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          陜西限利新政被指成本游戲難觸高房價(jià)實(shí)質(zhì)

          陜西限利新政被指成本游戲難觸高房價(jià)實(shí)質(zhì)

          2012-10-29 10:12:52

            據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹,商品房最大的成本主要有三項(xiàng),一是土地成本一般占到房價(jià)的約3成以上,二是各種稅費(fèi)一般占到2成,三是建安成本一般約占2成,其他的成本差異比較大。因此要核算清一個(gè)項(xiàng)目具體的成本有多少,絕對是一筆糊涂賬。以西安為例,目前1平方米的地價(jià)成本約在2000~3000元,稅費(fèi)1600元左右,建安成本1600元左右,不算別的費(fèi)用這些成本就已經(jīng)達(dá)到5000元以上。而眼下西安的商品房每平方米均價(jià)約7000元左右,其若測算下來,開發(fā)商利潤可能就是20%左右。因?yàn)樽鳛橘Y金密集型的行業(yè),房企業(yè)在從緊的政策下,融資成本日漸上升。

            有多位接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士表示,在成本游戲之下,開發(fā)商會采用財(cái)務(wù)技術(shù)手段處理比如虛加成本從而保持利潤符合新政要求。但這樣做的結(jié)果無疑將是抬高房價(jià)。對于具體房價(jià)成本核算,張繼剛亦坦言操作有難度。

            實(shí)際上,房地產(chǎn)利潤在本輪調(diào)控之前,其利潤基本維持在20%~40%。有數(shù)據(jù)顯示,2003年前后,我國房地產(chǎn)行業(yè)的毛利潤率大致在20%左右,與大多數(shù)工業(yè)行業(yè)相近。但2007年之后年均達(dá)到30%左右,超出工業(yè)整體水平約10個(gè)百分點(diǎn)。

            有業(yè)內(nèi)人士分析指出,陜西樓市新政對于老百姓來說是意義不大。因?yàn)楦叻績r(jià)最為實(shí)質(zhì)性的內(nèi)容是土地財(cái)政問題。由于地價(jià)抬高,成本自然會提高,所以靠控制開發(fā)商的利潤來壓制房價(jià)顯然是紙上談兵。而要從最根本的土地去壓制價(jià)格才是最有效的方法。

            實(shí)際上,與全國大多數(shù)城市一樣,陜西近年來的土地收入連年攀升,即使在樓市本輪調(diào)控以來的2011年其仍保持增長。據(jù)財(cái)政部公布的數(shù)據(jù)顯示,陜西省是6個(gè)地區(qū)中土地出讓收入同比增長的地區(qū)之一,2011年陜西省土地出讓收入為242.98億元。國務(wù)院發(fā)展研究中心近期發(fā)布的研究報(bào)告《土地制度改革與轉(zhuǎn)變發(fā)展方式》披露,2001年全國土地出讓金為1295.89億元,2010年全國土地出讓金就已經(jīng)攀升到27100億元,十年間全國土地出讓金增長了近20倍。

            上述業(yè)內(nèi)人士指出,土地出讓金超速的增長,與房價(jià)后來急速上漲不無關(guān)系。因此無論是限購還是限利政策,未觸及調(diào)控房價(jià)的實(shí)質(zhì),因此效果也不會太大。(中國經(jīng)營報(bào))

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