后期對(duì)開發(fā)貸的限制,源于對(duì)房地產(chǎn)投資規(guī)模過大的限制,而采取對(duì)行業(yè)貸款的全面緊縮。國(guó)有企業(yè)、龍頭企業(yè)和優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目才能獲取銀行貸款。銀行利率的大致上浮區(qū)間是10%-25%。更多的房企,被迫通過信托、基金和民間資本融資,資金成本動(dòng)輒12%—18%。
在一個(gè)成熟的市場(chǎng)中,開發(fā)企業(yè)的融資來源,更多來自于直接融資而非間接融資。但國(guó)內(nèi)A股市場(chǎng)自2010年5月關(guān)閉對(duì)房企IPO和再融資的閘門后,開發(fā)商基本喪失了這一通道,更加依賴大銀行系統(tǒng)的高息資本,高企的資金成本進(jìn)一步加權(quán)至房?jī)r(jià)。
作為最基本的生產(chǎn)原料,土地的供給直接影響了房產(chǎn)供需平衡。據(jù)REICO工作室的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),2003—2010年,全國(guó)地價(jià)水平(房地產(chǎn)開發(fā)購(gòu)置土地費(fèi)用除以購(gòu)置面積)年均漲幅為22.9%,而同期的房?jī)r(jià)水平的年均漲幅為16.1%。
過去十年間,政府對(duì)土地的調(diào)控,大致可分為三類:一是將過去協(xié)議出讓改為招拍掛,二是打擊囤地行為,加快開發(fā)周期,三是將土地用途的規(guī)劃向高密度中小戶型、保障性住房?jī)A斜。
2004年8月31日之后,所有經(jīng)營(yíng)性土地一律要公開競(jìng)價(jià)出讓,以協(xié)議出讓經(jīng)營(yíng)性土地的做法被正式叫停。此外,開發(fā)商必須及時(shí)繳納土地出讓金,而且如果在兩年內(nèi)不開發(fā),政府可將土地收回。擠出不具備開發(fā)資質(zhì)的投資人和杜絕權(quán)力尋租,是明確招拍掛方式主導(dǎo)土地出讓的關(guān)鍵訴求。
招拍掛同時(shí)給地方政府提出了更具挑戰(zhàn)性的要求:原先開發(fā)商和政府共同找地、開發(fā)土地,到由政府全包,資源配置效率大大下降。此外,由于價(jià)高者得的特點(diǎn),土地拍賣的火爆場(chǎng)面頻出不窮,“面粉價(jià)高過面包”的恐慌,不斷刺激房?jī)r(jià)攀升。
在官方的邏輯中,土地供應(yīng)緊缺,責(zé)任并不在政府,而是開發(fā)商——他們通過囤積土地,坐等升值,使得房屋售價(jià)與土地初始成本之間形成巨大的利潤(rùn)空間。因此在很長(zhǎng)一段時(shí)間里,盤活開發(fā)商手中的存量土地,成為調(diào)控者的一項(xiàng)重要任務(wù)。
但事實(shí)上,1995年生效的《房地產(chǎn)管理法》中就對(duì)土地的出讓、交費(fèi)和開發(fā)時(shí)限有著明確規(guī)定,國(guó)土部在2003年之后,還在不斷出臺(tái)“新規(guī)”督導(dǎo)全國(guó)土地市場(chǎng),時(shí)至今日仍然影響了很多人的判斷:正是開發(fā)商囤積居奇推高房?jī)r(jià)。
但到了2010年底,故事才水落石出。國(guó)土資源部公布了全國(guó)閑置土地的信息:全國(guó)1457宗土地總面積9772.4公頃,其中約70%為住宅用地,合同價(jià)款256.1億元。其中54%的土地閑置明確是政府原因造成。屬于企業(yè)原因的用地宗數(shù)為670宗,其中住宅用地約3145.58公頃,可建設(shè)住宅約3700萬—4000萬平方米,這在當(dāng)年7月公布的全國(guó)開復(fù)工總面積32.43億平方米中僅占約1.2%。期望盤活存量以增加供給的實(shí)際效果,可想而知。
加大保障性住房和普通商品房的土地供應(yīng),也是自2006年以來調(diào)控的重要政策。是年5月,國(guó)家明確90/70政策;2008年規(guī)定,住宅用地中,90平方米以下的戶型和保障性住房必須超過70%以上;2010年再出政策,要求五年內(nèi)建成3000萬套保障性住房。
雖然從供地總量上,各地的確出現(xiàn)了比較明顯的增幅,但刨開保障性住房用地、工業(yè)用地,京滬等大城市的商品住宅用地供應(yīng),實(shí)際上并沒有實(shí)質(zhì)的增加,而這些城市的需求卻仍在不斷膨脹。
受刺激的需求和未完成的保障
城市新增人口住房需求和持續(xù)寬松的貨幣環(huán)境,極大刺激購(gòu)房需求
住房保障體系的不成熟,增加了商品房市場(chǎng)壓力
行政壓制需求的必然結(jié)果,是開發(fā)商生產(chǎn)積極性不足,加劇供需結(jié)構(gòu)失衡
處在房地產(chǎn)發(fā)展的初中級(jí)階段,國(guó)內(nèi)住房需求原本就十分旺盛。據(jù)REICO工作室的統(tǒng)計(jì),近年新增人口、住宅改善對(duì)存量住宅面積的需求年度增長(zhǎng)約為5%—7%。而同期年度新建住宅量相當(dāng)于存量的4%—5%。也就是說,在未考慮折舊需求的情況下,市場(chǎng)每年仍有1—2個(gè)百分點(diǎn)的缺口。這種供需不平衡,被普遍認(rèn)為是住宅上漲的基本動(dòng)因。