我們特意整理了一些較為常見的案例，并附上律師支招，希望能夠幫助大家在置業(yè)過(guò)程中規(guī)避掉一些麻煩。
面對(duì)學(xué)區(qū)承諾須保留書面證據(jù)
若承諾不能兌現(xiàn)開發(fā)商應(yīng)擔(dān)責(zé)
案例：張女士的兒子兩歲了，她想為孩子買一套學(xué)區(qū)房。在買房的時(shí)候，開發(fā)商告訴她自己的項(xiàng)目是學(xué)區(qū)房，可以直接入讀名校。可是，交房的時(shí)候，張女士發(fā)現(xiàn)，自己家的小區(qū)并不屬于名校小學(xué)的學(xué)區(qū)范圍內(nèi)。
律師支招：一般情況下，開發(fā)商在售樓時(shí)口頭承諾的就讀名校等誘人條件并不會(huì)直接體現(xiàn)在合同中。而一旦合同沒有約定，將來(lái)發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)要維護(hù)權(quán)利則會(huì)受到較大的障礙。
因此，律師建議購(gòu)房者在選購(gòu)學(xué)區(qū)房時(shí)最好先行了解當(dāng)?shù)貙W(xué)校的就讀政策，不要單方面輕信售樓人員的陳述。如果宣傳的學(xué)校是由開發(fā)商代建，那該小區(qū)則享有優(yōu)先入讀的權(quán)利；其他情況下，開發(fā)商所謂的“學(xué)區(qū)”都無(wú)法保證。
同時(shí)在購(gòu)房時(shí)，開發(fā)商所承諾的名校就讀的宣傳單、宣傳文案可做適當(dāng)收集和證據(jù)保全，以便將來(lái)發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)有所依據(jù)。因?yàn)橐勒辗梢?guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所做的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容。當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
繳納定金后開發(fā)商違約
購(gòu)房者可要求雙倍賠償
案例：王先生看中了一套位于老余杭的房源，戶型設(shè)計(jì)正合心意。他當(dāng)場(chǎng)交付了5萬(wàn)元的購(gòu)房定金，同時(shí)與開發(fā)商約定在一個(gè)月內(nèi)簽訂正式的商品房買賣合同。讓他意外的是，在約定的期限內(nèi)來(lái)到售樓處準(zhǔn)備簽合同，卻被告知房屋已經(jīng)被他人購(gòu)買了。
律師支招：根據(jù)現(xiàn)行法律，開發(fā)商通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理。
給付定金的一方不履行約定債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金。收受定金的一方不履行約定債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。因此，開發(fā)商在收受王先生5萬(wàn)元定金后又將房產(chǎn)賣給他人的情況，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。
同時(shí)定金條款對(duì)雙方都具有擔(dān)保作用，購(gòu)房者也應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀雙方所簽訂的認(rèn)購(gòu)書等內(nèi)容，以免出現(xiàn)因未在規(guī)定期限內(nèi)與開發(fā)商簽訂正式合同等而導(dǎo)致定金被開發(fā)商沒收的情形。
如果發(fā)現(xiàn)房屋面積縮水
可按合同約定要求退錢
案例：去年，林先生在下沙購(gòu)買了一套面積為90平方米的新房?？山环康臅r(shí)候，經(jīng)過(guò)測(cè)量，他發(fā)現(xiàn)實(shí)際總面積比合同約定的面積少了4%。房源面積無(wú)緣無(wú)故縮水了，這該如何是好？
律師支招：相關(guān)規(guī)定指出，若出現(xiàn)交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符的情況，合同有約定的，按照約定處理。
但是，若合同中沒有約定或約定不明確的，房屋實(shí)際面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。
(時(shí)報(bào)記者許曉蕾周天意整理)
特別提醒
大部分購(gòu)房糾紛都發(fā)生在交房前后，浙江浙經(jīng)律師事務(wù)所律師馮濟(jì)桅給出了以下幾點(diǎn)建議，提醒各位購(gòu)房者在購(gòu)房和收房過(guò)程中需要注意的事項(xiàng)。
1.簽訂購(gòu)房合同時(shí)，務(wù)必仔細(xì)看清合同條款。有需要開發(fā)商承諾的地方如外立面用料、綠化等，必要時(shí)可要求其簽訂補(bǔ)充協(xié)議。