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          “新國五條”調(diào)控失靈 房地產(chǎn)行業(yè)亟待改革

          “新國五條”調(diào)控失靈 房地產(chǎn)行業(yè)亟待改革

          2013-09-05 08:44:07

            “人口增長、國民收入增加、城市化發(fā)展、國際需求等因素都會提高房地產(chǎn)市場的需求,同時房地產(chǎn)又受稀缺性、壟斷性、基本價值的不確定性等供給因素的制約。”在盛松成的文章中,他認(rèn)為,房地產(chǎn)價格取決于供需狀況。

            “影響房地產(chǎn)供給的因素主要有:房地產(chǎn)的自身價格、生產(chǎn)的成本、生產(chǎn)的技術(shù)水平、相關(guān)商品的價格、生產(chǎn)要素的擁有量、生產(chǎn)者對未來的預(yù)期等。影響房地產(chǎn)需求的因素主要有:商品自身價格、替代品與互補品的價格、消費者的收入水平、消費者的偏好、消費者的預(yù)期等。商品價格由商品供需關(guān)系決定。供大于求,價格下降;求大于供,價格上升;供求平衡,價格穩(wěn)定。”他說。

            2013年4月,中國社科院發(fā)布國內(nèi)房地產(chǎn)藍(lán)皮書,同樣指出:國內(nèi)大城市房地產(chǎn)供需不平衡。該書預(yù)言房價繼續(xù)攀升。藍(lán)皮書認(rèn)為,從經(jīng)濟學(xué)的角度上講,不論是即將出臺的房產(chǎn)稅抑或是限購、限貸,從本質(zhì)上解決不了深層次的供需矛盾。而中國房地產(chǎn)真正的出路,還應(yīng)該是通過加大保障房供給力度,來彌合供需矛盾,用市場的理性模式來滿足人們的基本需求。

            大量數(shù)據(jù)表明,一線大城市北京、上海等依然“剛需”很強。王石曾說,北京、上海等大城市房價居高不下的重要原因是各種優(yōu)勢資源集中得太多了,供不應(yīng)求而導(dǎo)致房價居高不下。

            “我曾陪同領(lǐng)導(dǎo)去東北考察,在大連房價兩三萬元/平方米,而在沈陽,房價多在8000~9000元/平方米。我對比兩者后發(fā)現(xiàn),沈陽到處都有房地產(chǎn)企業(yè)在開工建設(shè)。”一位監(jiān)管部門的高管告訴中國房地產(chǎn)報,開車在北京轉(zhuǎn)幾圈,就會發(fā)現(xiàn)開工項目寥寥無幾。“本來就供不應(yīng)求,開工量還很少,房價怎么能不漲呢?”而任志強也屢次強調(diào),現(xiàn)行調(diào)控政策是不成功的,最大的失敗是沒有增加普通商品房的供給。商品住宅加上保障性住房結(jié)果是新開工面積完全的負(fù)增長。

            全聯(lián)房地產(chǎn)商會名譽會長聶梅生對媒體表示,房價應(yīng)與經(jīng)濟相適應(yīng),如果就業(yè)是好的,人民收入水平是提高的,實體經(jīng)濟是上升的,這種情況之下的房價上升是良性,但如果房價一枝獨秀地往上漲,這是一種恐慌,不是好事。

            必須從調(diào)控轉(zhuǎn)向改革

            “過去的10年,對房價的調(diào)控政府采取了很多的辦法,但是其結(jié)果并不是很理想。”聶梅生直言。

            “有很多外部因素不是房地產(chǎn)調(diào)控政策所能夠解決的,需要依靠下一步的深化改革。”住建部政策研究中心主任秦虹接受本報專訪時也表示。

            在秦虹看來,房地產(chǎn)調(diào)控只能解決它本身的問題,還有很多問題不是調(diào)控政策能夠解決的,但是它對房地產(chǎn)的價格影響特別大。如相關(guān)領(lǐng)域的、制度層面的、社會層面的改革。

            住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌認(rèn)為,要促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展,既要搞好房地產(chǎn)調(diào)控,更要通過改革,建立長效機制。對此,他提出了四點建議:

            首先,土地制度必須要改革。調(diào)控難的背后,包括供地制度和管理的缺陷、居民投資渠道缺乏以及保障房短缺、管理不善。

            在本期A8版刊載的專訪中,黃小虎也認(rèn)為,必須要改革現(xiàn)行的征地制度。

            只要土地還單方面掌握在地方政府手中,并且作為地方財政收入的依仗,目前的供求關(guān)系就無法轉(zhuǎn)變。但也正如黃小虎所說,要改革現(xiàn)行征地制度,就要考慮如何解決地方財政問題。

            其次,投資渠道必須改革。

            “還有什么比投房地產(chǎn)更保值的呢?”一位投資人士在接受中國房地產(chǎn)報采訪時反問。在實體經(jīng)濟陷入低迷,理財投資無處可去的情況下,房地產(chǎn)成為唯一保值增值的投資品。

            除了顧云昌所說的“居民投資渠道缺乏”之外,企業(yè)投資渠道的匱乏更為致命。在6月份“錢荒”事件后,聶梅生認(rèn)為此輪“錢荒”也正是民間資本未進(jìn)入應(yīng)有的領(lǐng)域,而是大量進(jìn)入產(chǎn)能過剩領(lǐng)域及地方融資平臺所致。

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