■ 一家之言
過去加稅和限制買房者能力的調(diào)控思路與方法已被證明是無效的;未來的調(diào)控思路,應(yīng)當(dāng)立足于減免房地產(chǎn)所有環(huán)節(jié)的稅收,提高普通人群的收入和買房能力。
數(shù)據(jù)顯示,中國的房價和地價全面上漲。9月份70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,除溫州外,其他69個城市房價漲勢依舊,四個一線城市同比漲幅均超過了20%。今年第三季度,全國105個主要監(jiān)測城市綜合地價環(huán)比增速為1.85%,連續(xù)6個季度加速上升,有16個城市住宅地價同比上漲超過10%。
從以上數(shù)據(jù),可以看出以下視點。第一,這些房價上漲的城市,許多是實行了限購、限貸的城市,尤其是四大一線城市,雙限措施非常嚴(yán)格。因此,炒房的因素基本消失,房屋價格上漲基本上是正常市場的力量。四大一線城市市場需求最大,所以房屋價格上漲最猛。
第二,房屋價格的上漲,與地價的上漲,是完全正相關(guān)的。無可辯駁的數(shù)據(jù)說明,土地財政才是推動中國房屋價格上漲的主要力量。
因而,不難看出,不但過去的房地產(chǎn)市場的調(diào)控措施已經(jīng)不起什么作用,調(diào)控思路非改變不可。過去的調(diào)控,板子主要打在市場需求的一方上,一方面通過加稅等提高買房者的負(fù)擔(dān),一方面通過雙限等手段壓制買方的購買能力。全國房屋價格連續(xù)上漲一年多的事實表明,前者不但沒有降低房價,反而因此提高了房價,與調(diào)控的初衷正好相反,政府稅收得利,買房者則是加稅的買單者。后者擠出了炒房等投機(jī)因素,市場需求主流是剛需人群,表明了出臺房產(chǎn)稅等辦法,已經(jīng)師出無名。
所以,如果要再搞房地產(chǎn)的調(diào)控,必須有全新的思路。
首先,既然已經(jīng)證明加稅的手段對于調(diào)控和降低房價無效,并且知道整個房地產(chǎn)環(huán)節(jié)的稅收種類多、負(fù)擔(dān)重,那么調(diào)控應(yīng)當(dāng)做的,反而是應(yīng)當(dāng)減免整個房地產(chǎn)環(huán)節(jié)的稅收。其實這個道理也很明晰:減稅降低了購房者的負(fù)擔(dān),等同于房價下降;減稅降低了賣家的損失,賣家就不會搞補(bǔ)償性加價,房價上漲的動力就減弱了。而減稅對于開發(fā)商來說,等于成本降低,就有了降價的空間。當(dāng)然,為了讓減稅能精準(zhǔn)的照顧到剛需和困難人群,可以只針對購買100平米以下、房價在平均房價以下的買房者減稅。
應(yīng)當(dāng)看到,之所以全國普遍反映房價太高,其實這是一個相對的比價效應(yīng),硬幣的一面是房價高,另外一面就是普通人群的收入太低。所以,與其做難度很大、成功可能不大的房屋市場的調(diào)控,不如把精力放在提高普通人群的收入上。這一點是很容易著手的,如:大幅度提高個人收入所得稅的免征額和降低幾個低檔的稅率、按照家庭征收個人所得稅;減免企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān),讓企業(yè)有財力為員工提高工資;減免產(chǎn)品稅和消費稅之類的稅收,降低普通人群的生活負(fù)擔(dān)指數(shù),相當(dāng)于提高了他們的收入,等同于提高了他們的買房能力;大幅度提高最低工資。
所以,全國房價地價的全面上漲,表明加稅和限制買房者能力的調(diào)控思路與方法是無效的,還有反作用;應(yīng)當(dāng)立足于減免房地產(chǎn)所有環(huán)節(jié)的稅收,特別重要的是,貫穿整體減稅的思路,提高普通人群的收入和買房能力,才是未來調(diào)控的可取思路。
□陳東海(財經(jīng)評論員)