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繼蘇州、無(wú)錫、徐州限購(gòu)松綁之后，堅(jiān)挺了3年零7個(gè)月的南京房產(chǎn)限購(gòu)終成歷史。9月21日，南京市發(fā)布《市政府關(guān)于保持我市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的通知》，宣布即日起購(gòu)房不再需要提供新購(gòu)住房證明。
放開限購(gòu)成為了政府在重要時(shí)期保證房地產(chǎn)不至于全面失速的關(guān)鍵手段。但樓市放開限購(gòu)已經(jīng)一段時(shí)間，市場(chǎng)反應(yīng)并不理想。因?yàn)樵诜績(jī)r(jià)逐漸接近高位的時(shí)候，這些措施都遇到了阻礙。差別化房貸政策也不行，商業(yè)銀行都不敢給購(gòu)房者貸款。
那么如何在未來(lái)的三到五年之內(nèi)，使房地產(chǎn)不至崩盤，進(jìn)而讓樓市平穩(wěn)過(guò)渡？對(duì)比美國(guó)的樓市起落，我們可以看出，直接為公眾提供住房支持的金融機(jī)構(gòu)從來(lái)不是商業(yè)銀行而是鼎鼎大名的“兩房”——美國(guó)兩大房貸機(jī)構(gòu)“房利美”和“房地美”。
有人會(huì)說(shuō)“兩房”是美國(guó)次貸危機(jī)的元兇，讓他們做這個(gè)，不是讓購(gòu)房者玩命嗎？
不是的?！皟煞俊钡拇渭?jí)貸款確實(shí)“玩脫了”美國(guó)經(jīng)濟(jì)，但不可否認(rèn)的是，住房保障體系通過(guò)住房政策性金融機(jī)構(gòu)為居民解決住房問(wèn)題已經(jīng)發(fā)達(dá)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家的普遍做法。而中國(guó)在這個(gè)環(huán)節(jié)卻還是空白，如果能夠建設(shè)中國(guó)的“兩房”，同時(shí)嚴(yán)格控制證券打包過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)，完全可以成為中國(guó)樓市的一根定海神針。不僅能夠有效拯救地方樓市于危亡，更關(guān)鍵的在于能夠?yàn)楣ば诫A層提供廉價(jià)的住房貸款。
“兩房”究竟是如何做到這一點(diǎn)的呢？原理很簡(jiǎn)單，它們不是房產(chǎn)公司，也不是銀行，更不是直接為購(gòu)房者提供貸款的機(jī)構(gòu)?！皟煞俊笔前雁y行的按揭貸款購(gòu)買過(guò)來(lái)，然后打包成債券，出售給金融機(jī)構(gòu)投資人，得到的錢再去購(gòu)買按揭貸款。
這一定位起源于上世紀(jì)70年代的大蕭條時(shí)期。之前，美國(guó)銀行業(yè)50%左右的資產(chǎn)是住房抵押貸款，該資產(chǎn)的收益率高低直接影響到銀行的經(jīng)營(yíng)狀況——這個(gè)情況和目前的中國(guó)非常像，去年很多商業(yè)銀行80%的貸款仍然是房貸。
回到美國(guó)的問(wèn)題上，高比例住房抵押貸款有一個(gè)問(wèn)題，就是回轉(zhuǎn)周期過(guò)長(zhǎng)。為了抵消這一周期中的利率風(fēng)險(xiǎn)，美國(guó)政府在當(dāng)時(shí)出臺(tái)了一個(gè)Q條款，來(lái)限制存款利率。然而，銀行業(yè)很快又面臨了一個(gè)新問(wèn)題——大蕭條前的股市暴漲，證券類資產(chǎn)的收益高于存款，于是大量的存款涌出銀行，最終導(dǎo)致銀行沒款可貸，這是非常要命的。于是如何提升相關(guān)房地產(chǎn)抵押貸款的流動(dòng)性就是一個(gè)問(wèn)題。
于是進(jìn)入了“兩房”的全盛時(shí)代。“兩房”運(yùn)作模式是：當(dāng)市場(chǎng)衰退、信貸緊張時(shí)，他們提供債務(wù)融資，在二級(jí)市場(chǎng)購(gòu)入按揭資產(chǎn)，向金融機(jī)構(gòu)注入流動(dòng)性；當(dāng)市場(chǎng)好轉(zhuǎn)時(shí)，他們?cè)賹⑹种械陌唇屹Y產(chǎn)出售給金融機(jī)構(gòu)，并獲得差價(jià)收益。盡管不直接參與放貸，實(shí)際上卻成為了美國(guó)銀行房貸的重要支持者?？陀^說(shuō)來(lái)，盡管自大蕭條后，美國(guó)樓市曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)局部的震蕩和回落，甚至在08年之后，出現(xiàn)過(guò)崩盤之勢(shì)。但是因?yàn)椤皟煞俊钡拇嬖?，在大趨?shì)上，美國(guó)房地產(chǎn)維持著良性的上漲趨勢(shì)，這種趨勢(shì)成為兩房進(jìn)一步提供低息貸款的主要支持，同時(shí)也成為美國(guó)公眾固定資產(chǎn)的重要保障。
只要中國(guó)能夠有效地控制好貸款的審核程序，我們完全有能力平抑次貸危機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)，并且極大地發(fā)揮“兩房”對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)和購(gòu)房者的雙重支持作用。對(duì)中國(guó)來(lái)說(shuō)，特在房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)下行的當(dāng)下，中國(guó)版“兩房”的推出可能是一種很好的選擇。