專(zhuān)注高端住宅發(fā)展的合景泰富（01813，hk），在走過(guò)19個(gè)年頭之后，正漸漸向個(gè)性化商業(yè)地產(chǎn)時(shí)代邁近。
2011年至今，商業(yè)地產(chǎn)為合景泰富貢獻(xiàn)了年均40%左右的業(yè)績(jī)份額。目前，合景泰富已經(jīng)儲(chǔ)備和在建的商業(yè)項(xiàng)目達(dá)11個(gè)，除了繼續(xù)強(qiáng)化部分商業(yè)地產(chǎn)的推售外，打造旗艦式購(gòu)物中心，擴(kuò)大寫(xiě)字樓、酒店、購(gòu)物中心等長(zhǎng)期持有型商業(yè)地產(chǎn)的比例，也是其發(fā)展的重頭戲。
“2016年，將會(huì)是合景泰富商業(yè)項(xiàng)目收獲的一年”，合景泰富商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部副總裁黃興齡日前在接受時(shí)代周報(bào)記者專(zhuān)訪時(shí)表示，公司已啟動(dòng)北京摩方、蘇州合景匯、成都合景匯及上海嘉譽(yù)國(guó)際廣場(chǎng)四個(gè)購(gòu)物中心項(xiàng)目，將在2015-2016年先后入市。
這四個(gè)購(gòu)物中心項(xiàng)目面積從3.9萬(wàn)平方米到12.5萬(wàn)平方米不等，總計(jì)建面僅約35萬(wàn)平方米，“小而精”是他們的共同定位。黃興齡和她的團(tuán)隊(duì)希望通過(guò)個(gè)性化設(shè)計(jì)在購(gòu)物中心的“過(guò)剩潮”中突圍，“我們不搞簡(jiǎn)單的復(fù)制”。
與傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化、租售并舉的模式不同，合景泰富還選擇了極具挑戰(zhàn)的自持經(jīng)營(yíng)模式，在購(gòu)物中心長(zhǎng)達(dá)數(shù)年的培育期中，投資回報(bào)與資金運(yùn)用或是其面臨的難題。
“集團(tuán)每年會(huì)從銷(xiāo)售中拿出5%-7%投入到商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，”黃興齡坦承，合理的投資回報(bào)要求是必然的，但對(duì)合景而言，目前并不是講回報(bào)的階段，找到生存空間才是重點(diǎn)。
“小盤(pán)模式”突圍
時(shí)代周報(bào)：合景泰富此時(shí)切入商業(yè)地產(chǎn)是否過(guò)晚，目前主要進(jìn)展有哪些？
黃興齡：事實(shí)上，合景泰富切入做商業(yè)地產(chǎn)已有多年，你看到的廣州國(guó)際金融廣場(chǎng)IFP、廣州五星級(jí)W酒店等，都是以前的作品，以前很多地塊拿地時(shí)就確定是綜合商業(yè)用地，包括酒店、寫(xiě)字樓、展覽等，不過(guò)早先并沒(méi)有系統(tǒng)性開(kāi)發(fā)，最近幾年開(kāi)始考慮商業(yè)地產(chǎn)具體如何開(kāi)發(fā)。
我在北京國(guó)貿(mào)工作了14年后，在2012年3月1日正式加入合景泰富，商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部也就在那期間正式成立，主要工作是研究購(gòu)物中心、底商等業(yè)態(tài)的發(fā)展。目前我們積極籌備的商業(yè)項(xiàng)目主要有四個(gè)，分別在蘇州、成都、上海和北京。上海項(xiàng)目在新江灣城，預(yù)計(jì)最快明年開(kāi)業(yè)，其他的幾個(gè)會(huì)集中在2016年不同月份，2016年會(huì)是主要收獲的一年。
時(shí)代周報(bào)：合景泰富做的是什么樣的購(gòu)物中心產(chǎn)品？
黃興齡： 我們并沒(méi)有去挑戰(zhàn)超大型購(gòu)物中心，而是走的“小而精”、“個(gè)性化”的產(chǎn)品定制。在我們的計(jì)劃當(dāng)中，并沒(méi)有20萬(wàn)平方米以上的大型購(gòu)物中心。合景泰富這4個(gè)新推項(xiàng)目中，最大面積的成都合景匯總建面不過(guò)是12.5萬(wàn)平方米，蘇州合景匯是11萬(wàn)平方米，上海嘉譽(yù)國(guó)際廣場(chǎng)是7萬(wàn)平方米左右，最小的北京摩方僅3.9萬(wàn)平方米，都是自己長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng)，只租不售。
