東莞宇宙電路板設備有限公司制造的電路板設備，工作人員在正在設備上調試。南方日報見習記者 孫俊杰 攝
在東莞眾多鎮(zhèn)街中，鳳崗是較早發(fā)展起來的鎮(zhèn)街之一。憑借著靠近深港的優(yōu)勢，鳳崗在早年間曾引進不少企業(yè)，大大推動了經(jīng)濟發(fā)展。
然而，經(jīng)過30多年的發(fā)展，鳳崗的土地資源供求矛盾日益突出。在全鎮(zhèn)82.5平方公里的土地中，已開發(fā)建設用地達39.8平方公里，占總面積的48%。按照建設用地、農(nóng)用地、儲備用地4：4：2的用地比例要求，鳳崗的建設用地規(guī)模已超過8%，土地承載能力已接近極限。
盤活土地資源，引入優(yōu)質企業(yè)，通過“騰籠換鳥”實現(xiàn)轉型升級，這無疑是對鳳崗鎮(zhèn)出了一道難題。令人驚喜的是，截至2014年底，鳳崗鎮(zhèn)通過一系列創(chuàng)新手段，積極通過“政府引導、企業(yè)對接、鎮(zhèn)村配合、利益共享”的路徑，有效盤活了210多萬平方米的土地資源。其中，盤活閑置土地100多萬平方米，“騰籠換鳥”盤活舊廠房50多萬平方米，“三舊”改造盤活土地60多萬平方米，并引進、培育了一批優(yōu)質企業(yè)，在產(chǎn)業(yè)轉型升級以及城市建設上取得了“雙贏”。
4個月拿下新廠土地
步入鳳崗鎮(zhèn)五聯(lián)石頭嶺工業(yè)區(qū)，在該鎮(zhèn)外資企業(yè)中連續(xù)多年納稅位列前十名的宇宙電路板設備有限公司就坐落于此。記者發(fā)現(xiàn)，這家公司在該工業(yè)區(qū)設有一廠和二廠，兩家廠相隔僅有很短的一段距離。
該公司總經(jīng)理何志豪告訴記者，公司成立于香港，早期是在深圳龍崗以來料加工形式辦廠。2003年后，公司的一部分搬來鳳崗?！斑@邊的地理位置有優(yōu)勢，在深圳旁邊，而且用工成本比深圳低?！焙沃竞勒f，“當時我們決定在鳳崗投資建廠，政府和我們配合很好，辦出口業(yè)務和手續(xù)都很快?！?/p>
時間轉到2007年，該公司計劃擴大產(chǎn)能，迫切需要找到一塊新的土地擴建廠房。如今的二廠地址，在當時還是正待轉讓的紙品廠，經(jīng)過與鎮(zhèn)村的聯(lián)系溝通，該公司決定把這塊土地拿下?！皬奈覀冇袛U廠想法，到敲定這塊土地，辦好手續(xù)和準備好法律文件，一共只花了四個月的時間。”對于事情的順利進展，何志豪感到有些驚訝。
這一事例僅僅是鳳崗鎮(zhèn)盤活土地資源大棋局中的一個佐證。鳳崗早年經(jīng)濟發(fā)展較快，但也產(chǎn)生了一系列遺留問題，如土地資源緊缺，城市規(guī)劃不合理等。鳳崗整合土地資源刻不容緩。為此，近年來鳳崗鎮(zhèn)組織相關職能部門，徹底梳理了鎮(zhèn)內空置土地、空置廠房及可利用工業(yè)用地資源信息，有計劃、分步驟地盤活現(xiàn)有存量土地和閑置舊廠房，將合理利用土地與加快招商引資工作結合起來。
據(jù)介紹，鳳崗明確規(guī)定新開發(fā)土地由鎮(zhèn)政府統(tǒng)一招商，鎮(zhèn)、村利益共享；對面積較大的舊廠房和閑置土地，由鎮(zhèn)政府牽頭對接優(yōu)質企業(yè)，或由鎮(zhèn)政府先出資收回閑置地或舊廠區(qū)。這一措施，有效地把鳳崗的土地資源調動了起來。比如，為扶持米亞科技公司做強做大，該鎮(zhèn)先后通過“騰籠換鳥”盤活舊廠區(qū)14萬平方米、盤活閑置土地14萬平方米，累計引入米亞科技增資擴產(chǎn)資金超過10億美元。目前，該公司在該鎮(zhèn)的三家企業(yè)投資總額達到13億美元，注冊資本達到7.6億美元，6年間投資額實現(xiàn)了160多倍的擴張。2014年，該公司實現(xiàn)總產(chǎn)值約4億美元，實際出口3.9億美元。
