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          房產(chǎn)調(diào)控成敗各半 量價(jià)熱度有待推敲

          房產(chǎn)調(diào)控成敗各半 量價(jià)熱度有待推敲

          2013-10-18 09:18:17

            多家媒體、數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)報(bào)道顯示“金九銀十”期間房地產(chǎn)量價(jià)齊升,但事實(shí)果真如此嗎?在“地王”頻出之季,未來此地的樓價(jià)是面包價(jià)還是鉆石價(jià)?樓市大 熱,銀行信貸卻出現(xiàn)緊縮,難道真的出現(xiàn)“錢荒”了嗎?在高房價(jià)背后,國家對(duì)于房價(jià)的高漲、地王的頻出以及貨幣政策會(huì)進(jìn)行哪些調(diào)整?新華網(wǎng)于10月17日舉辦了“房地產(chǎn)量價(jià)齊升的政策走向”論壇,現(xiàn)場四位嘉賓從數(shù)據(jù)、市場、經(jīng)濟(jì)、政策等角度多方位闡述了如今房地產(chǎn)的“百態(tài)人生”。

            此次論壇的嘉賓包括中國人民銀行研究局研究員、上海財(cái)經(jīng)大學(xué)研究生導(dǎo)師鄒平座教授,東匯置地投資管理有限公司總裁劉東,亞豪房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu) 副總經(jīng)理高姍以及國家一級(jí)注冊建筑師曹一勇。論壇的開始,主持人請(qǐng)各位嘉賓對(duì)目前的房地產(chǎn)市場用一個(gè)詞概括,高姍認(rèn)為是“熱”;鄒平座教授認(rèn)為是“一線 熱,二、三線冷”;劉東認(rèn)為:“說冷不冷、說熱不熱。”;曹一勇則表示可概括為“蓄勢待發(fā)”。

            從數(shù)據(jù)看市場 是冷還是熱?

            針對(duì)如今的市場走勢,高姍認(rèn)為要從供需層面看市場。拿北京市場來講,從前三個(gè)季度的數(shù)據(jù)上看,13年的供應(yīng)量是超過12年供應(yīng)量的。12年 全年的供應(yīng)量是1300多套,13年前三個(gè)季度的供應(yīng)量已經(jīng)達(dá)到了900多套,總體而言會(huì)超越12年的供應(yīng)量。此外從存量上看,6萬套是一個(gè)警戒線,但從 7月開始已經(jīng)跌破6萬套了。存量上的衰減,表明供需是完全失衡的。因此,房價(jià)上漲的原因也是供需失衡所導(dǎo)致的。

            劉東從高端市場角度出發(fā),他認(rèn)為房產(chǎn)市場應(yīng)該將普通商品房和高端商品房分開看,今年上半年,1000萬以下的房子成交量是呈現(xiàn)上升趨勢的, 而1000萬以上的房子,也就是通常意義上的豪宅,成交量實(shí)際上是下降的。量價(jià)齊升應(yīng)該區(qū)別對(duì)待,豪宅的整體趨勢是成交量下降,但銷售額在上升。

            高姍覺得現(xiàn)在網(wǎng)上的數(shù)據(jù)不具有參考價(jià)值,網(wǎng)上的成交價(jià)格僅是毛坯房的價(jià)格,而實(shí)際上如今“雙合同”制的暗箱操作,導(dǎo)致很多精裝修的價(jià)格也包括在住房款之中,但這部分?jǐn)?shù)據(jù)并沒有在網(wǎng)上進(jìn)行體現(xiàn)。

            從開發(fā)商的角度而言,曹一勇認(rèn)為,項(xiàng)目的兩極分化十分嚴(yán)重。在一線城市表現(xiàn)過熱,而在二、三線城市則是放緩的,而且開發(fā)商的壓力也很大。

            多年調(diào)控 成敗各半

            “多年的房地產(chǎn)調(diào)控,是一半成功一半失敗的”這是鄒平座教授對(duì)政府調(diào)控的結(jié)論,他認(rèn)為從長期而言,房價(jià)還是要漲的,短期內(nèi)會(huì)出現(xiàn)波動(dòng)。信貸 的緊縮源于銀行資金的收緊,銀行沒有有意打壓房地產(chǎn),但是在人民幣利率貸款市場化之后,貸款利率上浮。銀行的資金成本上升,銀行利率上浮至5—6%,比以 往高出20%—30%。所以很多城市的銀行停止了貸款業(yè)務(wù),利率出現(xiàn)上浮會(huì)使未來房地產(chǎn)市場出現(xiàn)較大的波動(dòng)。

            如今這根弦已經(jīng)繃緊,未來房地產(chǎn)整體形勢是否會(huì)出現(xiàn)掉頭,現(xiàn)在很難判斷。如果這種形式繼續(xù)下去,一線城市一旦出現(xiàn)價(jià)格回潮,中國的房地產(chǎn)會(huì)出現(xiàn)大的波動(dòng)。當(dāng)然誰都不愿看到這樣的情況發(fā)生,因此在政策上要促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康、穩(wěn)定、可持續(xù)的發(fā)展。

            鄒平座認(rèn)為中國的房地產(chǎn)在整體的價(jià)格結(jié)構(gòu)上問題比較大,在一線城市,價(jià)格上漲比較快,已經(jīng)超過了年初的目標(biāo),包括北京、上海。但是二、三線 城市,房地產(chǎn)商在苦苦煎熬。例如鄂爾多斯、溫州、貴陽都處于困境之中,難以突圍。如果需求方的形勢再次出現(xiàn)惡化,那么房地產(chǎn)的價(jià)格會(huì)出現(xiàn)一個(gè)短期的下跌。

            改變產(chǎn)權(quán)所有制形式 保持經(jīng)濟(jì)增長

            房產(chǎn)一直是我國經(jīng)濟(jì)的有力支柱,那么是否會(huì)出現(xiàn)為了拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增長而對(duì)房地產(chǎn)的政策有所放松呢?劉東認(rèn)為,房地產(chǎn)的長效機(jī)制應(yīng)該分成三個(gè)級(jí) 別,包括保障房、普通住房以及高端住宅,保障房是用來保民生、普通住房用來平衡經(jīng)濟(jì)而高端住宅則是保增長的。鄒平座認(rèn)為房地產(chǎn)在任何一個(gè)國家都是經(jīng)濟(jì)的風(fēng) 向標(biāo),我們應(yīng)該不斷地?cái)U(kuò)大內(nèi)需,對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控的目標(biāo)是讓他們做精、做強(qiáng)、做好。改革開放20年來,國家沒有拋棄房地產(chǎn),但要讓房地產(chǎn)逐漸市場化,進(jìn)行內(nèi) 部自主調(diào)控。

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