衛(wèi)星圖上，中國(guó)從南到北眾多三、四線城市新建城區(qū)空空蕩蕩。作為房地產(chǎn)泡沫的“終極產(chǎn)物”，“鬼城”危機(jī)正在三、四線城市蔓延——從溫州到鄂爾多斯，再到海南、常州、營(yíng)口，媒體曝出的三、四線城市樓市“鬼城”一個(gè)接著一個(gè)，蔓延的速度令人驚心。空置率高、存量房銷售困難，房?jī)r(jià)下滑，“崩盤”的說(shuō)法頻頻見(jiàn)諸報(bào)端。
三、四線城市遍布空置房
“鬼城”蔓延
去年一年，是樓市逐步趨暖的一年，而不少三、四線城市的樓市卻并未出現(xiàn)同步回暖。從溫州到鄂爾多斯，再到海南、常州、營(yíng)口，媒體曝出的三、四線城市樓市“鬼城”一個(gè)接著一個(gè)，蔓延的速度令人驚心。空置率高、存量房銷售困難，房?jī)r(jià)下滑，“崩盤”的說(shuō)法頻頻見(jiàn)諸報(bào)端。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局1月公布的數(shù)據(jù)也證實(shí)，和上月相比，三、四線城市的房?jī)r(jià)確實(shí)有部分出現(xiàn)下行。而在土地儲(chǔ)備上，由于房企連續(xù)幾年在三、四線城市布局，目前不少三、四線城市的土地儲(chǔ)備已經(jīng)出現(xiàn)重度飽和。
專家認(rèn)為，需求不足，供應(yīng)量大導(dǎo)致的供需不平衡，是三、四線城市面臨的普遍問(wèn)題，目前三、四線城市泡沫隱現(xiàn)，很可能導(dǎo)致其在這輪樓市趨熱的情況下無(wú)法“回暖”，甚至出現(xiàn)價(jià)格下行。受此影響，主要布局在三、四線城市的房企業(yè)績(jī)明顯受到拖累。
雖然對(duì)于三、四線城市的具體庫(kù)存并未有官方的詳細(xì)數(shù)據(jù)，但是許多城市“去庫(kù)存”的壓力從政府行為中可見(jiàn)一斑。海南樓市在庫(kù)存壓力下，價(jià)格戰(zhàn)也愈演愈熱，打折促銷、以價(jià)換量的現(xiàn)象頻有發(fā)生。
大房企進(jìn)軍三、四線城市
土地儲(chǔ)備重度飽和
據(jù)悉，70個(gè)大中城市限購(gòu)后，三、四線城市一度成為房企拿地?cái)U(kuò)張的熱土。“這幾年,陸續(xù)有大房企進(jìn)駐贛州，拿地都很豪氣，對(duì)我們本土地產(chǎn)企業(yè)的沖擊很大。”周先生是贛州一家小房企的負(fù)責(zé)人，他告訴記者，大房企在贛州城區(qū)拿地通常一拿就是上千畝，其項(xiàng)目一旦推出市場(chǎng)，供應(yīng)量都很大，直接大大擠壓小房企的市場(chǎng)份額。
而廣東惠州也已經(jīng)逐漸被大型地產(chǎn)企業(yè)“占領(lǐng)”。短短幾年，惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)上已匯聚了萬(wàn)科、中信地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、佳兆業(yè)、雅居樂(lè)地產(chǎn)、五礦集團(tuán)等全國(guó)一線開發(fā)商。有數(shù)據(jù)顯示，該市2011年商品房成交量?jī)H為廣州的31%，土地成交量卻相當(dāng)于廣州的94%。
業(yè)內(nèi)人士分析稱，土地儲(chǔ)備情況的變化，反映出廣、深兩個(gè)中心城市受土地資源限制，其開發(fā)量將逐漸萎縮；珠三角其他城市群和粵北山區(qū)進(jìn)一步提高所占份額。
而在全國(guó)范圍內(nèi)來(lái)看，某研究院數(shù)據(jù)顯示，2009年以來(lái)，我國(guó)部分三、四線城市住宅市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)模增長(zhǎng)較快，營(yíng)口、南通、煙臺(tái)、佛山等地的土地供應(yīng)總量位居全國(guó)前列，待開發(fā)量在3000萬(wàn)—8000萬(wàn)平方米之間。僅從2011年到去年11月末，營(yíng)口住宅用地成交面積就接近1200萬(wàn)平方米，幾乎是北京同期成交面積的2倍。
一些房企著手回歸一、二線城市
出于追逐相對(duì)穩(wěn)定高利潤(rùn)的目的，2012年房企回歸一、二線城市的趨勢(shì)日益顯著，在一線城市及重點(diǎn)二線城市的拿地金額大多呈現(xiàn)明顯增長(zhǎng)。而將重心放在三、四線城市的開發(fā)商也感覺(jué)到了壓力。
鄂爾多斯有史以來(lái)最大的房地產(chǎn)項(xiàng)目——星河灣鄂爾多斯項(xiàng)目就是在這個(gè)大背景下被推上風(fēng)口浪尖的。公開資料顯示，星河灣鄂爾多斯項(xiàng)目規(guī)劃面積11000多畝,其中一期工程占地2500多畝，是真正的超級(jí)大盤。去年年中，鄂爾多斯項(xiàng)目被曝出房?jī)r(jià)屢次大幅下調(diào)，銷售乏力，去庫(kù)存壓力仍然巨大。