本市3月30日發(fā)布了“國五條”細則的落地政策,這份被稱為“京十九條”的政策,首次將二手房市場納入本市調(diào)控體系。“京十九條”已頒布3個多月,近期,一些涉及“避稅”方法的文章點擊率持續(xù)飆升,網(wǎng)絡(luò)上有“以房抵債”,老人將房屋低價“賣”兒女等“避稅攻略”。這些招數(shù)能否行得通?記者對此追訪了地稅部門和房管局的交易大廳,稅務(wù)人員表示,“避稅攻略”其實不靠譜,市民不可輕信。
“以房抵債”仍按銷售征稅
“別說是20%的個稅了,就連2%我也不用交!”順義居民老王準備買套二手房,對現(xiàn)有政策研究了一番后,他自以為發(fā)現(xiàn)了“漏洞”。原來,老王私下跟賣家商量好了,先把購房款打給賣家,前提條件是賣家出具一張到期不還款“以房抵債”的欠條。屆時,老王以到期不還錢為由起訴賣家,讓法院對房產(chǎn)進行強制執(zhí)行,實現(xiàn)“以房抵債”。
通過這種方式就能不交稅嗎?答案當然是否定的。
順義區(qū)地稅局相關(guān)負責(zé)人告訴記者,根據(jù)國家稅務(wù)總局相關(guān)規(guī)定,無論拍賣、變賣財產(chǎn)的行為是納稅人的自主行為,還是人民法院實施的強制行為活動,對拍賣、變賣財產(chǎn)的全部收入,“納稅人均應(yīng)依法申報繳納稅款。”
“以房抵債”相比正常出售二手房,稅收是否更少?對此,稅務(wù)部門表示:單位或個人以房屋抵頂有關(guān)債務(wù),無論是經(jīng)雙方協(xié)商決定的,還是由法院裁定的,其房屋所有權(quán)已發(fā)生轉(zhuǎn)移,且原房主因減少了債務(wù)也取得了經(jīng)濟利益,因此,對單位或個人以房屋或其他不動產(chǎn)抵頂有關(guān)債務(wù)的行為,實際上也按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。
除此之外,在此過程中還要繳納個人所得稅及契稅。
孩子兩套房不能接受老人過戶
市民陳女士這兩天向多位好朋友及中介人員咨詢,因母親年紀已大,想在過世前將名下房產(chǎn)加上陳女士的名字,不知是否像網(wǎng)上傳說那樣,可低價賣給兒女,或者辦理贈與?而記者追訪發(fā)現(xiàn),新政策實施后,老人要將自己名下房產(chǎn)過戶給子女,需要仔細咨詢和計算,如果子女名下已有兩套房,目前無法實現(xiàn)過戶。
昨天,記者來到位于上地服務(wù)中心的海淀區(qū)房屋管理局辦事大廳咨詢臺詢問:兒女名下已有兩套房,老人還能通過買賣或贈與過戶給兒女嗎?
“不可以。”咨詢臺右側(cè)的一位工作人員立即回答,并建議記者撥打市建委便民咨詢電話59958811詢問。記者隨即撥打了該號碼,對方工作人員說,北京市戶口的居民只能限購兩套住房,兒女名下已有兩套房這種情況符合限購政策,因而不能接受老人的過戶。如果子女已成家,且名下無房或只有一套住房,這種情況下才可以辦理過戶。
“陳女士已有兩套房,如果母親的房產(chǎn)目前因限購不能過戶,老人去世了也不行嗎?”工作人員說,在限購政策下是不可能辦理過戶的,老人過世后,經(jīng)過相關(guān)財產(chǎn)公證,可以出售老人房產(chǎn),子女只能以現(xiàn)金等方式繼承。
父母“送”房買賣和贈與稅不同
老人不辦理過戶,僅在房產(chǎn)證上添加子女的名字,到底行不行?據(jù)了解,從法律上來說,“加名”實質(zhì)上是增加房屋的共有產(chǎn)權(quán)人。可以以房地產(chǎn)權(quán)贈與、買賣或析產(chǎn)登記三種方式辦理。其中以房屋析產(chǎn)登記增加房屋共有權(quán)人僅適用于夫妻之間。那么,老人將自己名下房產(chǎn)過戶給子女,只剩下買賣和贈與兩種方式,哪種方式更合適?
“通過贈與的方式,將房產(chǎn)過戶到子女名下,肯定要優(yōu)于通過買賣的方式吧?”一名市民這樣認為。但記者獲悉,因為買賣二手房要交不少稅,很多老人希望辦理房屋“贈與”手續(xù)。其實不然,兩種方法可謂各有利弊,還需根據(jù)自身情況來具體分析。