鎮(zhèn)政府統(tǒng)籌土地資源做好服務
在大數(shù)據(jù)時代，對資源數(shù)據(jù)的搜集整理顯得尤為重要。鳳崗鎮(zhèn)正因為有效對該鎮(zhèn)閑置土地進行調查，建立臺賬，才能抓住機遇，引進一批優(yōu)質企業(yè)，盤活原有土地資源。
據(jù)介紹，鳳崗鎮(zhèn)定期對疑似閑置用地調查摸底，對土地的權屬、面積、使用情況等登記造冊，建立臺賬，并及時跟蹤監(jiān)管。同時，對鎮(zhèn)內空置廠房、風險企業(yè)信息實行每月整理匯總，建立閑置土地、舊廠房臺賬，列明每宗閑置土地或舊廠房的所在地、占地面積、建筑面積等基本信息。這樣，在招商引資過程中，就有利于把握新項目切入的時機，充分利用現(xiàn)有的廠房資源，積極盤活風險企業(yè)及低效益企業(yè)手中的土地資源。
在對全鎮(zhèn)舊廠房、閑置土地的統(tǒng)籌利用上，鳳崗鎮(zhèn)有效地對其進行分門別類的處理。對面積較大的廢舊廠房、閑置用地，由鎮(zhèn)政府牽頭對接優(yōu)質企業(yè)；對村內經(jīng)營不善的低端企業(yè)，閑置的舊廠房、物業(yè)等，由鎮(zhèn)貸款給村組進行收購；對一些因經(jīng)營不善導致瀕臨破產(chǎn)的企業(yè)，由鎮(zhèn)政府通過協(xié)議方式進行收購，以便今后重新引進重大項目。
提起鳳崗鎮(zhèn)搭建的招商平臺，該鎮(zhèn)一名村支部書記深有感觸?！版?zhèn)里平臺比較高，對接大企業(yè)比較容易一些。否則就算通過介紹有企業(yè)過來了，也可能對村里不太信任。通過鎮(zhèn)政府招商平臺，招大企業(yè)要容易很多。”
在引進企業(yè)入駐的過程中，鳳崗鎮(zhèn)政府很好地充當了服務者的角色。據(jù)介紹，鳳崗鎮(zhèn)成立了由27個部門組成的招商引資服務協(xié)調委員會，指導和協(xié)調重點建設項目依法報批用地。另一方面，鎮(zhèn)政府積極充當橋梁作用，為盤活用地搭橋引線，主要通過高層推動、部門協(xié)作、跟蹤服務等方式，讓企業(yè)直接與鎮(zhèn)、村一把手對話協(xié)商，多部門協(xié)調跟進，投入專門人力及劃撥專項資金提供保障，從而推動大企業(yè)盤活土地資源。
平衡各方利益推進工作進程
在盤活土地資源的過程中，如何平衡各方利益成為了工作推動的關鍵。鳳崗鎮(zhèn)委書記朱國和一針見血地指出：“政府不站出來，不把企業(yè)和村集體的利益處理好，就沒辦法推動‘騰籠換鳥’工作的開展?！?/p>
據(jù)了解，鳳崗十分重視平衡鎮(zhèn)、村、企各方利益，促成村和企業(yè)雙方合作。為保障村集體收益，鳳崗鎮(zhèn)專門出臺了《鳳崗鎮(zhèn)集約開發(fā)工業(yè)用地及招引優(yōu)質大項目收益分配統(tǒng)籌暫行辦法》，每招引一個大項目，鎮(zhèn)、村都簽訂收益分配協(xié)議，實行一項一策一協(xié)議制度。鎮(zhèn)、村收益分配可采用三種方式：一次性收取地價款方式，即鎮(zhèn)村合作開發(fā)，土地出讓總地價全額返還村集體；鎮(zhèn)政府對村采取財政補貼方式，即土地出讓收益歸鎮(zhèn)政府，鎮(zhèn)政府對項目稅收按比例補貼村組，具體做法是用地企業(yè)項目的經(jīng)營性稅收收入鎮(zhèn)級分成部分，鎮(zhèn)村按6：4比例分成；鎮(zhèn)政府長期包干管理費方式，即土地出讓收益歸鎮(zhèn)政府，鎮(zhèn)政府按月向村支付土地管理費。村組自主選擇其中之一，從而保證了村集體收益的穩(wěn)定性。
