年的低位更是大漲107%。這其中,非香港本地居民購買物業(yè)的比例達(dá)到19.5%。為此,2012年10月,香港特區(qū)政府推出被港民稱為打樓“雙辣招”的政策:所有非本地居民、本地及外地公司在香港買房,需支付15%的“買家印花稅”新稅項;同時上調(diào)5個百分點(diǎn)的“額外印花稅”。
“額外印花稅”的支付由買賣雙方協(xié)商,這也意味著在極端情況下額外印花稅或全部由買家承擔(dān)。因此,兩大稅項疊加后,非香港永久居民在香港購買住宅最高要支付35%的印花稅。以一套價值1000萬港元的住宅單位計算,印花稅高達(dá)350萬港元。如果再加上傭金和律師費(fèi),接近400萬港元,超過了樓價的三分之一。
由于“額外印花稅”和“買家印花稅”主要針對短期轉(zhuǎn)售和外地購房群體,因此高額稅收對香港普通居民并沒有很大影響,也成功抑制住了房價過快上漲的勢頭。
租住物業(yè)須繳納“差餉”
在香港,與內(nèi)地所指的房產(chǎn)稅最為對應(yīng)的主要稅種被稱為“差餉”。但征收差餉并不為抑制房價,香港曾多次在樓市低迷期運(yùn)用差餉減免政策,刺激房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇。差餉最主要的作用是作為政府收入來源維持各項公共服務(wù),包括警隊、消防、教育、醫(yī)療衛(wèi)生等支出。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,差餉收入一般占香港特區(qū)政府總收入的3%至4%左右,2013-2014財年的差餉收入預(yù)計為129億港元。香港差餉的征收具有普遍性,即包括私人住房和政府提供的公屋等在內(nèi)的所有物業(yè)都須繳納差餉。而差餉一般只占香港家庭支出的2%左右。
香港早在1845年就已開征差餉,政府差餉物業(yè)估價署專司差餉評估和征收工作。差餉主要根據(jù)“租金”估值,即假設(shè)物業(yè)在估價期間出租時可得的年租。差餉物業(yè)估價署參考類似物業(yè)的租金值,并考慮物業(yè)的面積、位置、設(shè)施、完工素質(zhì)及管理水平等進(jìn)行評估,然后再將租金乘以差餉征收率計算應(yīng)繳稅款。差餉的征收率近年保持在年租5%左右。香港差餉物業(yè)估價署規(guī)定,差餉由物業(yè)使用者上交,即自住物業(yè)的差餉由業(yè)主交,但出租的物業(yè),差餉則要根據(jù)業(yè)主和租客之間的合同約定情況而定。
針對出租的物業(yè),香港還設(shè)立了相對應(yīng)的稅項——物業(yè)稅。物業(yè)稅面向物業(yè)所有者征收,其針對的是土地和建筑物的租金收入,稅費(fèi)根據(jù)年租金收入計算,目前香港物業(yè)稅稅率為15%。
業(yè)主對納稅額有反對權(quán)
在香港所有涉及物業(yè)的稅項中,與大多數(shù)普通家庭息息相關(guān)的當(dāng)屬“差餉”。香港差餉物業(yè)估價署發(fā)言人告訴記者,由于推行歷史悠久,如今香港市民都已把繳納差餉看做像繳納個稅一樣理所應(yīng)當(dāng)?shù)氖虑椤?/p>
“如果業(yè)主認(rèn)為最新的租金估值過高,可直接向香港差餉物業(yè)估價署署長遞交反對通知書?!毕愀鄄铕A物業(yè)估價署發(fā)言人告訴記者,署里會有專業(yè)人員復(fù)核業(yè)主意見,并需在6個月內(nèi)寄信告知審核之后的估價結(jié)果?!耙菢I(yè)主對復(fù)核結(jié)果仍不滿意,他們還可以在收到通知的28天內(nèi)向香港土地審裁處提出上訴?!?/p>
據(jù)悉,香港差餉按季度預(yù)繳,業(yè)主需在每個季度的第一個月內(nèi)繳清。如果逾期未交,業(yè)主會受到怎樣的懲處?香港差餉物業(yè)估價署發(fā)言人表示,該署的權(quán)責(zé)都在《差餉條例》中有明文規(guī)定。根據(jù)相關(guān)條例,對不按期繳納的業(yè)主,將在差餉額上加征5%的罰款。如果6個月內(nèi)仍未繳清,則在總數(shù)上再加征10%的罰款。