對(duì)此，陳曉輝稱，貴陽(yáng)目前的樓盤通常是一層8戶，花果園是一層9戶，配置4個(gè)每秒3米的電梯，將來(lái)會(huì)采取分樓層運(yùn)行，不可能每部電梯每個(gè)樓層都停。“我們找了專業(yè)的設(shè)計(jì)公司來(lái)設(shè)計(jì)，有翔實(shí)的數(shù)據(jù)和資料支撐。”
庫(kù)存數(shù)量爭(zhēng)議
判斷是否存在泡沫的幾個(gè)主要依據(jù)是庫(kù)存量、房?jī)r(jià)和需求。這其中，關(guān)于3490萬(wàn)㎡的庫(kù)存量看起來(lái)似乎很不妙。
“這是我們貴陽(yáng)當(dāng)?shù)氐囊粋€(gè)代理公司正行合智發(fā)布的上半年貴陽(yáng)市場(chǎng)的年報(bào)，其中有一個(gè)庫(kù)存數(shù)據(jù)3490萬(wàn)㎡，這是所有項(xiàng)目的后期剩余貨量，這其中很多項(xiàng)目是3到10年的推貨周期。”提起這個(gè)數(shù)據(jù)，陳曉輝說(shuō)。
陳曉輝說(shuō)，花果園項(xiàng)目從2010年12月開(kāi)始賣，到現(xiàn)在已經(jīng)賣了6萬(wàn)多套，面積超過(guò)了500萬(wàn)㎡，剩余貨量計(jì)劃到2015年賣完。
“貴陽(yáng)的所有大型樓盤都是分若干年推出，并不是一下子推出。”中鐵置業(yè)集團(tuán)貴州公司副總經(jīng)理王成平告訴本報(bào)。該公司目前在售的大盤逸都國(guó)際項(xiàng)目雖然總建筑面積超過(guò)230萬(wàn)㎡，從2010年開(kāi)始推貨，目前大概賣掉了42萬(wàn)㎡，去化率已達(dá)八成多。王成平稱，這個(gè)項(xiàng)目將到2017年推完，一年推貨量也就20萬(wàn)㎡左右，“我們?cè)诖尕浐腿セg會(huì)有一個(gè)控制。”
王成平說(shuō)，規(guī)劃占地面積高達(dá)3萬(wàn)畝的貴陽(yáng)中鐵國(guó)際生態(tài)城是未來(lái)20到30年的項(xiàng)目規(guī)劃，目前批下來(lái)的僅有2000余畝，而且還是分步開(kāi)發(fā)。
大盤對(duì)資金的需求更高，開(kāi)發(fā)商為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，一般采用滾動(dòng)開(kāi)發(fā)方式，不會(huì)一次性開(kāi)發(fā)完畢。以花果園為例，目前該項(xiàng)目已回籠資金248億元。“我們回籠的資金全部都投入到這個(gè)項(xiàng)目中，目前也只做這個(gè)項(xiàng)目。”陳曉輝說(shuō)。
日前外界列舉出的貴陽(yáng)超級(jí)大盤共有13個(gè)，體量超過(guò)100萬(wàn)㎡，包括花果園、中天未來(lái)方舟、中天會(huì)展城、中鐵逸都國(guó)際、美的林城時(shí)代、中渝第一城、中國(guó)鐵建國(guó)際城、金陽(yáng)新世界花園、保利公園2010、中天花園、騰龍灣、中國(guó)水電觀府壹號(hào)、樂(lè)灣國(guó)際等。
在這些超級(jí)大盤中，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)巨頭中天城投就占據(jù)了三個(gè)，“這里面有些已經(jīng)完全去化了，中天花園和會(huì)展城基本已經(jīng)售完。”中天城投相關(guān)人士告訴記者。
而近日重慶某富商豪擲1億元一次性購(gòu)房616套，更引發(fā)了外界關(guān)于炒房團(tuán)死灰復(fù)燃的擔(dān)憂。根據(jù)本報(bào)了解，這616套房屬于中天未來(lái)方舟。“這個(gè)客戶看到我們開(kāi)發(fā)的酒店很不錯(cuò)，就提出想買，但酒店都不對(duì)外賣，所以建議他購(gòu)買我們的公寓。”中天城投人士稱，該富商相中的房子屬于商業(yè)地產(chǎn)范疇，是40多平方米的公寓式房子，只有40年的產(chǎn)權(quán)，不在當(dāng)?shù)氐南拶?gòu)范圍內(nèi)，希望外界不要誤解。
“由于該樓還沒(méi)有拿到預(yù)售證，目前仍只是初步簽訂協(xié)議。”該人士說(shuō)，由于對(duì)方一次性購(gòu)買600多套，所以打九折之后是3600元/㎡，“總價(jià)九千多萬(wàn)，不到一個(gè)億，他買這些房子也是想在那里做一個(gè)經(jīng)濟(jì)型的酒店。”
在真實(shí)庫(kù)存方面，陳曉輝引用貴陽(yáng)市住建局官方網(wǎng)站筑房網(wǎng)數(shù)據(jù)稱，截至今年9月30日，貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)存量約為590萬(wàn)㎡，按照今年前9個(gè)月銷售833.43萬(wàn)㎡的速度計(jì)算，消化這些存量?jī)H需6個(gè)月時(shí)間。
不過(guò)，就此庫(kù)存數(shù)據(jù)，本報(bào)記者多次嘗試從貴陽(yáng)市住建局求證，未獲得正面回應(yīng)。
95%以上是剛需？
當(dāng)?shù)匾晃徊辉竿嘎缎彰拇笮偷禺a(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人劉筑(化名)說(shuō)，房?jī)r(jià)是否出現(xiàn)泡沫應(yīng)有兩個(gè)顯著特征，一是價(jià)格虛高，一是顯性需求是假的。
“貴陽(yáng)的房地產(chǎn)一直是在很平穩(wěn)的狀態(tài)下運(yùn)行，哪怕調(diào)控最嚴(yán)厲的時(shí)候，雖然量?jī)r(jià)有所下降，但下降趨勢(shì)也很微弱。”劉筑說(shuō)。
王成平說(shuō)，現(xiàn)在貴陽(yáng)主城區(qū)房?jī)r(jià)估計(jì)不到6000，而金陽(yáng)新區(qū)不到5000，這樣的價(jià)格，在全國(guó)省會(huì)城市中幾乎是倒數(shù)第一，房產(chǎn)企業(yè)做起來(lái)壓力都很大，就算有投機(jī)，就算崩盤，能崩到哪里去？