我們希望每個(gè)產(chǎn)品都是獨(dú)一無(wú)二的，不同的城市背景和地段可以作不同的個(gè)性解讀，如北京摩方項(xiàng)目主要通過(guò)韓日品牌、歐美時(shí)尚品牌以及原創(chuàng)品牌等業(yè)態(tài)配比，定位為北京潮流勝地；蘇州合景匯項(xiàng)目是蘇州西部首個(gè)一站式購(gòu)物地標(biāo)，定位為家庭聚會(huì)地標(biāo)；上海嘉譽(yù)國(guó)際廣場(chǎng)因在新江灣城內(nèi)，將打造時(shí)尚的綠色生態(tài)消費(fèi)場(chǎng)地。
“小而精”帶來(lái)的就是個(gè)性。所謂的個(gè)性，不是盲目給你許多選擇最后變成沒(méi)有選擇，而是給了你一些精選并能給你帶來(lái)個(gè)性。
時(shí)代周報(bào)：這四個(gè)自持項(xiàng)目還要面臨一個(gè)培育期，盈虧平衡點(diǎn)可能會(huì)在幾年后出現(xiàn)？
黃興齡：合理的投資回報(bào)是要有的，我們也經(jīng)過(guò)了一輪輪的測(cè)算，但具體數(shù)值還不能公布。在目前這個(gè)階段，我們更關(guān)心的，也是最重要的，還是要先把基礎(chǔ)打好，找到自己的生存空間，或者一個(gè)更有力的發(fā)展空間。找對(duì)了概念、定位和合作伙伴，是非常重要的第一步。因?yàn)樯庾龊昧?，商鋪就不?huì)吝嗇付給你租金。
5%-7%銷(xiāo)售回款投入
時(shí)代周報(bào)：按照不做標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)定，合景泰富如何在成本和利潤(rùn)之間進(jìn)行平衡？
黃興齡：我們不走標(biāo)準(zhǔn)化路線，不會(huì)搞簡(jiǎn)單復(fù)制，不想每拿一塊地都拿著同樣的設(shè)計(jì)圖紙去開(kāi)發(fā)。但這也不見(jiàn)得它的成本控制會(huì)不一樣，我們有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化的采購(gòu)中心，購(gòu)物中心按照不同等級(jí)，會(huì)有不同的軟硬件設(shè)施的配置成本標(biāo)準(zhǔn)。
時(shí)代周報(bào)：在資金投入上是如何設(shè)定？接下來(lái)一些拓展計(jì)劃是怎樣的？
黃興齡：公司主席孔健岷很重視購(gòu)物中心的發(fā)展，世界各地的新購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)，他都有興趣去考察和感受，但這不是說(shuō)合景泰富要徹底轉(zhuǎn)型，集團(tuán)的發(fā)展重點(diǎn)還是以住宅開(kāi)發(fā)為主。
集團(tuán)計(jì)劃將每年5%-7%的銷(xiāo)售回款投入商業(yè)地產(chǎn)，我們現(xiàn)有的上海、蘇州、成都、北京等四地項(xiàng)目，已經(jīng)有了相對(duì)確切的開(kāi)業(yè)時(shí)間。除此，杭州、南沙、南寧等地也計(jì)劃有購(gòu)物中心部分，但時(shí)間還相對(duì)遙遠(yuǎn)，現(xiàn)在都處于規(guī)劃階段，沒(méi)有更多信息可透露。
合景泰富用了快20年的時(shí)間去發(fā)展它的住宅項(xiàng)目，在商業(yè)開(kāi)發(fā)上也是一樣的道理，不希望盲目地搞快速開(kāi)發(fā)和規(guī)模化，我們沒(méi)有一個(gè)指標(biāo)說(shuō)非得5年之內(nèi)開(kāi)多少家購(gòu)物中心。
時(shí)代周報(bào)：團(tuán)隊(duì)建設(shè)是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中的難題之一，隨著未來(lái)合景泰富商業(yè)體量的增長(zhǎng)，人才思路和現(xiàn)有管理模式會(huì)如何跟進(jìn)并與之匹配？
黃興齡：要找行業(yè)中有經(jīng)驗(yàn)的人才很困難，大家都在到處搶人，國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心真正發(fā)展起來(lái)也就是在最近十年左右，專(zhuān)業(yè)人才很缺乏，特別厲害的高手可能一只手就數(shù)完了，人才競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。從我們的角度看，未來(lái)還是希望多培養(yǎng)自己的人才，下一步的人員更多地會(huì)增加在地方項(xiàng)目上，留住當(dāng)?shù)氐娜瞬湃グl(fā)揮他們最大的地域上的一些優(yōu)勢(shì)，再去經(jīng)營(yíng)管理當(dāng)?shù)氐囊粋€(gè)商場(chǎng)。