而公開資料顯示，在去年樓市逐步回暖之際，側(cè)重一、二線城市的保利地產(chǎn)全年銷售額大增近四成，中海地產(chǎn)銷售額增長近三成，而側(cè)重在三、四線城市圈地開發(fā)的恒大地產(chǎn)銷售額增加14.8%，碧桂園銷售額增長僅為10%。
保利地產(chǎn)董事長余英曾在其實(shí)名微博上表示：“一線城市是房企必爭之地，2012年銷售業(yè)績下降的房企都是被三、四線城市拖累的。”而恒大主席許家印此前坦言，受調(diào)控政策影響，三、四線城市營運(yùn)環(huán)境困難，所以集團(tuán)不得不改變策略，轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線城市。
從北京中原日前公布的數(shù)據(jù)來看，由于三、四線城市未來存在一定的調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)，標(biāo)桿房企確實(shí)已經(jīng)開始“回歸”一、二線城市。數(shù)據(jù)顯示，2012年標(biāo)桿房企拿地?cái)?shù)量中，一線城市占比20%，二線發(fā)達(dá)城市占比21%，二線發(fā)展中城市占比42%，三、四線城市占比18%，其中二線發(fā)展中城市占比最高。
三、四線樓市泡沫初現(xiàn)，樓價(jià)繼續(xù)下行
隨著三、四線城市的供應(yīng)量暴增，在2012年樓市逐漸“春暖花開”之時(shí)，三、四線城市的樓市卻裹足不前，甚至出現(xiàn)庫存嚴(yán)重積壓。地產(chǎn)研究院副院長表示，2012年的房地產(chǎn)市場嚴(yán)重分化：一線城市已入春天或夏天；三、四線城市仍在冬季或初春。
有報(bào)告也顯示，開發(fā)商在一些三、四線城市大規(guī)模圈地，造城運(yùn)動(dòng)如火如荼。在土地供應(yīng)極度膨脹的同時(shí)，這些城市陸續(xù)顯示出泡沫征兆，個(gè)別城市甚至已出現(xiàn)崩盤現(xiàn)象。
報(bào)告預(yù)測稱，未來一段時(shí)間內(nèi)，一線城市供應(yīng)短缺，未來住宅價(jià)格上漲壓力較大，而部分二、三線城市或?qū)⒚媾R供應(yīng)過剩風(fēng)險(xiǎn)，價(jià)格上漲動(dòng)力不足，甚至可能出現(xiàn)下降。而廣大的三、四線城市供應(yīng)充足，但潛在需求相對(duì)較弱，部分土地供應(yīng)量明顯超過潛在需求的城市面臨價(jià)格下行風(fēng)險(xiǎn)。
方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志也對(duì)記者表明了類似看法：“三、四線城市的經(jīng)濟(jì)比較落后，居民收入不高，加上人口流出，所以剛需十分有限，而三、四線城市房價(jià)上漲多因?yàn)橥顿Y資金進(jìn)入，現(xiàn)在政策嚴(yán)防投資資金進(jìn)入住宅市場，這些城市失去了增長動(dòng)力。”其表示，由于過度依賴土地財(cái)政，三、四線城市前幾年瘋狂賣地，以至于最近供應(yīng)量太大，需要較長時(shí)間消化，所以哪怕這輪出現(xiàn)房地產(chǎn)市場的熱潮，三、四線城市也難以跟風(fēng)上漲。
受政策“打壓”的地產(chǎn)公司為何還很“堅(jiān)挺”？
為何在房地產(chǎn)市場受到各種“打壓”，地產(chǎn)公司仍能夠茍活甚至堅(jiān)挺？有專家分析，那就是商業(yè)銀行和中國房地產(chǎn)過熱有著骨肉血親的關(guān)系。商業(yè)銀行通過將貸款轉(zhuǎn)移至表外，進(jìn)行表外資產(chǎn)擴(kuò)張，規(guī)避了“土地貸款”的監(jiān)管。
專家認(rèn)為，中國商業(yè)銀行保守的貸款標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)讓位于每年20%—30%的信貸增長。很多銀行將貸款轉(zhuǎn)移到表外，形成普遍的信貸增長和信貸風(fēng)險(xiǎn)。也就是說，銀行一直從事事實(shí)上的證券業(yè)務(wù)，將貸款重新包裝成理財(cái)產(chǎn)品，然后再轉(zhuǎn)售給客戶公司從事土地投機(jī)。而這些交易通常入賬被列作投資，而不是負(fù)債。
中國的影子銀行和美國有著類似的版本，特別是在雷曼倒閉前：信托貸款瘋狂增長、財(cái)政囊中羞澀、財(cái)富管理產(chǎn)品和一些貸款捆綁在一起，為銀行產(chǎn)生費(fèi)用。
2012年，中國銀行業(yè)總貸款的份額下降，從10年前的92%下降到52%。在2012年第四季度，非銀行貸款占新增信貸發(fā)行的60%。據(jù)估計(jì)，影子銀行的資金至少有四分之三投入到了房地產(chǎn)市場或者相關(guān)行業(yè)。（龍虎網(wǎng)-南京日報(bào)）