優(yōu)質企業(yè)的進駐，為村組帶來了巨大的可喜變化。在鳳崗鎮(zhèn)近年來招進的大項目中，都市麗人和深證通兩大項目都落戶在鳳德嶺村。該村村支部書記黃遠文介紹，這兩個大項目進駐之前，原來的土地上是兩個家具廠?！爱敃r這兩個廠占地較多，存在工傷、消防問題。企業(yè)常用天拿水等危險材料，一出事，消防三更半夜也得去救火?！秉S遠文說，“后來這兩家企業(yè)經(jīng)營困難，欠了村里幾百萬元的管理費。通過對接新企業(yè)后，老企業(yè)拖欠村里的管理費還清了，原來的消防隱患和工傷問題也解決了?！?/p>
據(jù)了解，都市麗人公司是一家現(xiàn)代化大型內衣品牌集團，產(chǎn)品全國銷量第一，2010年4月在鳳崗鎮(zhèn)正式投產(chǎn)，公司協(xié)議投資達3億多元，注冊資本達到1億元，落戶鳳崗鎮(zhèn)首年納稅額已達3000多萬，去年納稅近3億元，并于去年成功在香港上市。據(jù)黃遠文介紹，都市麗人在該鎮(zhèn)的輻射面非常廣，不僅帶動了村民出租房屋的興旺，工廠還專門設立了村民車間，安排有空余時間的村民就業(yè)。“根據(jù)村的實際情況，工廠給她們定的是一天6個小時工作，因為有的婦女還要照顧家里，時間靈活一些，才能工作家庭兩不誤。”黃遠文說。
據(jù)黃遠文透露，該村正在和都市麗人商量，能否把周邊的一些下游企業(yè)引進來，入駐該村的一些閑置廠房?！斑@對進一步帶動村的經(jīng)濟發(fā)展肯定是有益的?！?/p>
■鳳崗盤活土地成績單
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截至2014年底，鳳崗有效盤活了210多萬平方米的土地資源。
盤活閑置土地100多萬平方米
“騰籠換鳥”盤活舊廠房50多萬平方米
“三舊”改造盤活土地60多萬平方米。
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通過盤活土地和廠房資源，引進9家優(yōu)質企業(yè)，包括：都市麗人、米亞科技、中集集團、華潤萬家、天安數(shù)碼城等。去年新增稅收逾2.5億元，占全鎮(zhèn)新增稅收的65%。
■鎮(zhèn)區(qū)觀察
鳳崗盤活土地資源
闖出高水平發(fā)展新路
■引進項目收益分配方式
1.一次性收取地價款方式，即鎮(zhèn)村合作開發(fā)，土地出讓總地價全額返還村集體。
2.鎮(zhèn)政府對村采取財政補貼方式，即土地出讓收益歸鎮(zhèn)政府，鎮(zhèn)政府對項目稅收按比例補貼村組，具體做法是用地企業(yè)項目的經(jīng)營性稅收收入鎮(zhèn)級分成部分，鎮(zhèn)村按6∶4比例分成。
3.鎮(zhèn)政府長期包干管理費方式，即土地出讓收益歸鎮(zhèn)政府，鎮(zhèn)政府按月向村支付土地管理費。
策劃/統(tǒng)籌：蔣才虎 范琛
撰文：南方日報記者 范琛 蔣才虎 陳志強
攝影：南方日報見習記者 孫俊杰
■鎮(zhèn)區(qū)觀察
鳳崗盤活土地資源
闖出發(fā)展新路子
鳳崗毗鄰深港，改革開放初期，該鎮(zhèn)為了快速發(fā)展，采用鎮(zhèn)、村、組、個體四輪齊飛戰(zhàn)術，四級經(jīng)濟同步發(fā)展（頂盛時期，鳳崗外資企業(yè)達1200多家，產(chǎn)業(yè)工人近40萬人），為強鎮(zhèn)、富村、惠民和社會繁榮穩(wěn)定奠定了堅實基礎。
但是，當年的經(jīng)濟粗放式發(fā)展給如今高效利用土地資源帶來許多歷史遺留問題。比如有些村組出售土地給企業(yè)、個人，隨意性大，欠缺統(tǒng)籌規(guī)劃，沒有足夠資金搞基礎設施建設，造成相當多的土地閑置未用；眾多企業(yè)所建的工廠小、亂、散，分割出租，形成大量的小型加工工廠，給安全生產(chǎn)和消防工作埋下諸多隱患，等等。
