據(jù)財(cái)政部最新統(tǒng)計(jì)，2009年，全國土地增值稅、耕地占用稅、契稅、房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅五項(xiàng)稅種合計(jì)增收1155.51億元，對稅收總收入增長的貢獻(xiàn)為21.8%。2009年全國土地增值稅完成719.43億元，同比增長33.9%。也就是說，一旦開征住房保有類稅，其每年規(guī)模與去年所有房地產(chǎn)相關(guān)稅收總增量相當(dāng)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過當(dāng)前的全國土地增值稅全年稅額。
在稅收領(lǐng)域，住房保有類稅費(fèi)推出可能帶來的每年過千億稅收額，沖擊不容忽視。
資本輸送：杯水車薪？
中原地產(chǎn)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，住房保有稅一旦開征，北京、上海等近幾年投資客云集的大型城市無疑將是“稅源重鎮(zhèn)”。其中，存量住宅總套數(shù)方面，截至2009年底，北京498萬套、上海650萬套、廣州302萬套、深圳309萬套、天津350萬套。
換言之，住房保有稅一旦開征，每年上千億的稅金規(guī)模，意味著整個(gè)房地產(chǎn)資金池每年將會(huì)增加上千億的開支，多少將對房地產(chǎn)的資本平衡產(chǎn)生影響。
千億住房保有稅，能扮演怎樣的角色？
“目前我國實(shí)際征收的房地產(chǎn)稅收有12種，占我國實(shí)際總開征稅種數(shù)量的一半。按照征稅發(fā)生的環(huán)節(jié)區(qū)分，可以分為房地產(chǎn)的取得、流轉(zhuǎn)和保有三個(gè)環(huán)節(jié)的稅收。”叢誠指出，在房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，我國目前設(shè)置的稅種主要有營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、印花稅、契稅、城市維護(hù)建設(shè)稅以及教育費(fèi)附加。針對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收有三種，分別是城鎮(zhèn)土地使用稅（0.6-30元/平方米）、房產(chǎn)稅（房產(chǎn)余值1.2%或房租12%）和城市房地產(chǎn)稅（僅對外資企業(yè)）。
薛建雄坦言，物業(yè)稅的推行對于房源持有成本來說，是一個(gè)從無到有的巨大轉(zhuǎn)變，并隨著持有時(shí)間的增加而增加，將嚴(yán)厲打擊樓市投機(jī)行為，有望改善“有房沒人住”的情況，將投資客手中囤積的房源推向市場，物業(yè)稅對投資的抑制作用將最終轉(zhuǎn)化為穩(wěn)定房價(jià)的力量，進(jìn)而改善“有人沒房住”的情況。
近幾年，我國房地產(chǎn)稅收在地方稅收的比重約為20%—25%，如果將土地使用權(quán)出讓金作為一種特殊的土地稅收計(jì)算在內(nèi)，房地產(chǎn)稅收則達(dá)到地方財(cái)稅收入的50%。房地產(chǎn)稅收在地方財(cái)政收入比重較高，房地產(chǎn)業(yè)也成為地方政府財(cái)政收入的重要來源。
長遠(yuǎn)來看，對地方財(cái)政收入而言，開辟了新的稅收來源，有助于穩(wěn)定地方財(cái)政收入，防止地方政府靠“賣地”支撐財(cái)政收入，避免出現(xiàn)“寅吃卯糧”的土地財(cái)政現(xiàn)象。
但短期而言，土地出讓金一直是政府財(cái)政從房地產(chǎn)業(yè)取得收入的重頭。國土部公布的數(shù)據(jù)顯示，2009年全國土地出讓總面積20.9萬公頃，土地出讓總價(jià)款15910.2億元，同比增長63.4%。從這個(gè)角度而言，開征物業(yè)稅等樓市調(diào)控綜合作用下，若房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)大幅調(diào)整，至少在政府財(cái)政收入縮水時(shí)，物業(yè)稅等住房保有稅帶來的新增政府財(cái)政收入還無法彌補(bǔ)這一空缺。
另有業(yè)內(nèi)人士指出，物業(yè)稅屬于小稅種，且征稅的操作成本很高，比如很多發(fā)達(dá)國家每年都會(huì)對所在區(qū)域的物業(yè)進(jìn)行評估。對于國內(nèi)很多大型城市來說，按照目前房地產(chǎn)評估人員與物業(yè)的相對比例來看，這幾乎是“一種不可能完成的任務(wù)”。不過，此前，中國房地產(chǎn)估價(jià)師及經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)秘書長柴強(qiáng)說，從技術(shù)和人員上看沒有問題。
住房保有稅還需要嚴(yán)格控制征收上限，避免給普通家庭帶來過重負(fù)擔(dān)。叢誠指出，征收物業(yè)稅除了依賴公平權(quán)威的不動(dòng)產(chǎn)評估體系以外，政策制訂者尤其要注意與個(gè)人收入所得稅的累進(jìn)制不同，物業(yè)稅一般是累退制的，這是物業(yè)稅必須遵循可承受原則所決定的。在我國，可以規(guī)定一定標(biāo)準(zhǔn)以下的第一套住房豁免物業(yè)稅，超過標(biāo)準(zhǔn)的部分和第二、三套征收物業(yè)稅，同時(shí)結(jié)合我國國情，物業(yè)稅年支出不應(yīng)超出家庭可支配收入2%左右。