近年來，鳳崗領導班子充分意識到原先那種村村點火、戶戶冒煙、各自為政的粗放型發(fā)展模式已難以為繼，且成為鳳崗實現(xiàn)高水平崛起的攔路虎。伴隨土地供應量和使用規(guī)模受到嚴格控制，新增用地資源及用地指標極其有限，重大項目用地指標缺口十分嚴重，土地資源已成為鳳崗發(fā)展的最大瓶頸。
鑒于此，鳳崗在盤活土地資源方面“抓早、抓實、抓效益”。“搶飲頭啖湯”，充分利用市場倒逼機制，發(fā)揮政府有形之手的作用，大力強化對土地和廠房資源的整合利用。
該鎮(zhèn)建立全鎮(zhèn)土地和廠房資源信息庫，密切掌握困難企業(yè)占用或閑置土地廠房資源狀況，制定資源整合任務目標，理順利益關系，解決歷史遺留問題。鎮(zhèn)主要領導親自上門與村組負責人和企業(yè)老板溝通協(xié)調；鎮(zhèn)政府成立專門機構，落實整合土地和廠房資源工作責任并周密組織實施；各村、各單位密切配合，協(xié)調推進，積極引導低附加值和勞動密集型企業(yè)有序轉移退出，從而最大限度盤活了土地和廠房資源。
鳳崗按照“政府引導、企業(yè)對接、鎮(zhèn)村配合，利益共享”的策略，規(guī)定對投資規(guī)模大、用地需求多、產(chǎn)業(yè)帶動強的重大項目，必須由鎮(zhèn)政府統(tǒng)籌招商。為提高招商引資成效，對一些面積較大的舊廠房和閑置土地，規(guī)定由鎮(zhèn)政府牽頭對接優(yōu)質企業(yè)，防止村、組、個人將其分割出租、隨意轉讓。為了盤活土地和廠房資源，鳳崗鎮(zhèn)政府財政貼息貸款給村組用于購置一些面臨倒閉的企業(yè)土地和物業(yè)，便于鎮(zhèn)政府今后統(tǒng)籌改造這些資源。
在統(tǒng)籌招商的前前后后，鎮(zhèn)政府主動讓利，通過獎勵和返利，保證村組利益不減損并有所增加。比如，鳳崗出臺的集約開發(fā)工業(yè)用地及招引優(yōu)質大項目利益分配統(tǒng)籌方案，確立一次性返還土地出讓收入、政府包干土地管理費以及鎮(zhèn)村按6:4稅收分成等三種模式，由村組自主選擇以保障集體長遠發(fā)展利益，提高村組參與招引大型優(yōu)質項目的積極性。鳳崗“騰籠換鳥”真正使村組集體和群眾得到了實惠，因而可持續(xù)得到村組集體和個人對政府招商引資的大力支持和積極配合。
另一方面，該鎮(zhèn)密切關注一些有意投資鳳崗的重大項目，把握優(yōu)質新項目進入時機，鼓勵新引進的大型企業(yè)和增資企業(yè)收購鳳崗現(xiàn)有廠房和閑置土地，積極幫助企業(yè)解決土地二次開發(fā)過程中權屬不清、規(guī)劃報建手續(xù)不全等歷史遺留問題，增強企業(yè)落戶信心，加快企業(yè)落戶進程，縮短企業(yè)建設周期，提高企業(yè)對土地和廠房的資源整合利用效率。
自2005年以來，鳳崗按照優(yōu)先滿足大型優(yōu)質企業(yè)進駐發(fā)展的策略，盤活閑置土地100多萬平方米、“騰籠換鳥”盤活舊廠房50多萬平方米、“三舊”改造盤活土地60多萬平方米，總共210多萬平方米的土地和廠房資源得到充分高效的利用。通過盤活土地和廠房資源引進的9家優(yōu)質企業(yè)（都市麗人、米亞科技、中集集團、華潤萬家、天安數(shù)碼城等），去年新增稅收逾2.5億元，占全鎮(zhèn)新增稅收的65%。
鳳崗盤活土地和廠房資源、“騰籠換鳥”的經(jīng)驗表明，全省各地，尤其是珠三角地區(qū)，只有清醒認識以往粗放型經(jīng)濟增長模式弊端、轉變思想觀念，才能搶抓機遇，騰出空間，創(chuàng)新發(fā)展，引進好“鳥”，實現(xiàn)經(jīng)濟的新一輪騰飛。